Брендированные резиденции: отличия и преимущества

Брендовые резиденции появились в начале XX века – в 20-х годах в Нью-Йорке родилась новая концепция роскошных апартаментов, которые находились под управлением модного отеля. В 80-х годах это направление гостиничного бизнеса начало развиваться и сейчас получило активное развитие.

Брендовые или брендированные резиденции — это недвижимость, выходящая на рынок под известным именем отельной глобальной сети, например, Wyndham, Radisson, Marriott, Hilton.

Строгие требования

Брендированная резиденция — это отлаженная система, в которой регламентируется всё – от глобальных параметров до мелких деталей. Просчитаны и спланированы распределение трафика гостей, загруженность лифтов, планировка и наполнение каждого номера, освещение и многое другое. Учтена и зарегламентирована каждая мелочь — вплоть до модели дверных ручек и выключателей. Прописаны стандарты для материалов и строгий перечень их возможных поставщиков — это обязательное требование бренда.

Управлять отельной резиденцией может или сама отельная сеть, или аккредитованная ею международная компания. Только этим условием бренд может обеспечить соблюдение высоких стандартов обслуживания гостей.

Отдельный важный вопрос — маркетинг. Бренд и международная управляющая компания обеспечивают объекту высокую заполняемость, присутствие в международных системах бронирования, участие в программах лояльности бренда. Брендированные сетевые отели и отельные резиденции выбирают сотни миллионов людей по всему миру — они знают бренд, уверены в предоставленном качестве пребывания и готовы останавливаться в его отелях вновь и новь.

Особенности владения

Номера в брендированной гостиничной резиденции могут купить физические или юридические лица. Их владельцы смогут как самостоятельно отдыхать в приобретенных номерах, так и передавать их в отельное управление через управляющую компанию.

Брендовые резиденции не случайно привлекают не только частных клиентов, которые хотят приобрести номер для личного отдыха, но и инвесторов, планирующих заработать на отельной сдаче номеров.

Всемирно известные управляющие компании гарантируют высокий уровень комфорта в соответствии со стандартами, кроме того, останавливаться в подобных заведениях или быть их владельцем престижно. А имя и репутация бренда гарантируют постоянный приток платежеспособных гостей.

Брендовые номера приносят гораздо более высокий доход за счет репутации и огромного числа клиентов, которые участвуют в программе лояльности. Среди отельных сетей в мире есть два лидера — Marriott по объему номерного фонда и Wyndham по количеству отелей. Wyndham уже принадлежит более 9300 отелей в 153 странах.

В программе лояльности компании Wyndham Rewards состоят более 93 млн человек. Это постоянные клиенты сети, которые останавливаются в её отелях по всему миру не реже, чем раз в полгода. Они привержены бренду: за каждые сутки проживания начисляются накопительные баллы, которые впоследствии позволяют бесплатно остановиться в любом отеле компании. Обменивать баллы можно на проживание в гостиницах и резиденциях бренда по всему миру.

Брендовые резиденции обеспечивает дополнительные услуги — кафе и рестораны, кофе-шопы, консьерж-сервисы, открытые и закрытые бассейны, банные и спа-комплексы, винные дегустации, прачечные, кинозалы, спортзалы, коворкинги, теннисные корты, детские клубы и площадки и многое другое.

Кроме того, собственники такого гостиничного номера могут получать еще одно преимущество, если принимают участие в программе лояльности вроде RCI от Wyndham: владельцу предоставляется возможность временного обмена принадлежащим ему гостиничным номером с другими владельцами отельных номеров в разных уголках мира – в США, Франции, ОАЭ, Италии, Великобритании, Таиланде и другие странах.

Чем отличаются брендированные и небрендированные гостиницы

Будьте внимательны: бывают комплексы, в которых апартаменты расположены в одном здании с брендовыми отелями, но не относятся к отельной сети. Это означает, что у них нет соответствующих преимуществ и стандартов. Это небрендовые резиденции и апартаменты, не стоит ожидать от них возможностей участия в программах лояльности, жестких требований к стандартам качества, контроля и других преимуществ. Каким будет отдых в таких апартаментах и доход от сдачи апартаментов в аренду — вопрос везения. Проверяйте документы, которые подтверждают количество номерного фонда под брендом.

Особенности брендированных отелей:

расположение в престижных районах;

за управление, маркетинг и предоставление услуг отвечает международная управляющая компания;

стандарты номеров и услуг четко регламентированы;

высокое качество строительства, отделки и наполнения отеля — в соответствии с требованиями бренда;

привлекательные программы лояльности с международным покрытием;

лояльные к бренду потенциальные клиенты по всему миру;

широкий список услуг — бани, теннисные корты, детские клубы и площадки, спа, бани и сауны;

высокие международные стандарты обслуживания;

тренинги персонала, повышение квалификации;

строгий контроль качества работы сотрудников, оборудования, расходов и доходов с регулярными аудитами;

постоянная поддержка ценности бренда и его репутации;

высокая безопасность;

возможность купить номера бренда, чтобы получать доход от его сдачи отелем или отдыхать самостоятельно;

инвестиционная привлекательность, включая возможность получение гарантированного дохода.

высокая капитализация объектов.

В таких отелях работают команды сервиса, продаж и маркетинга, которые обеспечивают улучшение показателей по загрузке и прибыли. Брендированные отели заключают соглашения с туроператорами, авиакомпаниями, различными агентствами и компаниями по всему миру – в том числе с международными корпорациями, сотрудники и руководство которых становятся клиентами. Ассортимент их услуг намного шире обычных гостиниц или апарт-отелей – например, профессиональное сопровождение и консалтинг по отельному бизнесу. Также распространена практика обучения управлению еще на стадии проектирования и открытия гостиницы.

Брендовые резиденции предоставляют услуги, которые выходят далеко за пределы пятизвездочного сервиса обычных отелей. Нередко престижем торговой марки пользуются другие компании, которые владеют апартаментами или номерами в одном здании со знаменитыми брендами или даже в соседнем. В рекламе они делают упор именно на престижное расположение, которое якобы автоматически гарантирует высокий уровень, но на самом деле это не так. Клиентам и инвесторам нужно быть при этом особенно внимательными. Ведь в реальности речь идет об обычной гостинице, а не о брендированной резиденции с соответствующими стандартами.

Уровень дохода

Больше всего брендированных отелей в США и ОАЭ, есть подобные объекты в Европе и других странах. Подобные резиденции приносят повышенный доход, но уровень зависит от места расположения. На развитых рынках он ниже, на развивающихся может достигать 70% и больше, как отмечают эксперты Savills.

Владельцы таких объектов требуют поддерживать здания в отличном состоянии и выделяют на это необходимые средства, что важно для инвесторов – амортизация минимальна. Некоторые компании прописывают в договоре уровень дохода и обязательство об обратном выкупе по более высокой стоимости – подобный подход встречается не очень часто, но выглядит наиболее привлекательным.

Многие гостиничные бренды международного уровня разработали концепцию длительного размещения long stay или extended stay. Она ориентирована на принцип «home away from home» или «дом вдали от дома» и призвана создать ощущение уюта, домашней обстановки. Это еще одно преимущество таких апартаментов — возможность чувствовать себя максимально комфортно, при этом получая высококлассный сервис пятизвездочной гостиницы.

Брендовыми резиденциями обычно управляют международные компании, например, Aimbridge Hospitality, управляющая более 1500 отелями по всему миру и в которую с 2019 года входит другая известная компания — Interstate.

Управляющая компания принимает на себя ответственность и заботу о жителях и гостях резиденции:

управляет объектом и инфраструктурой;

обеспечивают работу и высокий уровень качества работы спа, ресторанов, бассейнов, ресепшена, фитнес-зон и других зон;

обеспечивает клининг и мелкий ремонт;

решает вопросы жилищно-коммунальных услуг;

берёт на себя вопросы продвижения апартаментов в сервисах посуточной аренду, организацию рекламной кампании;

занимается планированием и распределением загрузки номеров;

сдаёт номера клиентов, выполняет их пожелания;

обеспечивает безопасность и комфорт жителей и гостей;

обеспечивает дополнительные услуги — питание, консьерж-сервис,

Консалтинговая компания Knight Frank выпустила отчёт «Branded Residences 2022», в котором отмечено, что спрос в сегменте брендовых апартаментов и номеров продолжает расти. Готовы платить повышенную цену за брендовую резиденцию 39% респондентов, главными причинами, конечно, называют комфорт и широкий ассортимент услуг.

В ходе исследования выяснилось, что покупатели готовы платить гораздо больше, чем за обычную недвижимость, именно за такие объекты. Средняя цена отельного номера в Грузии составляет 50 долларов, а брендового – от 200 долларов. В США проживание в Wyndham Grand Resort Аризоны обойдется в $350, а в обычный номер стоит 150. В Бахрейне сутки в брендовом отеле стоят $250-350. В Таиланде – 506 (Пхукет). Аренда в небрендовом номере в два раза дешевле.

Цены покупки брендовой недвижимости тоже многократно выше. Например, квадратный метр в отелях сети Wyndham в Таиланде оценивается от 4 200 евро до 7 100 евро, средняя цена на обычные объекты 1 800–4 200 евро за кв. м. Средняя цена в Алгарве (Португалия) составляет 2 815 евро за метр квадратный, а в отеле Wyndham Grand Algarve – от 6 600 до 7 800 евро.

Только в Азиатско-Тихоокеанском регионе за 9 месяцев 2022 года сумма сделок, связанных с брендовыми резиденциями, составила 8,4 млрд долларов, что на 16% больше, чем в 2021 г.