Во Франции срывается каждая десятая сделка с жильем

Во Франции срывается каждая десятая сделка с жильем из-за отказов по ипотеке и снижения покупательской способности населения, сообщает The Connexion со ссылкой на данные агентства недвижимости Foncia. За год число отмен после подписания предварительного соглашения увеличилось на 11%, а показатель по операциям на вторичном рынке сократился на 7%.

Негативное влияние недоступной ипотеки во Франции

Генеральный директор Foncia Захир Кину заявил, что ситуация на рынке недвижимости Франции не имеет прецедентов, подобного не наблюдалось за 54 года истории компании. Около 10% сделок, по которым уже подписано предварительное соглашение, в итоге не завершаются. «Можно сказать, что каждая десятая сделка срывается, — пояснил он. — Жилье становится барьером для социальной мобильности и фактором, подрывающим покупательскую способность. Это создает сложности на каждом этапе жизни».

Одной из причин стало снижение доступности ипотечного кредитования. Покупатели сталкиваются с более жесткими требованиями банков и не всегда могут получить необходимую сумму для завершения сделки.

Во Франции действует ограничение, согласно которому ежемесячные выплаты по ипотеке не могут превышать 35% дохода заемщика. Банки могут делать исключения только для ограниченного числа клиентов, однако экономическая неопределенность усиливает осторожность кредитных организаций.

Рост процентных ставок также существенно сократил возможности покупателей. В 2021 году при ставке около 1,05% ежемесячный платеж в размере 1000 евро позволял рассчитывать на кредит в 216,4 тыс. В 2026 году при ставке 3,25% тот же платеж обеспечивает возможность занять около €176 300.

Президент подразделения Foncia по аренде и сделкам с недвижимостью Жордан Фрарье отметил, что интерес к покупке жилья сохраняется, однако многие потенциальные покупатели откладывают окончательное решение. «Просмотры проходят, у людей есть планы, но окончательное решение не принимается. Это не проблема спроса или предложения; это проблема доверия», — заявил он.

Дефицит предложения на рынке аренды Франции

Франция сталкивается также с серьезным дефицитом предложения в арендном секторе. По оценке Захира Кину, кризис на рынке аренды имеет структурный, глубокий и долгосрочный характер.

С начала 2026 года Foncia получила 225 000 заявок от потенциальных арендаторов, прошедших предварительную проверку. Это на 30% больше, чем за аналогичный период 2025-го. Однако в управлении компании находится только 8400 объектов для аренды по всей Франции, включая 70 объектов в Париже.

В крупнейших городах страны предложение остается крайне ограниченным. В Париже, Бордо и Лионе свободны лишь около 1,5% объектов из арендного портфеля Foncia. Сокращается количество доступного жилья в других крупных городах: в Тулузе показатель снизился на 6,7%, в Марселе — на 11,8%, в Ницце — на 22,4%.

Дополнительные осложнения вызывает низкая мобильность арендаторов. Число уведомлений о выезде из жилья, находящегося под управлением Foncia, с начала года сократилось на 7%, что еще больше ограничивает количество доступных вариантов для новых жильцов.

При этом в отдельных городах среднего размера наблюдается обратная тенденция. В Лиможе, Гренобле и Пуатье предложение арендного жилья растет благодаря более низкой стоимости недвижимости, которая поддерживает интерес инвесторов к модели покупки объектов для последующей сдачи в аренду.

Влияние энергоэффективные требований и налоговых изменений

Одним из факторов дефицита арендного жилья стали государственные меры в сфере энергоэффективности. Из-за новых требований с рынка были выведены объекты с низкими показателями энергоэффективности, которые владельцы не могут или не хотят модернизировать.

Захир Кину отметил, что многие владельцы жилья не готовы проводить дорогостоящую модернизацию объектов. «Вопреки распространенному мнению, многие владельцы жилья во Франции — это пенсионеры, у которых нет средств на проведение ремонта, поэтому они предпочитают убрать свои объекты с рынка аренды», — подчеркнул он.

Дополнительным фактором стало завершение программы Pinel, которая стимулировала частные инвестиции в арендную недвижимость. По данным Foncia, новая схема Jeanbrun пока не смогла заменить прежний механизм поддержки: среди 9 000 новых арендодателей, которые вошли в портфель компании в первой половине 2026 года, никто не воспользовался этой программой.

В результате сочетание ограничений для владельцев, роста расходов на содержание жилья и изменения налоговых условий продолжает сокращать объем предложения на рынке аренды.

Позиции других экспертов

Президент Национальной федерации недвижимости Франции (Fnaim) Лоик Кантен связал осторожность покупателей в том числе с последствиями конфликта на Ближнем Востоке. Рост стоимости топлива, инфляция и увеличение расходов на энергию заставляют домохозяйства осторожнее относиться к крупным покупкам.

Fnaim в июне сообщила о снижении количества продаж на 17 000 за предыдущие два месяца. При этом цены на жилье пока остаются стабильными. Fnaim оценивает среднюю стоимость недвижимости во Франции в 2994 евро за кв. м, что на 0,1% ниже уровня прошлого года. Организация прогнозирует, что по итогам года количество сделок с жильем сократится на 5%, до 900 000. По объему продаж рынок приблизится к уровням периода спада после пандемии.

Агентство Century 21 France в полугодовом обзоре указывает на увеличение среднего срока продажи жилья до 105 дней — на шесть дней больше, чем годом ранее. Notaires de France, между тем, оценивает ситуацию как стабильную, но подчеркивает сохраняющуюся уязвимость рынка.

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Франции продолжает испытывать давление со стороны высоких ставок, ограниченной доступности ипотеки и дефицита предложения в арендном секторе. Ситуация осложняется для собственников, дальнейшая динамика будет зависеть от экономических и политических изменений.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment