Молодые американцы едут в Аппалачи за доступным жильем

Высокие цены на жилье в крупнейших городах США меняют внутреннюю миграцию. Молодые американцы все чаще выбирают небольшие города Аппалачей, где покупка дома и аренда обходятся дешевле. В округ Вашингтон в Теннесси, где находится Джонсон-Сити, за пять лет по июль 2025 года переехали более 9,3 тыс. жителей из других частей страны — на 42% больше, чем за предыдущее десятилетие. Приток населения дает местным рынкам новую опору, но одновременно создает риск: доступное жилье, которое привлекает новых жителей, постепенно дорожает.

Молодые жители меняют миграцию в Аппалачах

Джонсон-Сити на северо-востоке Теннесси долго привлекал сравнительно небольшое число новых жителей университетом East Tennessee State University, природой Аппалачей и невысокой стоимостью жизни. В нынешнем десятилетии поток заметно вырос.

Округ Вашингтон получил более 9,3 тыс. новых жителей за счет внутренней миграции за пять лет по июль 2025 года. Это на 42% больше, чем за предыдущее десятилетие, следует из данных Бюро переписи населения США, которые приводит Bloomberg. Для территории, где одной из давних проблем было старение населения, важен и возраст приезжающих: среди них стало больше людей в начале и середине трудовой карьеры.

Изменение не ограничивается одним округом. Особенно заметно население 25–44 лет растет в южной части Аппалачей, куда входят районы Теннесси, Северной Каролины, Джорджии, Южной Каролины, Алабамы и Миссисипи. Еще в прошлом десятилетии многие небольшие города и сельские округа этого региона теряли молодых жителей или почти не росли.

В Теннесси стало заметно больше жителей 25–44 лет

Тенденция хорошо видна на уровне всего штата. Численность жителей Теннесси в возрасте от 25 до 44 лет увеличилась на 8,9% с 2020 по 2025 год, или почти на 158,8 тыс. человек. За сопоставимые первые пять лет 2010-х эта возрастная группа выросла всего на 1,2%.

Всего с июля 2020 года население Теннесси прибавило более 387,3 тыс. человек, или 5,6%. Это седьмой по величине абсолютный прирост среди штатов США за период и девятый по темпам роста. Отдельно демографы отмечают, что увеличение населения трудоспособного возраста стало заметнее не только вокруг Нэшвилла и других крупных центров, но и в сельских округах. Такие данные опубликовал Центр демографических данных Теннесси.

Для Аппалачей это существенный разворот. Многие города региона десятилетиями пытались удержать выпускников школ и университетов, которые уезжали в более крупные агломерации в поисках работы.

Дом в Джонсон-Сити стоит около $299 тысяч

Один из главных аргументов в пользу небольших городов региона — жилье.

Средняя расчетная стоимость дома в Джонсон-Сити в конце июля 2026 года составляла $299 206, увеличившись лишь на 0,9% за 12 месяцев. Средняя запрашиваемая аренда достигала $1 468 в месяц против $1 962 в среднем по США.

При этом медианная цена фактически проданного жилья в июне составляла $322 870. Около 60,9% сделок заключались ниже последней цены предложения продавца, а выше нее — 23,3%. Дома в среднем переходили в статус ожидающих сделки примерно за 14 дней. Эти показатели приводит Zillow.

Такие цены не делают Джонсон-Сити дешевым в абсолютном выражении. Но разница с крупными рынками США остается достаточной, чтобы переезд позволял части покупателей получить больший дом или впервые выйти на рынок собственности.

Доходы в Аппалачах тоже ниже средних по США

Дешевле жилье — не значит автоматически выше его доступность для местного населения. Средний заработок в регионе также уступает национальному.

Медианный доход домохозяйства в Аппалачах в 2020–2024 годах составлял $66 555 против $80 734 по стране. За чертой бедности находились 14,3% жителей региона против 12,5% в США в целом.

При этом доля домохозяйств, которые тратят не менее 30% ежемесячного дохода на жилье, в Аппалачах примерно на семь процентных пунктов ниже среднего уровня страны. Именно порог в 30% американская статистика обычно использует как показатель высокой нагрузки расходов на жилье.

Диплом бакалавра или более высокую степень имели 28% жителей Аппалачей старше 25 лет против 35,7% по стране. Такие данные содержатся в Chartbook 2026 Аппалачской региональной комиссии.

Для приезжего, который сохраняет зарплату из более дорогого города, разница в ценах может быть значительной. Для местного работника доступность жилья определяется уже соотношением региональной зарплаты и стоимости дома.

Удаленная работа упростила переезд из крупных городов

Один из факторов перемен — возможность жить дальше от работодателя. Этот процесс ускорился во время пандемии, но сохранился и после возвращения части сотрудников в офисы.

Рабочее исследование Центра экономических исследований Бюро переписи населения США, опубликованное в июне 2026 года, оценивает, что распространение удаленной работы может объяснять около 10% миграции в стране с 2020 года.

Исследование обнаружило причинную связь между возможностью работать удаленно и вероятностью переезда. При выборе места жительства такие сотрудники стали меньше зависеть от расстояния до офиса и больше учитывать доступность жилья, возможность купить собственный дом, местные налоги и качество общественных услуг.

Для небольших городов Аппалачей это меняет конкуренцию за жителей. Человек может поселиться в Теннесси или Вирджинии, не переходя на зарплату местной компании.

Джонсон-Сити выигрывает не только за счет цен

Стоимость недвижимости сама по себе не объясняет, почему рост концентрируется в одних небольших городах, а другие продолжают терять население.

Джонсон-Сити располагает университетом, крупным медицинским сектором и находится в сравнительно хорошо связанном транспортном коридоре. Это дает приезжающим возможность работать не только удаленно.

В округе Вашингтон медианная стоимость собственного жилья по данным за 2020–2024 годы составляла $249 тыс., медианная валовая аренда — $1 005 в месяц, а собственники занимали 64,5% жилых помещений. В 2025 году в округе было выдано 697 разрешений на новое жилищное строительство. Эти показатели опубликованы в QuickFacts Бюро переписи населения США.

Значение имеют также университеты, больницы, дороги, доступ к магазинам и услугам. Именно сочетание этих факторов помогает небольшому городу конкурировать с более дешевыми, но хуже связанными сельскими территориями.

Приток новых жителей способен поднять цены

Преимущество Аппалачей одновременно создает риск для местного рынка. Приезжие с зарплатами из Вашингтона, Атланты или других дорогих агломераций способны платить за жилье больше местных покупателей.

Такой процесс уже заметен в соседней юго-западной Вирджинии. Демографы Университета Вирджинии отмечают, что дистанционная занятость поддержала миграцию в более доступные территории и принесла дополнительный спрос местному бизнесу, но одновременно увеличила давление на жилье.

Исследователи также приводят данные Freddie Mac: четыре из десяти американских агломераций с самым сильным ростом стоимости домов после пандемии находились вдоль коридора Interstate 81 между Бристолом и Ноксвиллом. Жилье там оставалось сравнительно дешевым для приезжих с высокими доходами, но становилось менее доступным для части давних жителей.

В Джонсон-Сити последний год пока не принес нового ценового скачка: расчетная стоимость домов выросла менее чем на 1%. Однако нынешний уровень уже заметно выше допандемийного, а дальнейшее направление рынка будет зависеть в том числе от нового строительства.

Рынок труда региона остается слабее национального

Демографический приток не устранил давние экономические ограничения Аппалачей.

Участие населения в возрасте 25–64 лет в рабочей силе составляет в регионе 74,9%, более чем на четыре процентных пункта ниже национального уровня. При этом 30,2% работающих жителей Аппалачей трудятся за пределами округа проживания против 24,7% по стране.

Аппалачская региональная комиссия отмечает, что такой разрыв может быть связан с меньшим количеством рабочих мест непосредственно рядом с домом. При этом 96% участников рабочей силы региона имеют работу — примерно столько же, сколько в США в целом.

Поэтому дешевое жилье работает лучше всего там, где у нового жителя есть удаленная должность либо город располагает собственными работодателями в здравоохранении, образовании, услугах и других устойчивых секторах.

Экономическое положение округов сильно различается

Аппалачи — не единый рынок. Аппалачская региональная комиссия включает в регион 423 округа в 13 штатах, и разница между ними остается огромной.

В 2026 финансовом году 75 округов относились к экономически неблагополучным, 90 — к находящимся под риском, 240 — к переходной категории. Только 14 округов классифицировались как конкурентоспособные и четыре — как достигшие уровня наиболее сильных экономик страны.

Классификация строится на трех показателях: среднем уровне безработицы за три года, доходе на душу населения и уровне бедности. Поэтому рост отдельных городов южных Аппалачей нельзя переносить на весь регион.

Молодежь возвращается и в другие небольшие города США

Аппалачи вписываются в более широкий сдвиг внутренней миграции.

В первые три года 2010-х численность жителей 25–44 лет росла только в 27% сельских округов и небольших агломераций США. В текущем десятилетии рост наблюдается уже примерно в 63% таких территорий, подсчитал демографический центр Университета Вирджинии.

Свежие оценки Бюро переписи подтверждают перераспределение населения. В 2025 году 50 американских округов с населением более 1 млн человек в сумме потеряли из-за внутренней миграции 637 634 жителя. Округа с населением от 50 тыс. до 999 999 человек получили 533 766 человек, а территории с населением от 15 тыс. до 49 999 — еще 95 095. (U.S. Census Bureau)

Это не означает массового отказа американцев от мегаполисов. Скорее, часть работников получила больше возможностей выбирать между карьерой в крупной городской экономике и жизнью за ее пределами.

Как сообщают эксперты International Investment, приток молодых жителей в Аппалачи пока концентрируется не в самых дешевых территориях, а в городах, где умеренная стоимость жилья сочетается с университетами, медициной, транспортом и возможностью работать на внешнего работодателя. Для рынка недвижимости в этом есть противоречие: чем успешнее такие города привлекают людей с более высокими доходами, тем быстрее может исчезнуть ценовое преимущество, с которого начался рост. Если предложение жилья не будет увеличиваться вслед за населением, часть местных покупателей окажется в более слабом положении, даже если цены по американским меркам останутся невысокими.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: переезд и недвижимость в Аппалачах

Почему молодые американцы переезжают в Аппалачи?

Одна из главных причин — более доступное жилье. Дополнительное значение имеют удаленная работа, небольшие города, природа, университеты и более низкие повседневные расходы в части региона.

Сколько новых жителей получил округ Вашингтон в Теннесси?

За пять лет по июль 2025 года чистый приток из других частей США превысил 9,3 тыс. человек. Это на 42% больше, чем за предыдущее десятилетие.

Сколько стоит дом в Джонсон-Сити?

Средняя расчетная стоимость дома по индексу Zillow в июле 2026 года составляла около $299 тыс. За год показатель вырос на 0,9%.

Сколько стоит аренда в Джонсон-Сити?

Средняя запрашиваемая аренда составляла около $1 468 в месяц против $1 962 по США.

Действительно ли жилье в Аппалачах доступнее?

В среднем да. Доля домохозяйств с расходами на жилье от 30% дохода примерно на семь процентных пунктов ниже национальной. Но и медианный доход жителей региона примерно на $14 тыс. ниже среднего по США.

Все ли Аппалачи привлекают молодых жителей?

Нет. Наиболее заметный рост приходится на отдельные территории южных Аппалачей и города с университетами, медициной, транспортной доступностью и современными услугами.

Как удаленная работа повлияла на миграцию?

Исследование Бюро переписи населения оценивает, что удаленная работа может объяснять около 10% американской миграции с 2020 года. Она уменьшила зависимость места жительства от расположения офиса.

Продолжат ли дома в Аппалачах дорожать?

Это зависит от конкретного рынка. В Джонсон-Сити рост стоимости жилья за последний год был небольшим, однако дальнейший приток населения при ограниченном строительстве способен увеличить цены и аренду.