читайте также
Налоговые изменения в Польше увеличат затраты владельцев коммерческой недвижимости
В Париже будет больше парков и социального жилья
Как купить недвижимость в Италии: особенности сделок с объектами культурного наследия
Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов
На Канарские острова прибыло рекордное число мигрантов
В крупных городах Болгарии замедляется рост цен на жилье
В Испании разработали меры по решению проблемы скваттеров
Фото: Idealista
Скваттерство или сквоттерство – самовольное заселение и захват пустующей и заброшенной недвижимости, которые широко распространены в Испании. Причем, сквоттеров сложно выселить, они используют законы страны, в которых есть пункты о праве собственности на основе фактического проживания.
В Испании сквоттерство называют также «окупа», от слова «ocupar» – занимать. По данным Plataforma de Afectados por la Ocupación, в настоящее время скваттерами захвачено около 100 000 объектов недвижимости. Министерство внутренних дел сообщает о 14792 сообщениях об оккупации в 2020 году, на 40% больше, чем в 2017 году. Из них 6 647 были в Каталонии, 2 381 в Андалусии и по 1300 в Валенсии и Мадриде. Во многих случаях о захватах не сообщают в полицию, потому что владельцы в этом случае зачастую оказываются в худшем положении, чем злоумышленники. В результате Испания оказывается не очень привлекательна для иностранных инвестиций в сектор недвижимости.
Социальное бедствие
Аналитический центр «Acción Liberal за свободу» подготовил отчет, в котором рассматривается влияние скваттеров и рекомендуются меры, которые помогут преодолеть проблему. Исследование так и называется – «Давайте искоренять скваттерство в Испании».
Президент центра Даниэль Родригес Асенсио отметил, что самозахваты домов аморальны, незаконны и наносят серьезный вред как на личном, так и на национальном уровне. Он считает, что пора положить конец этому социальному бедствию: «Против сквоттинга мы должны действовать решительно, чтобы искоренить его и тем самым гарантировать основные права и принципы либерального порядка, такие как право на частную собственность, уважение к закону и разделение властей».
Даниэль Родригес Асенсио подчеркнул, что некоторые политики поощряют самозахваты, но нельзя мириться с тем, что «политические решения нарушают основные конституционные принципы или элементы нашей правовой системы как в гражданской, так и в уголовной сферах, в столь вопиющей форме».
Оправдание оккупации
Вице-советник Мадрида по жилищному строительству Хосе Мария Гарсия подчеркнул, что никто не имеет и не должен обладать полномочиями произвольно распоряжаться жизнью, свободой или владением других людей. Он напомнил, что кризис 2007 года стал оправданием для доступа к жилью третьих лиц, это называли социальной справедливостью в первую очередь для тех, кто пострадал от непомерного груза ипотеки. Статью Конституции 47 о социальной поддержке превратили в пункт, который дает бесплатное право на захваченное жилье, но на самом деле основополагающим остается статься 33 о праве собственности.
«Обычная казуистика оправдания оккупации, понимаемая как доброта или благотворительность, создает практическое препятствие выселению, законному возвращению собственности», – уточнил Хосе Мария Гарсия. Кроме того, поощряется заселение в том числе в государственную социальную недвижимость в ущерб законным заявителям, которые смогли доказать необходимость предоставления им такого жилья.
Профессор налогового права в Университете Сантьяго-де-Компостела Сезар Гарсия Новоа отметил, что каждый день происходит захват примерно 40 домов, что приводит к конфликтам законного собственника, лишенного жилья, и нового владельца, который не имеет юридических оснований. И по каким-то причинам во многих случаях приоритет остается за сквоттером. В законодательстве наблюдается явный дисбаланс, когда защита владения превалирует над защитой права. Профессор считает, что необходимо внести изменения в процессуальные нормы, чтобы собственник мог незамедлительно восстановить владение недвижимостью, которая была незаконно занята, без его согласия. Это можно делать административным путем и принимать меры, связанные с Уголовным кодексом, в котором есть статьи о захвате жилья, описывающие вторжение и пребывание против воли собственника. По ним предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок от трех месяцев до двух лет. А если «деяние совершается с применением насилия или запугивания, то оно наказывается лишением свободы на срок от одного года до четырех лет» и штрафом с учетом ущерба. То есть, в Испании есть законы, защищающие право на недвижимость, но почему-то эта система не работает.
Международные инвестиции под угрозой
Генеральный директор Colliers S. L. Микель Эчеваррен видит в политической поддержке самозахватов борьбу против крупных девелоперов и инвестиционных фондов. Сторонники некоторых партий Испании считают, что корпорации намеренно держат дома пустующими, чтобы получить большую прибыль, так что разрешить пользоваться этими помещениями скваттерам – благое дело. В реальности инвесторы вели бы себя крайне странно, если бы действительно купили сотни домов, закрыли их и ждали роста цен. Система инвестирования работает не так. Недвижимостью нужно управлять, вкладывать в нее средства, платить налоги, взаимодействовать с организациями, поставляющими ресурсы и многими другими. Без доходов, при простое, это приведет к полному разорению.
«Банки и инвесторы не имеют никакого экономического интереса держать жилища пустыми, за пределами догматического воображения тех, кто поддерживает оккупацию», – подчеркнул Микель Эчеваррен.
При невозможности использования или эксплуатации стоимость имущества падает. Когда дом незаконно оккупирован, это наносит огромный ущерб ликвидности. Владелец не может его продать, сдать, теряет средства по ипотечным платежам. И вдобавок недвижимость становится дешевле. Причем наибольший риск грозит тем, кто соблюдает закон, а преступников защищают.
Доктор экономических наук и президент Форума экономистов недвижимости Хулиан Сальседо Гомес напомнил, что история самозахватов началась еще в 60-е годы XX века в Америке. Сквоттеры периодически активизируются в разных странах. В Испании наибольший пик пришелся на 2020 год, когда появились нормативные акты, препятствующие принудительному выселению арендаторов, которые не выполнили свои платежные обязательства. Эти меры были связаны с пандемией и были задуманы как временные. Потом их продлили и в феврале 2022 вновь расширили период действия до сентября, ведь в стране сложная экономическая ситуация.
«Государственные, автономные и муниципальные власти не осмелились бороться с феноменом захвата, в некоторых случаях для предотвращения социальных конфликтов, но чаще всего по идеологическим мотивам, защищаемым радикальными и экстремистскими политическими партиями», – отметил Хулиан Сальседо Гомес. Это ставит под сомнения право на частную собственность, наносит ущерб владельцам и, вдобавок, организациям, поставляющим электричество, воду, газ. Сквоттеры подключаются ко всем ресурсам без договоров и ни за что не платят. Судебные споры идут очень долго, а домовладелец страдает от серьезного ущерба, поскольку не может распоряжаться своим жильем.
Ранее, как отметил Хулиан Сальседо Гомес, Испания была признана великолепным местом для инвестиций в недвижимость, она достигла по вложениям 12.700 миллионов евро в 2021, в том числе выросли инвестиции в жилые помещения. «Без юридической определенности или институциональной стабильности мы не можем претендовать на то, чтобы эти инвестиции продолжались», – уверен президент Форума экономистов недвижимости Испании.
Самозахват = грабеж?
Составители отчета считают, что наиболее эффективной мерой борьбы со скваттерами было бы принудительное быстрое выселение по требованию любого владельца с подтвержденным правом собственности. При этом следует защитить арендаторов, у которых есть законный договор.
Необходимо ускорить соответствующие судебные процедуры, отменить регистрацию в муниципальном реестре в случае оккупации, разрешить отключение ресурсов оккупантам, ужесточить закон об аренде – договоры должны регистрироваться в органах власти. В отчете также рекомендуются следующие меры для решения проблемы:
создать специальные суды для работы со скваттерами;
относится к самозахвату как к грабежу и применять Уголовный кодекс;
создать реестр захваченным объектов недвижимости и предоставить городским советам право выселять скваттеров в течение 48 суток;
наказывать людей, которые помогают захватам домов, открывая доступ к жилью;
освободить владельцев от налоговых обязательств по недвижимости, которая была скваттерной.
Принесет ли отчет реальную пользу, пока сказать сложно, но проблема с захватами довольно серьезная и решение вопроса назрело уже давно.