Арендные ставки на офисы в Астане и Алматы превысили московские цены

В Казахстане наблюдается увеличение спроса на аренду коммерческой недвижимости при сокращении свободных площадей. На рынке, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, практически отсутствуют вакантные офисные помещения с отделкой.

В последние два года в Казахстане активно строят новые бизнес-центры, но арендные ставки остаются на высоком уровне. Офисы в основном сосредоточены в двух городах, совокупный объем предложения в которых достигает более 1,6 млн кв. м: Алматы – 609 тыс. кв. м; Астана – 954 тыс. кв. м. Для сравнения, офисный сток крупного делового района «Москва-Сити» составляет 1,3 млн кв. м.

Отмечается, что многие бизнес-центры Казахстана, которые стали появляться в начале 2000-х годов, не соответствуют требованиям современных компаний, потому что тогда не учитывали сложившуюся международную практику. При этом по итогам третьего квартала 2023 года доля свободных площадей по указанным выше городам составила 5% (Алматы – 3%, в Астане – 6%). Вакантных офисов с отделкой в Казахстане практически нет – их доля в общем объеме соответствующего предложения составила всего 1,2%.

Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай считает, что высокий спрос на готовые к въезду помещения связан, в первую очередь, с активной релокацией иностранного бизнеса, которая началась в 2022 году. По данным на август 2023, количество зарегистрированных в стране международных организаций выросло за год на 38% и составило более 41 тысячи. Свои офисы в Казахстане открыли такие компании как Honeywell, Fortescue, Playrix, Tinkoff, inDrive и Yandex. Последняя арендовала офисное помещение площадью более 1 100 кв. м в обновленном бизнес-центре SmArt.Point.

Высокая загруженность бизнес-центров Казахстана становится серьезной проблемой для иностранных компаний, которые рассматривают релокацию в Казахстан. Все реже встречаются вакантные помещения площадью от 500 кв. м, чаще предлагаются помещения с отделкой не более 198 кв. м. Почти нет свободных офисов в зданиях высокого класса. В условиях высокой конкуренции растут арендные ставки.
В третьем квартале 2023 года средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А поднялась до следующих уровней:

Алматы – 18,8 тыс. тенге за кв. м в месяц (3 734 руб., 39 долларов – по курсу на 23.10.2023). За год выходит 46 800 ₽ за «квадрат» или $492;

Астана – 18,1 тыс. тенге за кв. м в месяц ( 3 593, 38). За год – 45 000 ₽, $473.

В Москве средневзвешенная ставка аренды по офисам класса А составляет 41,4 тыс. руб. за кв. м в год ($435). Таким образом, аналогичные показатели в Алматы и Астане оказались выше среднего значения по Москве на 13% и 8% соответственно.



Алматы – крупнейший финансово-экономический центр Казахстана. Офисные помещения здесь зачастую арендуют крупные международные и частные компании. По итогам 2023 года общий объем офисного предложения в бывшей столице страны составит более 700 тыс. кв. м.

Астана – нынешняя столица Казахстана, здесь сосредоточены офисы крупных компаний государственного сектора. При этом исторически по качеству бизнес-центров Астана явно уступает Алматы. Это стимулирует девелоперов на строительство новых более современных объектов, соответствующих международным стандартам. Ожидается, что до конца 2023 года общий объем офисного предложения в этом городе составит порядка 970 тыс. кв. м.



По данным Бюро нацстатистики Казахстана, во втором квартале тоже отмечался годовой рост цен на аренду торговой недвижимости (+3%). Среди регионов наибольшее увеличение наблюдалось в Жетісу (+11%), в Акмолинской (+8,4%), Карагандинской (+6,7%) и в Актюбинской областях (+5,6%), а также в Шымкенте – на 4,3%.

Наименьший рост предложения зафиксирован в областях Абай и Туркестанской (+0,2%), в Жамбылской и Кызылординской (+0,3%). На том же уровне цены на аренду остались в ВКО и Алматинской области. В некоторых регионах аренда, напротив, упала в цене: Атырауская область – на 0,1% и область Ұлытау – на 2,6%.

Максимальный рост в этом обзоре отмечается в уровне арендных ставок в салонах красоты и парикмахерских (+20,4%). Значительные показатели роста также были в фотосалонах ( +14,3%), на станциях по техобслуживанию и ремонту авто (+10,3%), в аптеках (+8,7%), фитнес-клубах и тренажерных залах (+6,4%). Платежи за аренду административно-офисного назначения повысились во втором квартале на 1,8%, офисов классов «А» и «В» на 1,6%, «С» – на 2,7%, «D» – на 2,6%.

В целом в январе-сентябре 2023 года экономика Казахстана выросла на 4,7%. Наибольший рост отмечен в сферах строительства (12,6%), торговли (10%), информации и связи (8,4%). Темп увеличения инвестиций в основной капитал достиг 12,1%. Приток увеличился в отраслях транспорта и складирования (59%), торговли (37,5%), образовании (24%), сельского хозяйства (8,2%) и промышленности (8,2%).

Годовая инфляция в сентябре составила 11,8%. Месячный индекс потребительских цен снизился до 0,6%. Это первое снижение показателя за 3 месяца. По данным БНС, цены на продовольственные товары за год выросли на 11,4%, на непродовольственные – на 12,1%, на платные услуги – на 11,9%. В октябре прогнозируют уровень инфляции до 10,74%, в ноябре – 9,94%, в декабре – 9,39%. Подобные ожидания по снижению связаны с пересмотром предыдущей динамики инфляции и удешевлением рубля, что понижает стоимость импорта из России.