В Германии немного увеличилась доступность жилья

Семья из четырех человек со средним доходом тратила в третьем квартале 2024 года 40% дохода на покупку дома в Германии, в 2022 году показатель достигал 45%, пишет Bloomberg со ссылкой на данные Немецкого экономического института в Кёльне. При этом отмечается, что в 2018-м затраты составляли 30%.

Закупочные цены продолжали демонстрировать умеренную тенденцию к росту в третьем квартале 2024 года, указано в отчете. Стоимость кондоминиумов выросла за год на 0,3%, а дома на 1-2 семьи подешевели на 0,3%. Арендная плата по новому договору увеличилась на 5,2%, а в семи крупнейших городах на 7,2%. Рынок аренды остается напряженным, особенно в крупных городах во главе с Берлином, Лейпцигом и Франкфуртом, которые продолжают демонстрировать значительное повышение цен.

Текущие события на рынке недвижимости продолжают демонстрировать неоднозначную динамику, как по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, так и в предыдущем квартале. В годовом исчислении Гамбург по-прежнему лидирует (-0,9%), Дюссельдорф (-2,1%), Штутгарт (-0,6%), Франкфурт и Мюнхен (-0,1%). В Дортмунде произошел небольшой спад на 0,2%, в Берлине цены упали на 1,6%. В Эссене, Кельне и Лейпциге закупочные цены в третьем квартале 2024 года были выше уровня прошлого года.

По сравнению с предыдущим кварталом в большинстве городов наблюдается восстановление. Эссен (+3,2%) и Мюнхен (+1,5%) показали самый сильный рост цен. В Дортмунде стоимость жилья увеличилась на 0,2%. Во Франкфурте-на-Майне, Берлине и Гамбурге закупочные цены несколько снизились по сравнению с предыдущим кварталом.

Арендная плата по новым договорам в крупнейших городах Германии в основном повышается. В годовом исчислении лидирует Берлин с ростом на 10,3%, за ним следуют Лейпциг (8,9%), Франкфурт (8,2%) и Гамбург (7,7%). Более умеренное увеличение отмечено в таких городах, как Дюссельдорф (6,6%), Эссен (5,7%) и Кельн (5,9%). Наименьшие показатели у Дортмунда (4,6%) и Штутгарта (4,1%)

В квартальном исчислении на первом месте по росту Франкфурт (+3%), на втором Дюссельдорф (+2,1%), а на третьем Эссен (+1,9%). В Гамбурге арендные ставки повысились на 1,3%, в Дортмунде на 1,6%. Кельн остается почти стабильным с небольшим увеличением на 1%. В Берлине съемное жилье за квартал подорожало на 0,8%, в Мюнхене на 0,1%. Штутгарт стал единственным городом, где наблюдалось снижение на 0,9 процента. Эти цифры показывают, что рынок аренды в крупных городах Германии по-прежнему обусловлен высоким спросом и даже избыточным.

По данным Федеральной статистической службы (Destatis) за 2 квартал 2024 года, средние по стране цены на жилую недвижимость упали на 2,6% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Но относительно первого квартала отмечался рост на 1,3%, что позволило говорить о новом тренде.

Компании Schwäbisch Hall сравнила стоимость квартиры в многоквартирном доме 1985 года площадью 83 кв. м. В январе 2010 такой объект стоил в среднем 132 000, в марте 2022-го уже 320 599, в августе 2024-го – 275 729, то есть на 14% меньше. Индивидуальный дом постройки 1983 года площадью 120 кв. м с участком 425 квадратов в начале 2010 года можно было купить за 164 500 евро, в 2022-м цена подскочила до 418 487 евро, теперь упала до 357 093 (-15%).

В третьем квартале 2024 года, по данным ImmoScout24, в целом по Германии 3-комнатная квартира площадью 80 кв. м на вторичном рынке стоила 2 500 евро за кв. м, в новостройках – 4 016. В Берлине – 4 634 и 6 487 евро соответственно, в Мюнхене 8 498 и 11 169 евро, а в Лейпциге –2 825 евро и 4 981 евро.

За индивидуальные дома площадью 140 кв. м с участком в 600 квадратов в среднем по стране просили 2 740 евро на вторичном рынке и 3 780 на первичном. В Берлине, соответственно, 4 822 и 6 042, в Мюнхене 8 406 и 10 382, а в Лейпциге 3 696 и 4 486. В этих трех городах квадратный метр в новых домах стоил меньше, чем в новых квартирах, но для всей страны это скорее нетипичная ситуация.

Геза Крокфорд, исполнительный директор ведущего немецкого сайта по недвижимости ImmoScout24, отметила, что в сентябре спрос заметно вырос. Эксперт связывает это с новым снижением базовой ставки ЕЦБ. Проценты по ипотечным кредитам достигли минимального уровня за этот год, по сообщению экономической газеты Handelsblatt, которая ссылается на данные финансовой консалтинговой компании FMH Finanzberatung. В среднем банки в октябре предлагали 10-летнюю ипотеку за 3,3% годовых, при этом наилучшие предложения составляют примерно 2,9%, а наименее выгодные 4,2%.

Эксперты Немецкого экономического института в Кёльне тоже считают причиной происходящего снижение процентных ставок и еще называют важным фактором рост доходов. При этом стоит учитывать, что в начале 2018 года жилье было более доступным. Тогда семье приходилось тратить на дом менее 30% ежемесячного дохода.

Тенденции указывают на то, что в Германии, где менее половины жителей владеют собственным жильём, мало что изменится в плане низких показателей владения недвижимостью. В целом расходы на жильё стали составлять большую долю затрат домохозяйств и, вероятно, продолжат расти из-за низких темпов строительства.

Дальнейшее снижение процентных ставок Европейским центральным банком должно способствовать повышению доступности жилья для населения, но вряд ли этот показатель вернётся к уровням, наблюдавшимся в прошлые десятилетия. К тому же дефицит недвижимости усугубляет спад в сфере строительства.

Для устойчивого смягчения положения на рынке жилья, по мнение авторов отчета, требуется строить 370 000 новых домов в год. «Рынку нужен импульс со стороны политики, чтобы еще больше стимулировать новое строительство», – говорит экономист по недвижимости IW Пекка Сагнер. Например, снижение налога на передачу недвижимости примерно вдвое может увеличить объемы возведения жилья на 9%.

Читайте также:

Германия выдала 2500 карт возможностей

Инвесторам предлагают вкладывать деньги в недострои Германии

Сколько мигрантов в Германии? В стране призывают сделать перерыв в приеме иностранцев