English   Русский  

Рост предложений на рынке аренды жилья Канады достиг 30-летнего рекорда

Рост предложений на рынке аренды жилья Канады достиг 30-летнего рекорда


Канадская ипотечная и жилищная корпорация сообщает, что на рынке съемной недвижимости наблюдается замедление темпов роста и-за рекордного увеличения объемов предложения. Подобного не было последние 30 лет. Тем не менее, ситуация в крупных городах остается напряженной, съемная недвижимость не стала более доступной для значительного количества населения.

Средний уровень вакантных площадей в специально построенных арендных квартирах вырос до 2,2% в 2024 году. При этом в 2023-м было зафиксировано увеличение на 1,5%. Средний показатель за десять лет оценивается экспертами в 2,7%. Средняя стоимость аренды квартир с двумя спальнями повысилась на 5,4%, что ниже рекордных 8% прошлого года. При переезде арендаторов плата увеличилась на 23,5%, что близко к показателям 2023 года.



Изменение ставок


В 2024 году условия на рынке аренды в стране стали более однородными. В большинстве городских агломераций (CMAs) рост арендной платы замедлился, хотя некоторые исключения сохранялись. В Торонто наблюдался самый низкий рост арендной платы среди крупных городов. Это связано с ростом доли вакантных площадей и низким коэффициентом текучести кадров, который в 2024 году ещё больше снизился.

В занятых помещениях, на которые распространяется контроль за арендной платой, владельцы имели ограниченную возможность повышать ставку сверх установленных в провинции ограничений. Более того, в связи с рекордным увеличением предложения квартир в кондоминиумах арендодатели в секторе специально построенных зданий уделяли приоритетное внимание сохранению существующих клиентов. В связи с этим они более осторожно подходили к повышению ставок.

В Ванкувере и Монреале из-за ужесточения условий на рынке аренды и небольшого роста оборота повышение арендной платы замедлилось не так сильно, как в Торонто. Оттава и Эдмонтон были двумя крупнейшими городами, которые пошли против тренда – там повышение цен на съемное жилье ускорилось. В 2023 году рост арендной платы в этих районах отставал от средних показателей по провинциям. Однако в 2024 году более высокий спрос на аренду позволил обоим районам наверстать упущенное. При этом для существующих арендаторов были предусмотрены относительно небольшие корректировки, а для новых – более значительное повышение.

Рост арендной платы в Калгари замедлился в 2024 году, но всё равно значительно опережал все другие крупные городские центры из-за сохраняющегося спроса. Сильное повышение ставок в последние годы поддерживалось обновлением арендного фонда. При этом растущая доля новых квартир становилась конкурентоспособной по сравнению с покупкой жилья в собственность и вторичной арендой. У собственников было больше возможностей повышать плату для существующих арендаторов, поскольку они не были связаны правилами.



Что повлияло на спрос


Новые арендаторы по всей Канаде по-прежнему сталкиваются со значительным повышением арендной платы. На рынке квартир она увеличилась на 23,5%, как и в 2023 году. На квартиры приходится более 40% общего роста ставок.

В Торонто, Ванкувере и Галифаксе наблюдался один из самых высоких показателей роста среди крупных городов с контролируемой арендной платой. В 2024 году спрос на аренду вырос, о чём свидетельствует увеличение числа занятых объектов.



Эксперты отмечают несколько ключевых факторов, повлиявших на спрос.

Миграция – по состоянию на 1 июля 2024 года, международная миграция достигла рекордного уровня, почти 1,2 миллиона человек за последние 12 месяцев. Однако введение ограничений на прием иностранных студентов и корректировка их распределения по провинциям привели к изменениям. В результате в этом учебном году было принято меньше иностранных студентов. В Онтарио и Британской Колумбии, двух провинциях, наиболее пострадавших от этих мер, собственникам сложнее было сдать жилье, расположенное поближе к вузам.

Рынок труда – условия занятости улучшились на большинстве рынков. Молодым арендаторам в возрасте от 15 до 24 лет стало сложнее создавать собственные домохозяйства. У людей в возрасте от 25 до 44 лет также был немного ниже уровень занятости. Однако благодаря более активному росту рабочей силы количество занятых в этой возрастной группе значительно увеличилось, что помогло сохранить высокий спрос на аренду. Согласно последним данным переписи населения, от 40 до 50% домохозяйств в крупных городских агломерациях в этой возрастной группе снимали жильё.

Доступ к домовладению – даже с учетом недавнего снижения цен на жилье начального уровня, особенно на более дорогих рынках, таких как Торонто и Ванкувер, и уменьшения ставок по ипотечным кредитам аренда оставалась более доступным вариантом. Арендаторы с трудом переходили к домовладению из-за дополнительного давления, связанного с ростом расходов, не связанных с жильем. Эти растущие расходы затрудняли накопление средств на первоначальный взнос и получение ипотечного кредита, что заставляло многих оставаться в арендуемых помещениях.

В крупных городах, таких как Калгари и Эдмонтон, где владение собственным жильём было более доступным, отток арендаторов в сторону владения собственным жильём был очевиден по высокой текучести кадров и росту числа свободных квартир. Уровень вакантных площадей в более дорогих районах, таких как Торонто и Ванкувер, оставался низким из-за ограниченного количества вариантов приобретения жилья для потенциальных покупателей.

Увеличение вакантных площадей


Увеличение числа специально построенных объектов аренды принесло столь необходимое облегчение напряженным рынкам. Это привело к повышению доли вакантных площадей и замедлению роста арендной платы во многих городских центрах. В Калгари и Эдмонтоне наблюдался наибольший рост числа сдаваемых в аренду объектов. Многие из них были сданы во второй половине года, а некоторые проекты все еще пустуют. Более медленное заселение также способствовало росту уровня вакантных площадей.

Количество сдаваемых в аренду квартир в Монреале оставалось одним из самых высоких за всю историю, превысив показатели любого другого CMA, несмотря на снижение по сравнению с рекордным уровнем, наблюдавшимся в 2023 году. Похожая ситуация в Оттаве, кстати, данные переписи населения показывают, что в этом городе проживает больше арендаторов на вторичном рынке малоэтажного жилья, чем в других крупных центрах. Сокращение строительства таких объектов в 2024 году привело к росту спроса на специально построенные квартиры для сдачи в аренду, который опережал рост предложения.



Стало больше и новых квартир с современной отделкой и удобствами в кондоминиумах, которые привлекли внимание арендаторов. Эта тенденция была особенно заметна в более дорогих специально построенных объектах.

В Торонто количество завершенных строительством квартир в кондоминиумах достигло очередных максимумов. Многие из этих квартир были приобретены инвесторами несколько лет назад на этапе подготовки к строительству. Это увеличило долю сдаваемых в аренду квартир в кондоминиумах до 41%, что является самым высоким показателем среди всех CMAs. Несмотря на отрицательные денежные потоки и планы по продаже после завершения строительства, избыток предложения на вторичном рынке привел к тому, что инвесторы стали сдавать их в аренду. Приток арендаторов позволил сохранить низкий и стабильный уровень вакантных квартир в кондоминиумах.

Для сравнения, доля арендованного жилья в Ванкувере увеличилась более скромно из-за того, что там доля домовладельцев в квартирах выше, чем инвесторов. Более сбалансированный рынок вторичной недвижимости позволил большему числу инвесторов продавать жильё после завершения строительства, сократив количество объектов, поступающих на рынок аренды.

В то же время в Калгари и Эдмонтоне доля арендованного жилья сократилась, поскольку инвесторы продавали квартиры, чтобы извлечь выгоду из высокого спроса на рынке. Покупатели жилья, ищущие доступные варианты, и мигранты внутри провинции увеличили спрос на владение кондоминиумами. Эти факторы привели к росту цен и благоприятным условиям для продажи.

Доступность жилья не улучшилась


Эксперты отмечают, что предложение аренды выросло рекордными темпами в 2024 году благодаря завершению строительства новых домов. Эти более дорогостоящие пристройки в первую очередь обслуживали семьи с более высоким доходом. Из-за эффекта фильтрации они по-прежнему будут играть важную роль в повышении общей доступности с течением времени.

Несмотря на более медленный рост ставок в 2024 году, доступность жилья не улучшилась. Увеличение арендной платы немного опередило повышение заработной платы в основной группе арендаторов в возрасте от 25 до 44 лет. Ставки задолженности по арендной плате показали незначительное снижение, но оставались значительно выше, чем показатели задолженности для владельцев ипотечных кредитов. Это отражает большие трудности арендаторов в преодолении финансового стресса.

Наивысший уровень задолженности по арендной плате наблюдался в Онтарио, где сохраняются проблемы с доступностью жилья. Этот год показал, что одного увеличения предложения недостаточно для решения насущных проблем. Эксперты считают, что необходимо проводить политику, направленную как на ограничение предложения, так и на проблемы доступности жилья для арендаторов с низким и средним уровнем дохода.

Читайте также:

В Торонто резко выросли продажи жилья

Канада отменяет автоматические 10-летние визы и ужесточает другие правила

Лучшие экономики мира в 2024 году. Рейтинг развития стран