Исследование International Investment: обзор недвижимости Батуми для инвестиций

Эксперты International Investment проанализировали предложения инвестиционной недвижимости Батуми. Оценивались порядка 40 атрибутов, среди них позиционирование, наличие гарантированного дохода и обратного выкупа, капитализация, брендирование. Важным фактором исследователи посчитали заявленную еще на этапе строительства управляющую компанию и развитую инфраструктуру.

Турпоток и инвестиции

Рынок недвижимости Грузии активно развивается и наибольшее количество объектов возводят в Батуми, что оправданно. Недвижимость на курорте всегда востребована, доходность по аренде и продаже в стране растет, а туристический поток приблизился к доковидиным показателям – доходы от этой сферы выросли на 182% по сравнению с 2021 годом и составили 103,5% от уровня доковидного 2019 года. Выручка превысила 3,5 млрд долларов. Авиакомпании многих стран уже отреагировали на спрос и увеличили количество рейсов. Пассажиров в грузинских аэропортах стало больше на 78%, чем в прошлом году.

Количество прямых иностранных инвестиций в Грузии выросло в два раза, 36% средств вложено в недвижимость. В 2022 году лидерами среди зарубежных инвесторов были Испания, Великобритания, Ирландия и США. Россияне купили в 2,5 раза больше недвижимости в Грузии, чем в прошлом году.

Обзор строящейся недвижимости Батуми: капитализация, инфраструктура, управление и бренд

В исследование International Investment вошли 14 самых рекламируемых проектов в Батуми.

Wyndham Grand Residences Batumi Gonio, холдинг European Village

Застройщик — холдинг European Village. Специализируется на элитной недвижимости, которую строит в престижной прибрежной зоне Батуми – Гонио-Квариати. Весной 2022 года компания вошла в перечень топовых брендов Грузии по версии Forbes.

Локация. Гонио-Квариати, элитная курортная зона Батуми. Здесь находится самый чистый пляж в Грузии, единственный в стране претендующий на статус «Голубого флага».

Международный бренд. Компания возводит отельный комплекс под международным отельным брендом Wyndham Hotels & Resorts. С Wyndham Hotels & Resorts компания заключила соглашение в 2022 году — сейчас идёт строительство масштабного инвестиционного проекта под элитным брендом Wyndham Grand.

Управление. Управлять отельным комплексом будет самая крупная международная управляющая компания Aimbridge Hospitality, в которую с 2019 входит другая крупнейшая управляющая компания interstate Hotels & Resorts.

Формат объекта. Застройщик возводит первый в Грузии отельный комплекс All unclusive – Wyndham Grand Residences Batumi Gonio. Это первый в Грузии All Inclusive–курорт, состоящий из четырёх пятизвёздочных отелей и отельных резиденций.

Инфраструктура. У отельного комплекса предусмотрена масштабная инфраструктура общей площадью более 15 тысяч кв. м.

В инфраструктуру входят целых три SPA-комплекса, в том числе один отдельный халяль, а ещё банный комплекс с хамами, русской, финской и японской банями, саунами, фитобар, два закрытых и четыре открытых бассейна с барами, аквазоной с горками + крытый халяль бассейн, два фитнес-центра, в том числе один с залом для групповых занятий.

12 ресторанов, кафе и баров, в том числе два ресторана All Inclisive, 3 ресторана A la Carte, бары у бассейнов, кафетерий, винный и чача дома с дегустационными залами.

Это единственный комплекс с клиникой физиотерапии и реабилитации с душем шарко и соляной комнатой, массажными кабинетами, грязелечебницей и джакузи.

В комплексе оборудована вертолетная площадка, собственная пляжная зона, площадка для свадебных церемоний, банкетный зал.

Отдельно представлена детская и семейная инфраструктура: четыре детские площадки, детские кафе, две детских игровые комнаты, детский клуб с аниматорами и няней, веревочным парком с батутами и скалодромом, мини-гольфом, детским парком и летним амфитеатром, библиотека, шахматные столики и настольные игры, артезианский источник, брендированная фотозона, сувенирная лавка, прокат велосипедов и самокатов, маркеты и эко лавка, спортивные площадки, бильярд, боулинг, кинозал, библиотека, чача дом и винный дом, дегустационный зал, центр вино и фитотерапии.

Для профессиональных мероприятий будет оборудована зона коворкинга, 4 meeting room и конференц-зал.

В общей сложности 75 объектов инфраструктуры на 15 000 кв. м, что является рекордом для Грузии.

Капитализация. Капитализация объектов компании с августа 2022 года составила 123%. Согласно анализу рынка, до завершения строительства капитализация составит от 30 % за год. Есть обратный выкуп по возросшей цене — тоже с гарантией.

Гарантированный доход и обратный выкуп. Единственный застройщик, который предлагает гарантированный и закрепленный договором доход в размере 5-7% в год. Согласно исследованию рынка, реальный доход составит от 15% до 23% за счет более высокой стоимости и показателей заполняемости номеров у отелей сети международных брендов.

Wyndham Garden Next Group Batumi Gonio

Застройщик — Next Group.
Локация. Гонио-Квариати, элитная курортная зона Батуми. Здесь находится самый чистый пляж в Грузии, единственный в стране претендующий на статус «Голубого флага».
Международный бренд. Международный бренд среднего класса Wyndham Garden.

Управление. Пока управляющая компания, которая будет обслуживать комплекс, не заявлена.

Формат объекта. Пятизвездочный отельный комплекс с брендированными апартаментами.

Инфраструктура. В инфраструктуру объекта входит конференц-зал, рестораны, фитнес-центр, парковка, лаундж-бар, открытый бассейн, велопаркинг и казино.

Капитализация. У Wyndham Garden с мая 2021 года капитализация составила 56%. Будущая капитализация объектов не заявлена.

Alliance Centropolis

Застройщик — Alliance Group. На сегодняшний день срок сдачи объекта перенесен на 2027 год, хотя изначально был заявлен 2025 год.

Локация. Батумский Бульвар, возле торгового центра Batumi Mall.

Международный бренд. Объект позиционируется как относящийся к бренду Hayat, но апартаменты не представлены международным брендом. Под брендом лишь пятизвездочный отель, который находится в том же комплексе.

Управление. Заявленная управляющая компания — швейцарская Sophos Hotels и американская Mcinerney Hospitakity.

Формат объекта. Новый проект застройщика объединил городской пятизвездочный отель, апартотель и выставочный центр.

Инфраструктура. Подземная парковка, SPA и фитнес центр, бассейн, казино, ресторан, лаундж зона и бар, офисные помещения, выставочный центр, детская площадка, развлекательный центр.

Капитализация. С 2021 года составила 27% т.е. 13,5% в год.

Horizons Deluxe

Застройщик — Horizons Group. Строительство не завершено с 2018 года.

Локация. Около Нового Бульвара, на первой набережной линии.

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. Швейцарская компания Sophos Hotels

Бренд. Апартаменты презентуются как гостиничные номера премиум класса в гостиничном комплексе TRYP by Wyndham, но соглашение подписано только на нижние этажи гостиницы, а на продаваемые апартаменты не распространяется. Соответственно, продаваемые апартаменты к бренду не относятся — это просто апартаменты, которые находятся рядом с брендовой гостиницей.

Формат объекта. Апартаменты и городской апарт-отель TRYP by Wyndham

Инфраструктура. Заявлены такие объекты, как ресторан, бассейн, парковка, SPA, лаундж-бар, детская площадка, конференц-зал, казино, коворкинг.

Капитализация. Данные о текущей и будущей капитализации отсутствуют.

Orbi City

Застройщик — Orbi Group, учреждена в 1998 году.

Локация. Первая береговая линия на Новом Бульваре

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом

Управление. Управляющая компания — местная, от застройщика

Формат объекта. Городской апарт-отель.

Инфраструктура. Заявлен один из самых больших в Европе конференц-залов, рестораны, фитнес-центр, открытые и закрытые бассейны, SPA-центр, детские площадки, кинотеатр, концертный зал.

Капитализация. Данных нет.

Marina Club

Застройщик. Elt Building – работает в Грузии с 2017 года.

Локация. Новый Бульвар

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. Управляющая компания не определена

Формат объекта. Многофункциональный комплекс.

Инфраструктура. Заявлены ресторан, бассейн, парковка, конференц-зал, спа, лаундж-бар, детская площадка.

Капитализация. Данные отсутствуют.

NOVOTEL LIVING

Застройщик — Mardi Holding. Строит жилые комплексы и дома гостиничного типа в Тбилиси и Батуми.

Локация. Возле Ботанического сада.

Международный бренд. Продаваемые апартаменты презентуются как Accor, но лицензионное соглашение о партнёрстве на момент проведения исследования не подписано. Об этом сообщили при запросе в Accor, которые еще расматривает вопрос.

Управление. Управляющая компания еще не определена. На сайте заявлено собственное управление, что противоречит логике работы международных отельных сетей.

Формат объекта. Апартаменты и гостиница Accor

Инфраструктура. Бассейн с подогревом, бар, зона отдыха и детская площадка.

Капитализация. Данные отсутствуют.

BelleVue Residence Batumi

Застройщик — Tourinvest. Работает с 2008 года, среди реализованных проектов Батумский развлекательно-культурный центр и канатная дорога «Арго».

Локация. Проспект Руставели.

Международный бренд. Продаваемые апартаменты презентуются как Hilton, но прямого отношения к бренду не имеют, расположены в соседнем с ним корпусе.

Управление. Управлять будет локальная компания Tourinvest.

Формат объекта. Апарт-комплекс + гостиница.

Инфраструктура. Рестораны, SPA и лаунджбар.

Капитализация. Информация отсутствует. При этом двухкомнатный пентхаус в 154 кв. м, расположенный на 20-м этаже, сегодня стоит примерно $2 537 700. Конечно, есть здесь и более дешевое жилье. Этажом ниже находятся апартаменты в 64 кв. м и стоимостью $310 400.

Blue Sky Tower Holiday Inn

Застройщик — Like House. Компания существует 15 лет.

Локация. Возле стадиона Батуми

Международный бренд. Апартаменты в комплексе позиционируются как Holliday Inn, но на самом деле не относятся к этому бренду.

Управление. Управляющая компания еще не определена.

Формат объекта. Городской апарт-отель.

Инфраструктура. В инфраструктуру входит подземный паркинг, бассейн и фитнес-центр.

Капитализация. На сайте задекларировано до 50% к окончанию строительства, но расчет и обоснование не предоставлены.

Dreamland Oasis

Застройщик — Dreamland Oasis.

Локация. Чакви.

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. Компания от застройщика.

Формат объекта. Гостинично-жилой комплекс.

Инфраструктура. Четыре открытых бассейна, аквапарк, рестораны, детский клуб, боулинг, бильярд, кинотеатр, мини-гольф.

Капитализация. Информация не предоставляется.

Alliance Privilege

Застройщик — Alliance Group.

Локация. Проспект Руставели.

Международный бренд. Апартаменты в одном здании с гостиницей Marriott, которые не относятся к бренду.

Управление. Sophos Hotels и Mcinerney Hospitality.

Формат объекта. Городской апарт-отель.

Инфраструктура. Фитнес центр, SPA, бар, ресторан, конференц-зал, казино, бассейн, детский развлекательный центр.

Гарантированный доход. Отсутствует.

Капитализация. На сегодняшний день все апартаменты проданы. Капитализация за 3 года составила 57%

Green Cape Botanico

Застройщик — Silk Road Group.

Локация. Махинджаури.

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. Локальная компания Silk Hospitality.

Формат объекта. Апарт-комплекс.

Инфраструктура. Детский и взрослый бассейн, ресторан, фитнес-центр, паркинг.

Капитализация. С января 2021 года 23%.

Porta Batumi Tower

Застройщик — System Construction.

Локация. Возле порта.

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. System Insaat.

Формат объекта. Гостинично-жилой комплекс.

Инфраструктура. Видеонаблюдение, охрана, подземная парковка.

Капитализация. С мая 2019 года составила 25%

Metro City Residence

Застройщик — Metro City Batumi.

Локация. Новый Бульвар

Международный бренд. Объект не представлен международным брендом.

Управление. Metro City Batumi.

Формат объекта. Городской апарт-отель.

Инфраструктура. Торговый центр, супермаркет, фудкорт, ресторан, фитнес-центр, казино.

Капитализация. Информация не предоставляется

Бренды в приближении

В ходе исследования выяснилось, что зачастую девелоперы акцентируют внимание на наличии брендированных объектов, но в реальности к международным брендам относятся объекты только двух застройщиков — холдинг European Village и застройщик Next Group. Остальные объекты либо не относятся к международным брендом, либо апартаменты в них позиционируются как таковые, но на самом деле лицензионное соглашение не подписано или не распространяется на продаваемую недвижимость.





Разберемся, зачем застройщикам выдавать желаемое за действительное. Брендовые или брендированные резиденции – это недвижимость, выходящая на рынок под известным именем отельной глобальной сети, например, Wyndham, Radisson, Marriott, Hilton. В таких резиденциях отлаженная система, в которой регламентируется всё – от глобальных параметров до мелких деталей. Просчитаны и спланированы распределение трафика гостей, загруженность лифтов, планировка и наполнение каждого номера, освещение и многое другое. Учтена и прописана каждая мелочь — вплоть до модели дверных ручек и выключателей. Прописаны стандарты для материалов и строгий перечень их возможных поставщиков — это обязательное требование бренда.

Управлять отельной резиденцией может сама отельная сеть или аккредитованная ею международная компания. Только этим условием бренд может обеспечить соблюдение высоких стандартов обслуживания гостей.

Бренд и международная управляющая компания обеспечивают объекту высокую заполняемость, присутствие в мировых системах бронирования, участие в программах лояльности, взаимодействие с лидерами туристической мировой индустрии. Такие резиденции предлагают широкий ассортимент дополнительных услуг, в них работают консьерж-сервисы, кафе и рестораны, кофе-шопы, бары, бассейны, банные и спа-комплексы, прачечные, кинозалы, спортзалы, коворкинги, теннисные корты, детские клубы и многое другое.

Брендированные сетевые отели и отельные резиденции выбирают сотни миллионов людей по всему миру – они знают бренд, уверены в предоставленном качестве пребывания и готовы останавливаться в его отелях вновь и вновь. Брендовые резиденции привлекают частных клиентов и инвесторов, которые планируют заработать на сдаче номеров. И, конечно, брендовые номера приносят более высокий доход. Например, в Грузии обычный отельный номер стоит порядка 50 долларов за сутки, а брендовый – от 200 до 1000+, в США цены варьируются от 150 до 350-700, в Таиланде за брендовый номер надо заплатить более 500 долларов, не брендовый – в 2-3 раза дешевле.

Цена покупки брендовой недвижимости тоже многократно выше. Например, квадратный метр в отелях сети Wyndham в Таиланде оценивается от 4 200 евро до 7 100 евро, средняя цена на обычные объекты 1 800-4 200 евро за кв. м. Средняя цена в Алгарве (Португалия) составляет 2 815 евро за «квадрат», а в отеле Wyndham Grand Algarve – от 6 600 до 7 800 евро. Стоимость квадратного метра в Ramada by Wyndham Sochi составляет от 8 000 долларов за метр квадратный в строящемся проекте. А на момент сдачи объекта в 2024 году составит от 14 000 долларов — 1,100 млн рублей.

Доход и капитализация

В рекламных кампаниях все застройщики обещают высокий уровень дохода – до 15% и даже до 18%. При этом покупатель должен понимать, что на самом деле в большинстве случаев это зона лишь его риска и ответственности. На основе рекламных заявлений вряд ли выйдет предъявить претензии и получить неустойку, если прибыли не будет или она окажется меньше. Другое дело, если доход гарантирован официально, в документе, подписанном в Доме юстиции.

Эксперты International Investment выяснили, что из всех перечисленных девелоперов только European Village Group предлагает гарантированный доход от сдачи номера составит в 5-7% за год. Согласно исследованию рынка, реальные показатели дохода еще выше и составляют от 15% до 23% в зависимости от номера. Это возможно благодаря тому, что резиденция — часть бизнеса мировой отельной империи Wyndham с уже полувековой выстроенной стратегией продвижения. У отельного гиганта — договора с мировыми туроператорами, полноценная маркетинговая стратегия и ресурсы, доверие постоянных клиентов, которые используют международную бонусную программу, высококачественный сервис.

Согласно исследованию рынка, заполняемость обычного небрендового отеля Батуми составляет до 30% в год, а у брендовых на этом уровне не сезонный, а среднегодовой показатель составляет, который составляет 68% в Батуми.

Самый высокий уровень капитализации зафиксирован тоже на объектах European Village Group – 123% с августа 2022 года. На втором месте Next Group с Wyndham Garden – 56% с мая 2021, с RADISSON BLY APARTMENTS – 24% с мая 2022. Alliance Group – 27% с 2021 года, то есть 13,5% в год. Остальные застройщики не предоставляют информацию по капитализации, что само по себе является не лучшим показателем.
По перспективам капитализации European Village Group декларирует 30% годовых, Sky Tower – 50% после окончания строительства. В первом случае предоставлены подробные расчеты, во втором они отсутствуют.

Управляющие компании заявили четыре девелопера, это важный фактор для инвесторов и клиентов. Ведь УК принимает на себя ответственность за полноценную работу объекта и элементов инфраструктуры, заботится о безопасности и комфорте, решает вопросы жилищно-коммунальных услуг, распределяет загрузку номеров. Также управляющая компания занимается продвижением различных сервисов, организовывает рекламные кампании, обеспечивает дополнительные услуги — питание, консьерж-сервис.

Выводы

Бывают комплексы, в которых апартаменты расположены в одном здании с брендовыми отелями, но не относятся к отельной сети. Это означает, что у них нет соответствующих преимуществ и стандартов. Это небрендовые резиденции и апартаменты, не стоит ожидать от них возможностей участия в программах лояльности, жестких требований к стандартам качества и контроля, а также других преимуществ. Каким будет отдых в таких апартаментах и доход от сдачи апартаментов в аренду — вопрос везения. Проверяйте документы, которые подтверждают, что номерной фонд действительно относится к бренду.

За управление, маркетинг и предоставление услуг у брендированных должна отвечать международная управляющая компания. Только в этом случае стандарты номеров и услуг четко регламентированы. Гарантировано и высокое качество строительства, отделки, наполнения – в соответствии с требованиями бренда. В результате доходность многократно превышает показатели небрендовых объектов.
Заявленная капитализация и доходность должны быть прописаны в договоре или подтверждены опытом компании или независимыми исследованиям, только в этом случае можно принимать во внимание заявленные цифры.

Инфраструктура — важный параметр при выборе инвестиционного объекта. Чем шире ассортимент возможных услуг для отдыха и досуга, тем привлекательнее комплекс для туристов, а значит доходность инвестиций в такой объект будет выше. Особенно важно наличие инфраструктуры для семейного и оздоровительного отдыха — эти позиции в Батуми в дефиците, поэтому комплексам с таким сервисом обеспечена более высокая заполняемость. Еще один важный момент — наличие халяль бассейнов и спа — это также положительно сказывается на заполняемости отеля.