В Нью-Йорке оспаривают заморозку арендной платы для миллиона квартир

Владельцы жилья в Нью-Йорке подали иск с требованием отменить решение о заморозке арендной платы примерно для 1 млн квартир с регулируемой арендой, сообщает Politico. По мнению истцов, городские власти приняли решение под политическим влиянием и проигнорировали собственные экономические данные.

Как принималось решение для рынка аренды Нью-Йорка

Заморозка арендной платы стала одним из ключевых предвыборных обещаний мэра Нью-Йорка Зохрана Мамдани. Во время избирательной кампании он заявлял, что намерен защитить жителей квартир с регулируемой арендой от дальнейшего роста стоимости жилья.

Назначенный городской администрацией Совет по регулированию арендной платы (Rent Guidelines Board, RGB) поддержал эту инициативу. Против проголосовал только один человек. При рассмотрении вопроса Совет использовал собственные экономические данные, согласно которым расходы арендодателей за год выросли на 5,3%, а доходы — на 6,2%. Решение не повышать плату коснется договоров, которые рассчитаны на 1-2 года и будут подписаны с 1 октября. По подсчетам специалистов, это затронет порядка 1 млн квартир с регулируемой арендой.

Иск владельцев недвижимости Нью-Йорка

Владельцы недвижимости подали иск в Верховный суд округа Статен-Айленд, требуя отменить решение о заморозке арендной платы. В заявлении говорится, что мэр Зохран Мамдани оказал чрезмерное влияние на работу Совета по регулированию арендной платы. В частности, истцы указывают, что администрация города сформировала состав совета из сторонников своей позиции, а также использовала городские средства для привлечения на слушания представителей организаций арендаторов.

Владельцев жилья считают, что RGB выбрал показатели, которые занижали реальные расходы арендодателей и завышали оценку их доходов. Таким образом совет обосновал решение о заморозке арендной платы, несмотря на рост затрат и инфляцию.

В иске также упоминается специальный брифинг представителей мэрии для членов совета о «реальной стоимости жизни» в Нью-Йорке. По мнению заявителей, эта встреча повлияла на независимость RGB и продемонстрировала позицию администрации перед голосованием.

Интересы владельцев недвижимости представляет, в частности, Рэнди Мастро — бывший первый заместитель мэра Нью-Йорка при Эрике Адамсе. Он также участвует в отдельном споре с администрацией Мамдани по вопросам изменения городского устава.

Позиция администрации и членов совета

Администрация Нью-Йорка не согласилась с претензиями владельцев недвижимости и заявила о готовности защищать решение Совета по регулированию арендной платы в суде. Представитель мэрии Мэтт Раушенбах отметил, что RGB является независимым органом и при принятии решения учитывал все необходимые данные, включая интересы как арендаторов, так и владельцев жилья. Кроме того, система регулирования арендной платы помогает предотвращать выселение жителей и обеспечивает стабильность для нескольких поколений горожан.

Арпит Гупта, единственный член совета, выступивший против заморозки, также заявил, что не наблюдал вмешательства администрации в процесс голосования. Он отметил, что сотрудники совета предоставили профессиональную аналитическую поддержку, а вопрос интерпретации полномочий RGB остается в зоне ответственности самого органа.

При этом Гупта опасается последствий заморозки для зданий с регулируемой арендой и подчеркнул, что понимает разочарование представителя владельцев недвижимости Кристины Смит, которая ушла в отставку перед голосованием и заявила о нарушении советом правовых ограничений. По ее мнению, орган, устанавливающий арендные ставки, не должен принимать решение о заморозке, игнорируя данные о росте расходов владельцев жилья.

Жилищный кризис в США

Ранее представители рынка недвижимости уже пытались через суд отменить решения о заморозке платы и добиться признания всей системы регулирования аренды в Нью-Йорке незаконной, однако эти судебные процессы успеха не имели. Вместе с тем представители отрасли считают, что по мере ужесточения регулирования вероятность успешных исков возрастает.

Ситуация в Нью-Йорке отражает общенациональную дискуссию в США о роли крупных инвесторов на рынке жилья. Критики считают, что институциональные владельцы, покупающие большое количество объектов для сдачи в аренду, усиливают конкуренцию с обычными покупателями и могут способствовать росту цен.

Эта тема стала частью федеральной жилищной политики. Одобренный Палатой представителей законопроект 21st Century ROAD to Housing Act сохраняет ограничения для крупных институциональных инвесторов на рынке односемейных домов, однако из него убрали требование о продаже построенных для аренды домов через семь лет после приобретения.

Аналитики International Investment отмечают, что вложения крупных компаний помогают финансировать строительство и управление арендным жильем. При этом чрезмерное регулирование может привести к сокращению новых проектов и снижению привлекательности инвестиций в этот сегмент. Для владельцев недвижимости в Нью-Йорке заморозка ставок также означает ограничение возможностей компенсировать рост расходов на содержание зданий.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment