Рынок недвижимости в Европе остается слабым

Высокие процентные ставки, инфляция, рост цен на энергоносители, сложная геополитическая обстановка и снижение покупательной способности привели к падению рынка жилья в Европе, отмечают эксперты портала REALTY PLUS.

С января по август 2023 года цены на жилье в Великобритании упали на 5,3%. Средние доходы англичан в 8,4 раза ниже стоимости недвижимости, а в 2013 году разница составляла 6,7. Арендная плата при этом растет, ставка в Лондоне, например, увеличилась на 13% с 2022 года и в настоящее время составляет в среднем 2100 фунтов стерлингов (2600 долларов США) в месяц. Ожидается, что к концу 2023 года съемное жилье Великобритании подорожает на 8%, а к 2027-му – на 17%. Кроме того, в стране наблюдается дефицит предложения в 4 млн единиц жилья.

В Германии с июня 2022 цены на покупку жилья снизилась на 6,4%, при этом в Берлине на 0,9%, а в Мюнхене на 5,5%. За 10 лет соотношение доходов и стоимость недвижимости увеличилось с 4,8 раз до 10,2. Как и в Великобритании, в Германии наблюдаются более высокие арендные ставки, особенно в крупных городах. В Мюнхене арендаторы платили в июне 2023 года на 16% больше, чем в таком же месяце 2022-го, в Берлине рост составил 14%.

В Париже зафиксировано падение продажных цен на 4,1%, это самые низкие показатели за несколько лет, но доходы французов в 10,8 раз ниже средней стоимости недвижимости – в 2013 году разница составляла 8,4. Объем ипотечного кредитования во Франции за последние два года сократился примерно на 50%. Текущая taux d'usure (максимальная ставка по ипотечным кредитам), составляющая около 5,5%, привела к снижению числа одобренных заявок на получение кредита. Кроме того, значительно выросли налоги на недвижимость, что отпугивает потенциальных покупателей жилья. Арендные ставки за четыре года выросли на 5,5%, предложение сократилось на 17%, а спрос подскочил на 15%.

Глава ZDB (Центральной ассоциации строительной индустрии Германии) Феликс Паклеппа ожидает, что цены на недвижимость в Германии останутся низкими в ближайшем будущем. В Великобритании эксперты прогнозируют снижение от пика до минимума примерно на 10%. Банк Франции предполагает, что цены на жилье стабилизируются, как только восстановится рынок ипотеки.

По данным аналитического агентства Global Property Guide, цены на жилье в Европе во втором квартале 2023 года выросли на 9 рынках, понизились – на 19-ти. На большинстве европейских рынков жилья в настоящее время наблюдается быстрое замедление роста на фоне падения мирового спроса, продолжающегося кризиса в Украине и сбоев в цепочках поставок.

В Швеции общенациональный индекс цен на жилую недвижимость во втором квартале 2023 снизился на 20,17% за год и на 3,02% за три месяца. Это самые значительные показатели падения в Европе. Причем такие тенденции наблюдаются с осени 2022-го. В стране продолжают падать спрос и количество сделок. В первой половине 2023 года общее число проданных одно- и двухэтажных зданий сократилось на 21,1%, до 21 082 единиц. Европейская комиссия прогнозирует снижение экономики Швеции на 0,5% в этом году после роста на 2,6% в 2022-м.

Словакия занимает второе место по снижению индекса цен на жилье – 16,64%. Недвижимость дешевеет уже третий квартал подряд. По сравнению с аналогичным периодом 2022 года это худший показатель за новейшую историю. В ежеквартальном исчислении реальные цены на жилье упали на 3,94% за последний квартал. Аналитики отмечают, что спрос на жилую недвижимость как со стороны местных, так и со стороны иностранных инвесторов, быстро замедляется, главным образом из-за геополитических событий. Прогноз по развитию экономики остается слабым, с ростом на 1,7%.

Global Property Guide тоже отмечает, что рынок жилья Германии продолжает испытывать трудности. Средняя цена квартир, по данным агентства, упала на огромные 14,48% (с поправкой на инфляцию) в течение года – до 2 квартала 2023, что резко контрастирует с ростом на 3,06% в предыдущем году. Показатели снижаются четвертый квартал подряд. Причем отмечается, что с 2014 до 2022 года рынок жилья непрерывно рос, за этот период цены на недвижимость увеличились более чем на 70%.

В связи с падением спроса жилищное строительство в Германии стремительно замедляется. За первые семь месяцев 2023 года количество разрешений сократилось на 27,8%, до 156 174 единиц,. В 2022 году падение составляло лишь 7%. Ожидается, что экономика Германии переживет еще один умеренный спад на фоне сокращения инвестиций в строительство, слабого частного потребления и снижения внешнего спроса. В результате крупнейшая экономика Европы после роста на 2,6% в 2021 году и на 1,8% в 2022-м сократится на 0,4% в 2023.

Реальные цены жилья Великобритании, по данным агентства, за год упали на 10,04%, это худший показатель со 2 квартала 2009 года. По сравнению с январем-мартом 2023 реальные цены на жилье упали на 0,86%. Даже в номинальном выражении цены на жилье в Великобритании снизились на 3,13% в течение года. Спрос продолжает падать, количество сделок сократилось до 250 380 единиц во втором квартале 2023, что на 8% меньше, чем в первом и на 22,6% ниже прошлогодних показателей. Национальный институт экономических и социальных исследований ожидает, что экономика Великобритании вырастет на незначительные 0,4% в этом году и на 0,3% в 2024-м. Для сравнения – в 2021 году отмечался рост на 7,6%, в 2022-м – на 4%.

Наблюдаются трудности на рынке Латвии, в Риге цены на жилье упали на 15,15% в годовом исчислении. В Австрии зафиксировано снижение на 10,93%, в Нидерландах на 10,56%, в Румынии на 8,22%, в Норвегии на 6,22%, в Финляндии на 5,25%. Умеренное или минимальное падение цен на жилье было зафиксировано Global Property Guide в следующих странах:

Дания (-4,91%);

Франция (-4,42%);

Италия (-4,37%);

Ирландия (-3,73%);

Россия (-2,43%);

Украина (-1,99%);

Эстония (-1,25%);

Исландия (-0,91%).

Продолжает расти рынок Португалии – на фоне высокого спроса и нехватки жилья. Цены на недвижимость по всей стране увеличились на 9,16% в течение года. В квартальном исчислении отмечается рост на 0,95%. Банк Португалии недавно повысил прогноз развития экономики на 2023 года до 2,7%. Это позитивное изменение, но в 2021 году рост достигал 5,5%, в 2022-м – 6,7%.

Умеренный или минимальный рост цен на жилье наблюдался в следующих странах:

Испания (5,63%);

Мальта (2,01%);

Швейцария (1,64%);

Черногория (1,50%);

Литва (0,03%).

Tсли сравнивать период с 2010 по второй квартал 2023 года, как делает это «Евростат», то можно увидеть, что цены на жилье в ЕС выросли на 46%, а арендная плата – на 21%. В 20 из 27 стран темы роста продажной стоимости превышали подорожание арендной платы. С учетом подобных данных понятны утверждения некоторых экспертов не о падении, а о некоторой коррекции завышенной стоимости. При этом доступность жилья в Европе по-прежнему остается низкой. Уровень арендной доходности в большинстве государств ЕС тоже невысок.