Продажи жилья иностранцам в Турции резко сократились

Рекордные цены меняют структуру спроса на рынке недвижимости

Рынок жилой недвижимости Турции в 2025 году достиг исторического ценового максимума, однако интерес иностранных покупателей продолжил снижаться. По данным Турецкого статистического института, объём сделок с иностранцами опустился до минимального уровня за последние девять лет, несмотря на общий рост стоимости жилья и активности на внутреннем рынке. Этот разрыв между ценовой динамикой и внешним спросом указывает на структурные изменения в инвестиционном поведении зарубежных покупателей.

Статистика TÜİK фиксирует падение спроса

Согласно официальным данным, в 2025 году иностранцы приобрели в Турции 21 534 жилых объекта, что на 9,4 процента меньше, чем годом ранее. Для сравнения, пиковый уровень иностранного спроса был зафиксирован в 2022 году, когда после действия закона о взаимности продажи достигли 67 490 объектов. За последующие три года рынок прошёл фазу резкого охлаждения, вернувшись к показателям начала 2010-х годов.

Рост цен как ключевой фактор сокращения сделок

Аналитики рынка сходятся во мнении, что основной причиной падения иностранного спроса стал стремительный рост цен на жильё. Ускоренная инфляция, девальвация лиры и высокий внутренний спрос привели к тому, что стоимость недвижимости в крупных городах Турции приблизилась к уровням, сопоставимым с рядом европейских рынков, при этом инвестиционная доходность снизилась. Для иностранных покупателей Турция перестала выглядеть рынком с выраженным ценовым дисконтом, что напрямую отразилось на количестве сделок.

Дискуссия о гражданстве усиливает неопределённость

Дополнительным фактором давления на спрос стала активная дискуссия вокруг программы получения гражданства через инвестиции в недвижимость. В последние годы в Турции всё чаще звучат предложения отказаться от автоматического предоставления гражданства и заменить его долгосрочными видами на жительство. Для части иностранных инвесторов именно гражданский статус был ключевым стимулом покупки, и неопределённость в правилах заметно охладила интерес к рынку.

География спроса и структура покупателей

Несмотря на общее снижение, структура иностранного спроса остаётся относительно стабильной. Лидерами по числу покупок в 2025 году стали граждане России, за которыми следуют инвесторы из Ирана, Украины, Германии и Ирака. Это отражает как геополитические факторы, так и традиционные миграционные и инвестиционные связи Турции с этими странами. Однако объёмы сделок по всем ключевым группам сократились по сравнению с пиковыми значениями прошлых лет.

Стамбул и курорты сохраняют привлекательность

Стамбул продолжает удерживать первое место среди городов по числу сделок с иностранцами, за ним следуют Анталья и провинция Мерсин. Эти регионы остаются наиболее ликвидными и инфраструктурно развитыми, однако даже здесь рост цен и изменения в регулировании снижают доступность входа для новых иностранных покупателей. Рынок постепенно смещается от массового инвестиционного спроса к более узкому сегменту долгосрочных покупателей и резидентов.

Рынок на этапе переосмысления модели роста

Текущая динамика указывает на завершение инвестиционного цикла, в котором иностранный капитал был одним из ключевых драйверов роста. Турецкий рынок недвижимости всё больше ориентируется на внутренний спрос, а иностранные инвестиции переходят в фазу селективного и осторожного участия. Возможный переход от гражданства к ВНЖ как основного инструмента привлечения капитала может изменить профиль инвестора и снизить спекулятивную составляющую рынка.

Вывод

Как сообщают эксперты International Investment, снижение продаж жилья иностранцам на фоне рекордных цен свидетельствует о структурной трансформации турецкого рынка недвижимости. В ближайшие годы привлекательность Турции для зарубежных покупателей будет зависеть не только от ценовой коррекции, но и от ясности миграционной политики и инвестиционных стимулов.