Закон Каталонии об аренде жилья проверят в Конституционном суде Испании

Конституционный суд Испании рассмотрит жалобу на закон Каталонии, который усиливает регулирование рынка аренды жилья и распространяет ценовые ограничения на сезонные договоры и комнаты для сдачи. Поводом для разбирательства стала инициатива более чем 50 депутатов оппозиционной Народной партии (PP), которые оспаривают ряд положений регионального законодательства, сообщает Spanish Property Insight.

Контроль ставок на сезонную аренду в Каталонии

Закон Каталонии о жилищной политике и градостроительстве 11/2025 вступил в силу в январе 2026 года и существенно расширил регулирование рынка аренды. Документ распространил ограничения на размер платы за большинство видов жилых договоров в зонах с напряжённой ситуацией на рынке жилья.

Под действие новых правил попали сезонные договоры аренды, которые оформляются для работы, учёбы или лечения, а также сдача отдельных комнат. Для этих форматов теперь действуют те же ценовые ограничения, что и для долгосрочных контрактов, что фактически уравняло их в регулировании.

Единственным исключением осталась туристическая и краткосрочная отпускная аренда, которая не подпадает под действие ограничений. Такой подход сохранил более свободный режим для сегмента, которые ориентирован на отдыхающих в Испании.

Власти Каталонии ввели изменения, чтобы ограничить практику перевода жилья из долгосрочного сегмента в сезонную аренду. По их оценке, подобные схемы позволяли обходить ценовые ограничения и дополнительно сокращали доступность жилья для постоянных жителей.

Оппозиция и мнения юристов

Жалобу в Конституционный суд подали более 50 депутатов оппозиционной Народной партии (PP). Представители PP считают, что отдельные положения закона выходят за пределы полномочий Каталонии, затрагивая сферы исключительной компетенции центрального государства. Кроме того, по мнению заявителей, некоторые нормы могут противоречить конституционным принципам правовой определенности, защиты персональных данных, недопустимости обратной силы закона и автономии местного самоуправления.

Судебному разбирательству предшествовала публикация двух независимых юридических заключений, авторы которых также выразили сомнения в соответствии закона Конституции. Профессор административного права Университета Жироны, Жоан Мануэль Траитер, раскритиковал расширение полномочий жилищных инспекторов. Он поставил под сомнение предоставление инспекторам статуса представителей власти и широких контрольных полномочий, отметив, что подобные меры могут вступать в противоречие с фундаментальными правами граждан и существующими правовыми гарантиями.

Второй доклад подготовили специалисты по жилищному праву — Серхио Насарре, Эктор Симон и Джемма Кабалье. Они пояснили, что законодательство неправомерно приравнивает сезонную аренду к обычным договорам сдачи основного жилья. По их мнению, это противоречит национальному законодательству, которое разделяет договоры аренды постоянного места проживания и аренду для иных целей. Эксперты также указали на возможное вмешательство в права собственности, свободу предпринимательства и принципы единого рынка Испании.

Отмена прежних законов об аренде жилья в Каталонии

В 2022 году Конституционный суд Испании уже отменил 9 статьей регионального закона 11/2020, в том числе о фиксации и снижении арендных ставок в зонах с высоким уровнем жилищного спроса.

Закон 2020 года распространялся на муниципалитеты с населением свыше 20 000 человек и вводил ограничения на размер арендной платы. Для отдельных категорий собственников с доходом ниже 2000 евро в месяц предусматривались исключения.

Поводом для рассмотрения тоже стала жалоба, поданная Народной партией (PP). В решении отмечалось превышение полномочий автономного сообщества и вмешательство в компетенции центрального правительства. После решения суда значительная часть механизмов регулирования перестала действовать.

Перспективы для рынка недвижимости Испании

Аналитики International Investment отмечают, что само рассмотрение обращения не означает автоматической отмены закона, однако усиливает регуляторную неопределённость на рынке. Баланс смещается между политикой доступности жилья и доходностью арендных активов. Усиление контроля над ставками потенциально ограничивает рентабельность съемной недвижимости. Многие арендодатели могут предпочесть продать недвижимость, вывести ее с рынка или переориентироваться на альтернативные модели.

Для институциональных и частных инвесторов важным фактором становится предсказуемость регулирования. Особенно это важно в таких городах, как Барселона, где сезонная аренда востребована среди студентов, экспатов и временных работников. Власти Испании в последние годы планомерно ужесточают правила аренды жилья. В той же Барселоне к 2028 году будет запрещена краткосрочная сдача. Во многих других регионах уже действуют частичные ограничения. В совокупности это усиливает долгосрочный тренд на снижение гибкости рынка и рост значимости юридических рисков при инвестиционных решениях.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment