Таиланд ужесточает контроль за покупкой земли с участием иностранцев

В Таиланде проверят источники средств покупателей и условия сделок с землей стоимостью от 5 млн батов ($153 000). Таким образом власти намерены бороться с номинальными схемами владения, когда имущество оформляется на местных жителей при фактическом участии иностранных инвесторов, сообщает The Nation Thailand.

Проверка новых и завершенных сделок в Таиланде

Департамент земельных ресурсов Таиланда усиливает проверки сделок с землёй стоимостью от 5 млн батов ($153 000), а также операций с наличными от 2 млн ($61 000). Особое внимание уделят гражданам Таиланда с иностранными супругами, несовершеннолетним детям иностранцев и компаниям с зарубежными акционерами.

Власти будут проверять источники средств, уровень доходов, род занятий и финансовое положение покупателей, чтобы выявлять возможные схемы номинального владения, когда имущество оформляется на граждан Таиланда при фактическом участии иностранного капитала.

Для реализации инициативы по всей стране будут созданы специальные инспекционные комиссии в каждой провинции. В их состав войдут представители административных органов, земельных служб, местных органов власти и региональных торговых ведомств. Комиссии займутся проверкой новых сделок и мониторингом уже завершённых операций.

Под подозрением супруги и дети

Гражданам Таиланда, состоящим в браке с иностранцами, потребуется подтверждать, что средства на покупку земли являются их личной собственностью, а не частью общего имущества. Ведомство обратит внимание на случаи, когда финансовые операции могут быть связаны с попыткой оформить владение в обход ограничений для иностранцев.

Проверке также подлежат сделки, где земля оформляется на несовершеннолетних детей иностранцев. В таких ситуациях проверят обстоятельства передачи имущества, чтобы исключить использование формальных правовых механизмов для скрытого контроля над землёй.

Корпоративные покупки и аренда земли в Таиланде

Изменения затронут и компании с иностранными акционерами или директорами. В таких организациях тоже проверят структуру капитала, прозрачность источников финансирования и соответствие заявленных доходов фактическим объёмам сделок. Под усиленный надзор попадут предприятия, которые приобретают землю на сумму выше зарегистрированного уставного капитала.

Цели использования земли оценят также при долгосрочной аренде или праве пользования участком, полученное иностранными юридическими лицами. Подобные схемы должны соответствовать требованиям закона об иностранном бизнесе 1999 года. Без подтверждающих документов подобные механизмы могут быть расценены как попытка обхода ограничений на владение землёй иностранцами.

Земля в Таиланде для иностранцев: запрет на владение

Иностранцы не имеют права владеть землей в Таиланде напрямую. Закон допускает лишь ограниченные исключения, при которых право собственности может быть предоставлено в строго определённых случаях. Среди них получение законного наследства и специальные режимы поощрения инвестиций в рамках госпрограмм. Наиболее популярный вариант — жилищное строительство при условии вложения не менее 40 млн батов ($1,2 млн) в определенные виды бизнеса. Также в этом случае нужно получить одобрение министерства. Доля доля владения ограничена в пределах 1600 кв. м.

Нарушением считается любое обходное владение землёй, когда иностранный гражданин получает фактический контроль над участком напрямую или через посредников. Это включает использование номинальных владельцев среди граждан Таиланда или структур компаний, оформленных для сокрытия реального бенефициара. Такие действия караются лишением свободы на срок до 2 лет и штрафом до 20 000 батов ($612).

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что ужесточение контроля в Таиланде фактически не меняет базовый запрет на владение землёй иностранцами, но заметно повышает прозрачность и «стоимость входа» для любых схем с участием зарубежного капитала. Рынок уходит от формальных структур, где земля оформлялась через номинальных владельцев, к модели, в которой каждая крупная сделка должна иметь понятное происхождение средств и экономическое обоснование.

Для инвесторов это означает рост комплаенс-нагрузки. Покупка земли будет попадать в зону повышенного внимания. Существенно сужается пространство для «серых» схем через тайских партнёров, супругов или компании с формально местным контролем. Проверки затрагивают не только новые сделки, но и уже завершённые операции, что повышает риск пост-аудита и пересмотра спорных кейсов.

В краткосрочной перспективе это может замедлить часть сделок и увеличить транзакционные издержки. В более долгом горизонте рынок становится более формализованным и предсказуемым для институциональных инвесторов, которые работают в прозрачной структуре владения и готовы проходить усиленные проверки.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Могут ли иностранцы владеть землёй в Таиланде?
Нет, прямое владение землёй иностранцами запрещено. Исключения возможны только в отдельных случаях, предусмотренных законом.

При каких условиях иностранцы могут получить землю?
Возможны три основных варианта: наследование, инвестиционные программы с крупными вложениями и специальные режимы, включая BOI и проекты EEC.

Что изменилось в правилах проверки сделок?
Власти усилили контроль за сделками от 5 млн батов и наличными операциями от 2 млн батов. Теперь проверяются источники средств, доходы и структура владения.

Кого чаще всего будут проверять?
Особое внимание уделяется гражданам Таиланда с иностранными супругами, несовершеннолетним детям иностранцев и компаниям с зарубежными акционерами.

Что такое номинальное владение?
Это схема, при которой земля оформляется на гражданина Таиланда или компанию формально, но фактически контролируется иностранным инвестором.

Что будет считаться нарушением?
Нарушением считается прямое или скрытое владение землёй иностранцами, в том числе через подставных лиц или компании.