Иностранцы распродают недвижимость в Армении

Фото: Татьяна Бородина

После начала российско-украинского конфликта в Армению прибыло много мигрантов, в связи с этим цены на покупку и аренду квартир рекордно выросли, но с января 2023 года наметилось снижение по ставкам на съемное жилье, пишет Panorama. Вдобавок, иностранцы начали чаще продавать недвижимость, нежели покупать.

Директор агентства недвижимости «Кентрон» Ваге Даниелян пояснил, что арендные ставки упали на 40%, но пока еще остаются на высоком уровне и не вернулись к показателям 2021 года. В первом квартале в административном центре Еревана можно было снять однокомнатную квартиру за 250 000 драмов, в Арабкире – за 200 тысяч драмов, на окраинах за 120-150 тысяч.

Цены на продажу остались повышенными с 2022 года, падения не произошло. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры в Кентроне Еревана – 80 000 долларов, в малом центре – 100 тысяч. То есть, квадратный метр небольших объектов продавался в среднем за 2000-2500 долларов, в квартирах на 3-4 комнаты он дешевле. В Аване «квадрат» в локации Царав Ахбюр стоил 1700-2000 долларов, в других районах от 1000 до 1400.

Ваге Даниелян отметил, что цены как на продажу, так и аренду повысились из-за приезжих. Армения – маленькая страна и даже приезд тысячи человек может изменить ситуацию, а в стране после февраля 2022 года появилось очень много иностранцев. Активность на рынке недвижимости связана, по мнению эксперта, и с законом о возврате подоходного налога. «Сейчас деньги обесцениваются, поэтому граждане начали инвестировать средства в недвижимость, чтобы не потерять сбережения, а через 1-2 года они смогут продать квартиру по более выгодной цене», – пояснил он, добавив, что приобретенная 2 года назад квартира за 100 тысяч долларов сегодня оценивается в 200 тысяч. При этом на первичном рынке Армении наблюдается необоснованный рост цен, поэтому многие покупатели переключились на вторичное жилье.

Директор агентства недвижимости «Барс» Марина Чатинян подчеркнула, что гигантское повышение цен в Армении выглядит не бизнес-подходом, а элементарной алчностью. Сначала мигрантам просто было некуда деваться, они брали квартиры по любым ценам, а потом начали уезжать – в основном в Турцию и Грузию, потому что не захотели платить слишком много за съемное жилье. Многие россияне предпочитают арендовать квартиры не в Ереване или Гюмри, где цены по-прежнему очень высоки, а в других городах. В Дилижане, Абовяне и многих других муниципалитетах ставки значительно ниже.

По данным Госкомитета кадастра недвижимости, в первом квартале 2023 года иностранцы заключили 1 024 договора по купле-продаже жилья, это ниже показателя 2022-го на 2,1%. При этом доля нерезидентов в общем объеме увеличилась с 8,6% до 9,4%. В большинстве случаев иностранцы покупали квартиры (50,5%), на втором месте земельные участки (18,1%), далее следуют собственные дома (16,2%), гаражи (8,1%) и здания общественного значения (5,5%). Самый низкий процент пришелся на недвижимость для производственных процессов (1,6%). По видам сделок с иностранцами преобладают продажи (675). Наиболее активно скупают и продают недвижимость в Армении граждане РФ, США, Ирана.



По официальным данным, средняя стоимость квартир в январе-марте 2023 года превысила 405 тысяч драмов за квадратный метр (1031 $), это выше показателя аналогичного периода 2022-го на 10,6%. Квартальный рост составил 1,8%. Самые высокие цены традиционно в административном центре Еревана (Кентрон) – 796,2 тыс. драмов или 2026 долларов за «квадрат» (+14,3%). Далее следуют Арабкир – 556,2 тыс. (+12,8%) и Давиташен – 406,1 тыс. (+13%). Самые низкие цены на жилье в столице сохраняются в общине Нубарашен, где квадратный метр квартиры стоил в среднем 206,1 тыс. драмов или 524 доллара – годовой рост на 6,9%, квартальный – 0,8%.



Всего за I квартал 2023 в Ереване было совершено 13 216 сделок с недвижимостью, снижение за 12 месяцев на 6,4%, за три – на 20,7%. Из них 1 847 касались квартир, эти параметры на 27,7% меньше, чем в 2022-м, квартальное падение – 33,8%. За указанный период заключено 1 699 договоров аренды в столице Армении – на 21,3% больше, чем год назад, и на 8,2% относительно предыдущего квартала.

Экономист Сурен Парсян написал, что в апреле 2023 года иностранцы купили в Армении 47 квартир, что на 46,6% меньше, чем в апреле 2020-го. А продали в течение этого месяца нерезиденты 81 квартиру. Также он отметил, что иностранцы особенно активно начали продавать землю и частные дома.

Эксперты International Investment отмечают, что инвестиционная привлекательность недвижимости в Армении невысока. Большая разница в цене может объясняться разве что бумом 2022 года, когда мигранты готовы были на любые варианты покупки и аренды. При этом официальные цифры по сделкам опровергают слишком активное заключение договоров на приобретение недвижимости. Такие сделки мало что дают в Армении. Получить ВНЖ по ним можно, если официально сдавать жилье в аренду, зарегистрировав бизнес в стране. При том, что цена покупки остается высокой, а ставки в съемном недвижимости падают, это не представляется перспективным для инвесторов.

Добавим, самый большой арендный доход в мире по итогам 2022 года зафиксирован в Грузии – около 11%, а в Батуми этот показатель достиг 12,31%. Прибыль от брендированных элитных объектов еще больше.