Чего ждать покупателям недвижимости в Хорватии в 2023 году

Рынок недвижимости Хорватии оставался оживленным на фоне низких процентных ставок и экономического кризиса в ЕС в 2022 году. Ожидается, что в следующем 2023 году рынок Хорватии также будет устойчивым благодаря высокому спросу на объекты и ограниченному предложению на них. Такой вывод сделали эксперты Global property guide, основываясь экономических показателях страны (инфляции, процентной ставке), а также на анализе поведения продавцов и покупателей хорватского рынка жилья. Тем не менее, часть экспертов не разделяет позитивные прогнозы GPG, отмечая, что не только Хорватия, но и вся Европа стоит на пороге экономической рецессии, вместе с чем рынок недвижимости если не остановится, то точно серьезно снизит активность.

Цены на жилье Хорватии выросли, но незначительно

По данным Статистического бюро Хорватии (DZS), во втором квартале 2022 общенациональный индекс цен на жилье вырос на 13,6% по сравнению с годом ранее. Однако в реальном выражении цены выросли всего на 1,39% за тот же период на фоне растущей инфляции.

Вот как менялись цены в трех основных регионах Хорватии к середине 2022:

• В Загребе, столице Хорватии, цены на новое жилье выросли на 14,8% (+2,45% с поправкой на инфляцию) по сравнению с предыдущим годом. По сравнению с I кварталом цены выросли на 3,85%, а в реальном выражении жилье подешевело на (-1,38%) с поправкой на инфляцию.

• На Адриатическом побережье цены на новое жилье выросли на 12,79% годовых (0,66% с поправкой на инфляцию). В квартальном исчислении цены выросли на 2,88%, или подешевели на (-2,3%) с поправкой на инфляцию.

• В остальных населенных пунктах цены на новое жилье выросли на 15,25% (2,86% с поправкой на инфляцию) по сравнению с прошлым годом. И на 6,41% (+1,05% с поправкой на инфляцию) по сравнению с I кварталом.

В 2022 году в Загребе средние цены на жилье составляют 14 672 хорватских кун (1 948 евро) за кв.м. В остальной Хорватии, не считая столицы, цена за квадрат в среднем находится на уровне 12 577 хорватских кун (1670 евро). Такие расценки делают Хорватию одной из самых недорогих стран ЕС для покупки жилья.

Спрос на недвижимость Хорватии растет, объемы строительства снижаются

По данным DZS, в 2021 году количество нового жилья, проданного в Хорватии, резко выросло на 45,2% до 4678 единиц по сравнению с 2020 годом, когда отмечалось падение на 6,8% на фоне пандемии Covid-19. В настоящее время спрос 2021 года считается самым высоким за всю новейшую историю. Аналогичным образом, общая площадь продаж нового жилья также выросла на 42,3% до 304 232 кв.м. в прошлом году, в отличие от снижения на 9,5% в 2020 году.

Рост спроса, начавшийся в 2021 году обусловлен постепенным выходом из пандемии. В 2022 году тенденция сохраняется. Спрос на жилую недвижимость в основном исходит от местного населения, нуждающегося в объектах для постоянного проживания, с небольшой долей иностранцев, покупающих на недвижимость на побережье и в элитных проектах в Загребе.

Вместе со спросом растут и объемы строительства новых жилых зданий. В 2021 году общее количество завершенных жилых домов выросло на 4,7% до 12 514 единиц по сравнению с предыдущим ковидным годом. Количество разрешений на жилье также сильно выросло на 18,3% до 16 654 единиц в прошлом году после снижения на 8,4% в 2020 году.

Несмотря на это, строительная активность остается ниже предыдущего пика, наблюдавшегося до мирового финансового кризиса 2008 года, говорится в отчете Colliers International:

«Невзирая на то, что за последние несколько лет активность в жилом секторе увеличилась, она все еще намного ниже уровня, существовавшего до кризиса 2008. В последние несколько лет на рынок ежегодно выводилось около 2 500–3 000 новых квартир в Загребе и около 9 000–11 000 в Хорватии».

По данным Trading Economics, объемы строительства в Хорватии вышли на пик в середине 2021, а к 2022 средние показатели достигли стандартных значений доковидных лет. Тем не менее, в сравнении с прошлым годом наблюдается снижение объемов строительства, что замедляет рынок недвижимости и способствует росту цен.

Растет и спрос на элитное жилье Хорватии в том числе благодаря восстановлению туристического сектора. Элитный рынок поддерживается в основном иностранными покупателями. В 2021 году количество иностранных туристов, прибывающих в страну, резко увеличилось на 91,9% до 10,64 млн. Восстановление продолжается и в 2022 году – к июлю количество иностранных туристов достигло 8,37 млн.

На сегодняшний день более 70 000 иностранцев владеют недвижимостью на Адриатическом побережье. Только 3% иностранных покупателей выбрали Загреб. Самыми популярными местами для иностранцев являются Дубровник, Сплит, Опатия, Истрия, остров Хвар и остров Брач. Наибольшую долю зарубежных покупателей жилья составляют немцы, австрийцы, британцы, словенцы, словаки, чехи, голландцы, венгры и россияне.

Ставка по ипотеке остается посильной для покупателей жилья в кредит

Благодаря низким процентным ставкам ипотечный рынок Хорватии начал укрепляться еще в 2017 году. В последние три года наблюдается постепенное снижение процентной ставки для ипотечников, что также привлекает новых покупателей.

Ставки по ипотечным кредитам, индексированные к иностранной валюте, понизились по сравнению с прошлым годом для всех сроков кредитования. Ипотечные ставки на кредиты по хорватской куне выросли только для периодов на 1-5 лет и более 10 лет. Это связано отчасти с тем, что количество кредитов в кунах выросло за последние 4 года.

Интерес покупателей к ипотеке в национальной валюте вырос за счет повышения осведомленности потребителей о рисках валютного кредитования, а также из-за сильной конкуренции среди банков, выдающих новые кредиты.

Ипотечный рынок значительно развился за последнее десятилетие, поскольку старые крупные государственные банки были приватизированы, коммерческие банки были реструктурированы, и на рынок вышли австрийские, итальянские и немецкие банки. В связи с этим доля кредитов строительных обществ увеличилась с 1% в 2003 году до 5% в 2022.

Присоединение к Еврозоне – надежды и опасения

Хорватская экономика восстановилась в 2021 году, зафиксировав темпы роста реального ВВП на уровне 10,2%, что полностью компенсировало сокращение на 8,1%, наблюдавшееся в 2020 году из-за пандемии. Затем, во втором квартале 2022 года, экономика снова выросла на 7,7% в годовом исчислении, что стало пятым кварталом подряд устойчивого роста после рецессии, вызванной пандемией.

Хорватский национальный банк в своем отчете о макроэкономическом развитии и прогнозах прогнозирует, что экономика Хорватии вырастет на 5,5% в этом году, несмотря на усиление глобальной экономической неопределенности и рост потребительских цен:

«Экономические последствия военного конфликта в Украине, сопровождаемые скачком цен на энергоносители и сырье и дальнейшими сбоями в глобальных цепочках поставок, пока не оказали серьезного влияния на экономические перспективы Хорватии», — заявили в центральном банке.

Европейская комиссия также недавно повысила прогноз экономического роста Хорватии на 2022 год до 3,4% благодаря сильному внутреннему спросу, инвестициям и экспорту.

Стоит отметить, что до недавнего времени экономика Хорватии находилась в плачевном состоянии. С 2009 по 2014 год Хорватия потеряла более 12% ВВП, что стало вторым по величине спадом в Европе после Греции. С начала 2014 года Хорватия находилась в процедуре чрезмерного дефицита Европейской комиссии (EDP) из-за высокого дефицита бюджета и госдолга.

В 2021 году дефицит бюджета страны сократился до управляемых 2,9% ВВП, что является резким улучшением по сравнению с дефицитом в 7,3% в предыдущем году и ниже 3%-го Маастрихтского порога. В 2022 году ожидается незначительное снижение дефицита бюджета до 2,8% ВВП. По словам премьер-министра Хорватии Андрея Пленковича, госдолг также сократится до 76,2% ВВП в 2022 году с 79,8% в 2021 году и 87,3% в 2020 году.

Угрозу для экономического положения Хорватии представляет подскочившая в 2022 году инфляция. В августе 2022 года инфляция подскочила до 12,3%, резко повысившись с прошлогоднего уровня в 3,1%, что является самым высоким уровнем в новейшей истории. Инфляция в 2011–2021 годах в среднем составила 1,1%.

С января 2023 года Хорватия присоединится к Еврозоне. Урсула фон дер Ляйен, председатель Еврокомиссии, заявила, что присоединение Хорватии к Еврозоне «укрепит экономику Хорватии, принеся пользу ее гражданам, бизнесу и обществу в целом», а также выразила надежду, что оно поможет укрепить евро. Однако во многих странах ЕС, в том числе в самой Хорватии, граждане выражают опасения на этот счет. Согласно опросу, только 30% жителей Хорватии считают страну готовой к переходу на евро, а 86% уверены, что это приведет к росту цен.

Эксперты International Investment отмечают, что хорватский рынок недвижимости устойчиво отреагировал на кризисы, которые принес 2022 год, включая сбой энергопоставок и подскочившую инфляцию. В Global property guide считают, что в 2023 году рынок Хорватии сохранит активность благодаря растущему спросу и стабилизации экономики. В то же время многие аналитики, опрошенные PwC полагают, что Европа вступит в рецессию в ближайшее время, что нанесет дополнительный удар по системе поставок, вызовет повышение затрат и общую нехватку финансирования. Проговариваются версии ближайшей перспективы на случай полной остановки подачи газа из России, что приведет к закрытию некоторых сфер бизнеса. Все это может нанести удар по всем зависимым секторам экономики, в том числе по рынку недвижимости всего ЕС, включая Хорватию.