Высотная застройка меняет исторические кварталы Юго-Восточной Азии

Рост стоимости земли и спрос на новую недвижимость усиливают давление на историческую застройку Юго-Восточной Азии. На малайзийском Пенанге конфликт дошёл до Апелляционного совета: 10 сентября 2026 года он должен вновь рассмотреть спор вокруг 27-этажного комплекса PDC Properties рядом с довоенными домами Джорджтауна. Проект предполагает снести 15 двухэтажных зданий, переместить восемь и восстановить ещё 11. История показывает более широкую проблему региона: статус Всемирного наследия помогает защищать определённые кварталы, но историческая городская среда часто продолжается далеко за пределами официально установленных границ.

Пенанг рассматривает спор вокруг 27-этажного комплекса

Основной конфликт разворачивается в районе Jalan Chow Thye, Jalan Irrawaddi и Jalan Servis в Джорджтауне. Компания PDC Properties планирует многофункциональный комплекс на участке № 1240 в северо-восточном округе Пенанга.

Действующая повестка Апелляционного совета штата Пенанг подтверждает, что дело Louise Goss Custard и Thomas Arnold Schmidt против городского совета Пенанга назначено на 10 сентября 2026 года. В документах проект описан как 27-этажная многофункциональная застройка с шестиэтажным подиумом для коммерческих помещений и парковки. Предусмотрены 16-этажный офисный блок на 138 помещений и 21-этажная жилая часть на 361 квартиру; соответствующие уровни доходят до 22-го и 27-го этажей комплекса.

Перед строительством предполагается снести 15 существующих двухэтажных торгово-офисных зданий на Jalan Irrawaddi и Jalan Servis. Восемь двухэтажных домов на Jalan Chow Thye планируется сдвинуть вперёд единым рядом без разборки и последующего восстановления, ещё 11 домов на этой улице должны пройти реставрацию. Такие же параметры фигурируют в материалах государственной системы согласования строительства OSC 3 Plus.

Владельцы расположенного рядом исторического дома Louise Goss-Custard и Thomas Arnold Schmidt уже несколько лет оспаривают проект. В 2022 году они обращались в суд, требуя раскрыть исследования его возможного воздействия; их дом датируется 1935 годом. Позднее спор перешёл в плоскость обжалования разрешения на строительство. В октябре 2025 года Апелляционный совет разрешил PDC Properties проводить ограниченные демонтажные работы на удалении от домов Chow Thye, но запретил свайные работы, перемещение восьми исторических зданий и другие строительные работы до рассмотрения основной апелляции, сообщало The Vibes.

Именно Пенанг стал одним из центральных примеров в материале Bloomberg CityLab о постепенной утрате исторической архитектуры Юго-Восточной Азии. Проблема проявляется не только в Малайзии: давление дорогой земли, нового строительства и слабой защиты отдельных зданий заметно также в Янгоне, Хошимине и Джакарте.

Границы ЮНЕСКО охватывают не весь старый Джорджтаун

Джорджтаун вместе с Малаккой вошёл в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО в 2008 году. Организация рассматривает два города как результат более чем 500-летнего торгового и культурного взаимодействия Востока и Запада в Малаккском проливе. Джорджтаун представляет прежде всего британский период развития торгового порта с конца XVIII века. В описании объекта ЮНЕСКО отдельно отмечается необычно большое разнообразие традиционных торговых и жилых домов.

При этом статус наследия действует в точно установленных границах. Основная территория Джорджтауна занимает 109,38 га и включает более 1 700 исторических зданий. Буферная зона занимает ещё 150,04 га, свидетельствуют официальные материалы ЮНЕСКО.

Историческая застройка города этими границами не заканчивается. Район Chow Thye расположен вне основной территории и буферной зоны Всемирного наследия — на это ранее указывала и PDC Properties. В 2025 году Free Malaysia Today сообщала, что компания использовала расположение участка за пределами зон ЮНЕСКО как один из аргументов против полной остановки проекта.

Для рынка недвижимости эта граница имеет практическое значение. Два дома одинакового возраста могут находиться в нескольких кварталах друг от друга, но попадать под разные режимы контроля за сносом, высотой нового строительства и реконструкцией.

Высотная застройка уже вызывала вопросы у ЮНЕСКО

Проблема высотности возникла вскоре после внесения Джорджтауна в Список Всемирного наследия. В 2009 году Комитет Всемирного наследия рассматривал несколько проектов внутри охраняемой территории и её буферной зоны.

В официальном решении ЮНЕСКО комитет заявил, что часть планировавшейся застройки могла существенно повлиять на выдающуюся универсальную ценность Джорджтауна. Отдельное беспокойство вызвало появление в правилах возможности при определённых условиях строить здания выше 18 метров внутри объекта Всемирного наследия и его буферной зоны.

Последующие меры властей позволили урегулировать часть этих вопросов. ЮНЕСКО отмечает, что к 2013 году прежние претензии к управлению объектом были сняты, а в 2016 году специальный план района стал основным нормативным документом по сохранению исторической части Джорджтауна. Организация также связывает эту работу с развитием культурной и туристической экономики города.

Даже охранная зона не исключает незаконного сноса

Формальный статус не способен полностью исключить нарушения. В январе 2026 года власти обнаружили незаконный демонтаж довоенного здания № 87 на Lebuh China уже внутри объекта Всемирного наследия.

Городской совет Пенанга установил, что здание было фактически снесено 21 января, после чего 22 января собственнику выдали предписание остановить работы. Объект находится менее чем в 100 метрах от исторического храма Goddess of Mercy Temple. В феврале последовало ещё одно предписание, касавшееся безопасности участка, сообщала The Star.

Этот эпизод показывает ограничение любой системы контроля: санкции могут остановить дальнейшие работы, однако вернуть уже уничтоженные конструкции невозможно.

ЮНЕСКО при этом не является органом, самостоятельно выдающим разрешения на строительство или управляющим частной недвижимостью. Статья 4 Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия прямо возлагает основную ответственность за выявление, защиту и сохранение объектов на государство, на территории которого они расположены.

Старые здания требуют всё более дорогого обслуживания

Сохранение исторической недвижимости связано не только с ограничениями на строительство. Владельцы должны поддерживать конструкции, часть которых была создана около века назад или раньше.

4 августа 2026 года на Armenian Street в Джорджтауне обрушилась деревянная балка довоенного дома. Пострадали два туриста. После инцидента городской совет начал рассматривать более жёсткую систему технического контроля: владельцам исторических объектов могут предписать предоставлять отчёт об их состоянии раз в два года.

Мэр города также обратил внимание на трещины, протечки, повреждения кровли, разрушение деревянных элементов и термитов как на признаки, требующие немедленного вмешательства. Подробности приводила Malay Mail.

Для собственника это создаёт сложную экономику: снос и радикальная перестройка могут быть ограничены, а содержание здания остаётся его обязанностью. Если у объекта нет доходной функции, расходы на сохранение постепенно превращаются в стимул к продаже или запустению.

Boon Siew Villa уступила место 43-этажному проекту

Особенно заметный конфликт произошёл на побережье Batu Ferringhi. В мае 2025 года была снесена Boon Siew Villa — бывшая резиденция предпринимателя Ло Бун Сью, сыгравшего ключевую роль в распространении мотоциклов Honda в Малайзии.

New Straits Times сообщала, что дом освободил участок для строительства Ascott Residences Batu Ferringhi.

В ранних публикациях о проекте встречалась этажность в 49 этажей, однако актуальная документация местных органов указывает другие параметры. В материалах OSC 3 Plus объект на Jalan Batu Ferringhi описан как 43-этажный жилой дом с одним нижним техническим уровнем: 34 жилых этажа, один этаж общественных помещений и восемь этажей подиума с парковкой и инженерной инфраструктурой. Всего предусмотрено 99 квартир.

Сама Ascott подтверждает 99 резиденций и планируемое открытие в январе 2028 года. Площадь основных квартир составляет примерно 2 000–4 000 квадратных футов, или около 186–372 кв. м, предусмотрен также пентхаус площадью более 8 000 квадратных футов.

Экономическое противоречие здесь очевидно. Одна малоэтажная вилла занимала дорогой прибрежный участок, на котором разрешено создать десятки крупных квартир. При отсутствии охранного статуса стоимость будущей застройки может значительно превышать экономическую ценность сохранения старого дома для частного владельца.

Runnymede сохранился лишь частично

История комплекса Runnymede часто описывается упрощённо как снос исторического отеля. Основное трёхэтажное здание Runnymede Hotel в 2016 году не уничтожили.

Malaysiakini сообщала, что снос затронул вспомогательные здания комплекса, в то время как главное здание бывшего отеля осталось на месте.

Среди утраченных объектов находился дом на участке, связанном со Стэмфордом Раффлзом. Здесь требуется ещё одно уточнение: первоначальное здание пострадало при пожаре в 1901 году. В 1903 году его восстановили или перестроили, после чего оно использовалось как гостиница. Поэтому корректнее говорить о более позднем здании на исторически связанном с Раффлзом участке, а не о полностью сохранившемся оригинальном доме XVIII–XIX веков. Такую хронологию приводит исследователь Пенанга Anil Netto.

Как и Boon Siew Villa, Runnymede показывает ключевую проблему Пенанга: значимые для городской истории здания существуют далеко за пределами основной территории Всемирного наследия.

Урбанизация повышает стоимость центральных участков

Давление на старую застройку усиливается вместе с ростом городов. Программа ООН по населённым пунктам UN-Habitat оценивала, что к 2025 году более половины населения Ассоциации государств Юго-Восточной Азии, ASEAN, будет жить в городах. Урбанизация одновременно повышает спрос на жильё, офисы, транспорт и другую инфраструктуру.

На этом рынке двухэтажный дом в центральном районе конкурирует не только с другими существующими зданиями. Его стоимость всё сильнее определяется тем, сколько квадратных метров можно было бы построить на том же участке.

Проблема не ограничивается Малайзией. Исследование колониальной архитектуры индонезийской Сурабаи, опубликованное в Journal of Southeast Asian Studies, выделяет две основные причины утраты старых зданий: недостаток ресурсов и компетенций для применения охранных правил и рыночное давление. Авторы отмечают, что содержание старых объектов дорого, а их расположение на ценной земле делает новое строительство финансово привлекательным. Исследование опубликовано Cambridge University Press.

Колониальная архитектура остаётся сложным наследием

Для стран Юго-Восточной Азии спор о сохранении осложняется происхождением значительной части старого фонда. Административные здания, вокзалы, склады, торговые дома и особняки часто появились во времена европейского колониального управления.

Поэтому возраст здания сам по себе не отвечает на вопрос о необходимости его сохранения. Один и тот же объект может одновременно рассматриваться как ценный элемент городской архитектуры и как материальное наследие колониального периода.

Для рынка более практичен другой вопрос: можно ли сохранить значимые элементы здания и при этом дать ему функцию, которая будет приносить владельцу доход.

Такой подход называют адаптивным использованием. Исторический склад может превратиться в гостиницу или офис, торговый дом — в ресторан, культурную площадку или жильё. В отличие от консервации пустующего объекта, адаптивное использование позволяет включить старую недвижимость в современную экономику.

Пенанг разрешил переносить права на застройку

В 2026 году Пенанг добавил новый экономический механизм сохранения. С 29 июня вступили в действие правила переноса прав на застройку для зданий, расположенных в пределах объекта Всемирного наследия Джорджтауна. Дата и название документа опубликованы на официальном портале городского совета Пенанга.

Смысл механизма заключается в отделении части неиспользованного строительного потенциала от исторического участка. Если охранные требования не позволяют владельцу увеличить здание до обычной для района плотности, определённый объём прав на строительство может быть перенесён на другой подходящий участок.

В августе городской совет дополнительно установил ограничения для принимающих участков. Максимальный дополнительный коэффициент площади по перенесённым правам ограничен двумя, причём фактический объём зависит от конкретных объектов и не предоставляется автоматически, сообщала The Star.

Механизм снижает конфликт между сохранением и стоимостью земли, но решает проблему лишь частично. Он предназначен для территории Всемирного наследия, тогда как нынешний спор вокруг Chow Thye касается застройки за её пределами.

Сингапур сделал охрану частью городского планирования

Сингапур использует более централизованную модель. Управление городской реконструкции URA сообщает, что с запуска современной программы сохранения в 1989 году охранный статус получили почти 100 территорий и более 7 000 зданий. Обновлённое в августе 2026 года описание программы URA прямо определяет сохранение архитектурного наследия как составную часть городского планирования и развития.

Сингапур также использует оценку воздействия на архитектурное наследие — процедуру, позволяющую заранее оценить последствия нового проекта для исторических зданий и окружающей городской среды. Этот механизм появился не в 2026 году: URA ранее указывало, что соответствующая система оценки была введена в 2022-м. В апреле 2026 года власти сообщили о дальнейшем использовании этого подхода и разработке общегородской схемы, которая должна объединить охраняемые здания, исторические районы и так называемые коридоры идентичности. Эти планы опубликованы URA.

Модель Сингапура трудно полностью переносить на соседние страны из-за другой структуры землевладения и более централизованного планирования. Однако она показывает преимущество раннего определения ограничений: девелопер узнаёт требования к участку до того, как проект доходит до стадии многолетнего конфликта.

Джакарта пытается превратить наследие в работающую недвижимость

Схожий поиск экономической модели идёт в старой части Джакарты. Kota Tua, исторический центр бывшей голландской Батавии, имеет официальный статус зоны культурного наследия.

В 2025 году район посетили 2 413 445 человек, включая около 67 тыс. иностранных туристов. В апреле 2026 года власти Джакарты сообщили о новом этапе ревитализации с разделением Kota Tua на основную, развивающую и поддерживающую зоны. Jakarta Investment Centre связывает дальнейшее развитие территории с улучшением общественных пространств, транспорта, туризма и активности малого бизнеса.

Одновременно индонезийские власти рассматривают адаптивное использование пустующих зданий. Министерство креативной экономики вместе с городскими структурами и собственниками изучало возможность превращения старых складов и других неиспользуемых объектов в пространства для бизнеса и творческих индустрий. Материалы министерства подчёркивают, что речь идёт о поэтапном долгосрочном проекте, а не только о косметической реставрации фасадов.

Историческое окружение становится риском для инвесторов

История Chow Thye показывает, что анализ участка рядом с исторической застройкой нельзя ограничивать ценой земли и формально разрешённой плотностью.

Разрешение на строительство может быть выдано, однако проект впоследствии столкнётся с апелляцией соседей, требованиями по сохранению или перемещению зданий, дополнительными инженерными исследованиями и изменением охранных норм. Каждый из этих факторов способен увеличить сроки и стоимость реализации.

Одновременно историческая среда сама создаёт рыночную стоимость. Джорджтаун привлекает посетителей не отдельным памятником, а сочетанием торговых домов, религиозных сооружений, традиционных улиц, небольших предприятий и сохранившегося масштаба города. Если охранять только несколько наиболее известных объектов, постепенно заменяя окружающие кварталы значительно более крупной застройкой, туристическая и коммерческая привлекательность территории может снижаться даже без формальной утраты статуса Всемирного наследия.

Как сообщают эксперты International Investment, главный недостаток простой модели «запретить снос» состоит в том, что она не устраняет экономическую причину конфликта. Если сохранение старого здания означает для собственника высокие расходы и полную потерю потенциальной стоимости участка, давление на охранную систему будет только усиливаться. Перенос прав на застройку, адаптивное использование и ранняя оценка влияния новых проектов способны уменьшить этот разрыв. Для инвестора же близость к историческому району необходимо учитывать как отдельный градостроительный, судебный и репутационный риск ещё до покупки земли.