Годовые объемы сделок с недвижимостью Германии упали от 111 млрд до 32 млрд евро

На рынок жилой недвижимости Германии негативно повлияли растущая инфляция и повышение процентных ипотечных ставок. Жилье стало менее доступным, спрос упал, и ситуация не меняется, несмотря на то что цены снижались весь 2023 год – на 6,8% в первом квартале, на 9,62% во втором, на рекордные 10,23% в третьем и на 7,1% в четвертом.

Федеральное статистическое управление (Destatis) сообщает, что показатели стоимости падают уже пятый квартал подряд. В среднем в 2023 году отмечено уменьшение на 8,4%. Причем по итогам нескольких лет фиксировалось только увеличение – с 2008 по 2022-й. Новостройки подешевели на 2,1%, более значительно просел вторичный рынок – на 7,8%.

В четвертом квартале 2023 года цены на одноквартирные и двухквартирные дома в 7 крупнейших мегаполисах (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф) упали в среднем на 9,1% по сравнению с таким же периодом 2022-го, при этом кондоминиумы стоили на 5,8% дешевле. По сравнению с предыдущим кварталом покупатели домов в мегаполисах платили в среднем на 1,5% меньше, а цены на квартиры упали на 1,7%.

В городских районах особенно заметным было снижение цен на дома на одну и две семьи – на 11% в годовом исчислении и на 2,7% за квартал. Кондоминиумы в этих регионах подешевели в среднем на 7,1% за год и на 1,9% за три месяца. В малонаселенных сельских районах стоимость домов на одну и две семьи понизилась на 6,9% дешевле, а кондоминиумов – на 2,8% относительно четвертого квартала 2022 года. По сравнению с предыдущими тремя месяцами зафиксировано падение на 2,1% и 3,1% соответственно.

Bloomberg пишет, что падение цен на недвижимость в Германии привело к снижению инвестиционных сделок на 19%. Количество договоров купли-продажи с офисной, жилой и складской недвижимостью упало до 6,3 млрд евро в первом квартале 2024 года по сравнению с таким же периодом 2023-го. Это самый низкий показатель за период с 2011 года. Продавцам особенно трудно находить покупателей на офисные здания, объемы сделок в этом сегменте упали более чем на 30%.

В исследовании PwC со ссылкой на данные Jones Lang Lasalle отмечено, что общий объём сделок с недвижимостью в Германии в 2021 году составлял 111 млрд евро, в 2022-м сократился до 80 млрд, а в 2023-м до 32 млрд.

По данным Destatis, в январе 2024 года количество новых заказов на основные строительные работы снизилось на 7,4% по сравнению с декабрем 2023-го. Меньше стало и людей, занятых в этом секторе (-0,2%). С января по август 2023 года число выданных разрешений на строительство квартир снизилось на 28,3%, индивидуальных домов – на 37,8%, а домов на две семьи – на 52,5%. В октябре количество отмененных строительных проектов достигло нового максимума – 22% компаний заявили, что им пришлось отказаться от реализации.

Исполнительный директор ассоциации DAVE Гвидо Штраке (Guido Stracke) объяснил на сайте DW, что причина происходящего – «оцепенение из-за множественности кризисов», среди которых война в Украине, повышение процентных ставок в еврозоне, стагнация экономики ФРГ, высокая инфляция, рост цен на стройматериалы. Сказались энергетический кризис, повышение процентных ставок. Быстрое удорожание кредитов затормозило рост цен, но одновременно и развитие немецкой экономики, еще больше усугубив проблемы промышленности. В результате ВВП ФРГ сократится, но фактически экономика стагнирует. Эксперты называют подобные предпосылки плохими для роста цен на любую недвижимость.

Портал АSB тоже отмечает, что Германия балансирует на грани перехода от технической рецессии к реальной. Ключевая процентная ставка поднялась за год с нуля до 4,5%, продолжается закрытие строительных проектов. Понижение цен пока не сделало жилье в ФРГ более доступным. Экономисты подчеркивают, что новые условия банков вытеснили с рынка недвижимости около половины всех потенциальных покупателей. Возможно, восстановление начнется в 2024 году, как предполагает управляющий директор брокерской сети DAVE Гвидо Штраке. Президент IVD Дирк Вольторф уверен, что это вряд ли случится раньше четвертого квартала.

Эксперты констатируют, что во многих странах Европы наблюдается кризис в связи с геополитическими событиями. Инвестиционная привлекательность рынков недвижимости падает. Наиболее интересны для вложений страны, где сохраняется стабильная экономическая ситуация и продолжает расти уровень арендной доходности. Среди подобных направлений выделяется Грузия, в которой ВВП в 2022 году вырос на 10,2%, в 2023-м на 7,5%. МФВ и другие международные агентства прогнозируют благоприятное развитие и на последующие годы. Размеры прибыли с недвижимости в этой стране в перечне самых высоких в мире. Особенно высокие ставки при вложении в элитные брендированные объекты.