Дом у моря: сравнительный обзор рынка недвижимости Сочи и Батуми

Сравниваем Сочи и Батуми: где лучше купить квартиру или дом у моря?

Мечта о «доме у моря», будь то действительно дом, вилла, апартаменты или квартира, присуща многим россиянам. Именно они, мечтающие жить на курорте в мягком теплом климате, и составляют основную часть иногородних покупателей недвижимости Сочи и его окрестностей. Недвижимости в курортной зоне покупают либо ради переезда, либо ради сезонного отдыха, либо для инвестиций. Некоторые пытаться совместить несколько задач: например, вложить деньги в недвижимость, в которой можно провести отпуск самим, а в остальное время сдавать. Какие риски подстерегают покупателя недвижимости в Сочи? Как рынок самого популярного морского российского курорта отличается от зарубежных курортов-конкурентов? В частности, от ближайшего к нему Батуми, набирающего все большую популярность у российских туристов и инвесторов в недвижимость? Эти вопросы мы решили рассмотреть в данному обзоре, в фокусе которого экология, авиасообщение, цены, юридические риски, тенденции на рынке недвижимости и криминогенная обстановка.


Сочи:

Батуми:

Климат и экология

И Сочи и Батуми расположены во влажной субтропической зоне. Среднегодовые температуры очень близки: 14,2 °C и 14,5 °C соответственно. То есть, среднестатистический Батуми теплее, но незначительно. Но при этом, снег бывает в Батуми еще реже, чем в Сочи, также как и отрицательные зимние температуры. В обоих городах повышенная влажность, дождливые зимы, но уровень влажности в Батуми несколько выше.
Оба города – портовые. Оба курорта лишены крупных промышленных предприятий, что позитивно влияет на экологию.
Очень болезненной проблемой Сочи является канализация. Особенно в летние периоды, когда соответственно увеличиваются бытовые и хозяйственные стоки, и большая часть их идет неочищенными в море, что снижает уровень санитарной безопасности и загрязняет акваторию. Во многом это обусловлено несанкционированными сбросами. Значительная часть сочинских новостроек и курортных объектов не имеют подключения к центральной канализации и незаконно проводят сбросы прямо в море. Особенно это касается районов новостроек. Частыми являются аварии и центральной канализации, в силу ее не урегулированного административно-хозяйственного статуса – до сих пор различные ведомства не разрешили вопрос, кто несет ответственность за ее ремонт и общее состояние.

ПРОРЫВ КАНАЛИЗАЦИИ НА ПЛЯЖЕ В СОЧИ


В силу этого, как сообщает агентство «Росбалт», 3 августа 2017 года:


Заголовки в российских СМИ наподобие «В Сочи на пляже забил гейзер из канализации», к сожалению, не редкость.

В Батуми при том, что все стоки проходят очистку стоит другая проблема: южнее города в Чёрное море впадает многоводная река Чорохи, которая размывает берега и несет мутную воду и наносы именно в акваторию батумских центральных пляжей.

В принципе такой режим реки Чорохи необходим чтобы обновлялись размываемые морем галечные пляжи. Однако помимо галечных наносов река Чорох несет муть, ветки и прочий мусор, но, как правило «природного происхождения», который во время штормов выбрасывается на берег.
В принципе выносят мутные воды в море во времена дождей и реки Сочинского региона, но гораздо в меньшем количестве, чем Чорохи.
В силу данной специфики, местные жители оставляют городские пляжи приезжим туристам, а сами предпочитают купаться и отдыхать на пригородных пляжах – в районах Гонио, Квариати, Зеленый мыс, где пляжи и море отличаются большей чистотой, а вода – прозрачная.

На общем фоне экологически благополучных районов Батуми негативно выделяются два района:
Пригородный район Барцхана, где размещены транзитные нефтяные терминалы, выделения которых загрязняют воздух.
И частично район Ангиса расположенный выше нового бульвара в Батуми, а именно та его часть, которая приближена к аэропорту и находящейся рядом мусорной свалке. Впрочем, власти Батуми намерены в течении трех лет ликвидировать свалку, реализовав проект строительства мусороперерабатывающего завода за пределами Батуми.

Авиационное сообщение

Как Сочи, так и Батуми имеет развитое авиационное сообщение. Главный сочинский аэропорт Адлер связывает авиарейсами с Москвой и главными российскими городами, а также с рядом крупных зарубежных аэропортов. Но для большей части международных перелетов из Адлера чаще всего надо делать пересадку в Москве.

Сочи имеет развитое автотранспортное и железнодорожное сообщение с другими городами и регионами России.

Что касается Батуми то здесь помимо международного аэропорта Батуми, с большим количеством рейсов из России, примерно в 3 часах езды находиться международный аэропорт Кутаиси (Копитнари) со значительным числом международных рейсов со странами Восточной Европы и Россией. По железной дороге Батуми связан со столицей страны городом Тбилиси, где расположен главный аэропорт страны, а также с Ереваном и Баку.

Сочи и Батуми летом связывает паром.

При этом в Тбилиси и Батуми помимо комфортабельных скоростных поездов курсируют автобусы и маршрутные такси. Нужно также учесть, что в последние время ширится география международных рейсов именно через международные аэропорты Батуми, Кутаиси и Тбилиси. Поэтому воздушные путешествия из Сочи и Батуми могут быть аналогичными по цене и удобству.

Тенденции на рынке недвижимости Сочи и Батуми и факторы влияющие на цены

Особенности спроса на курортную недвижимость

Сейчас на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Сочи растет и практически «догнала» цены на «первичке» во втором по дороговизне недвижимости (после Москвы) городе РФ – Санкт-Петербурге и достигает 90 000 рублей или $1,5 тыс. за м2. Чем меньше расстояние от дома до первой береговой линии, тем дороже в нем квартиры. Апартаменты примерно в 300 метрах на море с полной отделкой стоят около 200 тыс. рублей ($1800) за кв. и цены на такую недвижимость растут в рублевом выражении.

Однако в долларовом выражении, в силу девальвации, цены падают. Так буквально за несколько дней в середине апреля владельцы сочинской недвижимости потеряли около 6,5% от ее валютной стоимости. Или в среднем $100 на каждом квадратном метре.

С каждым километром от моря цена на жилье снижается приблизительно на 15%. Большая часть жилых комплексов в Сочи относятся к категории бизнес-класса, и строится не более чем в 1 км от моря. Стоимость квартир бизнес-класса начинается от 200 тыс. руб. за квадратный метр (примерно $1800 тыс.).



В Сочи доля иностранцев на рынке недвижимости мизерна – здесь в основном покупают российские граждане. Т.е тому, кто хочет продать свое жилье нужно рассчитывать на спрос только исключительно со стороны россиян. А он не всегда стабилен. Экономические кризисы и девальвация могут привести к тому, что платежеспособный спрос на недвижимость в Сочи, да еще в условиях уже достигнутого высокого уровня цен, может подвергаться резким колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране.

Также пока способствует рублевому росту цен на недвижимость Сочи то, что этот город будет в числе принимающих Чемпионат Мира по футболу – 2018 г. Аналогичная тенденция была и накануне Зимней Олимпиады в Сочи в 2014 г. – после которой на рынке был определенный период «затишья» – но обвала цен, как прогнозировали скептики, не произошло. А 2016 г. начался новый виток роста цен на сочинскую недвижимость –примерно на 15% в год.

После ЧМ-2018 и нынешнего строительного бума в районе Сочи может быть достигнут пик как цен на недвижимость. Из-за «инвестиционного перегрева» со временем возможна коррекция цен.

Фактор дороговизны отдыха и жизни в разгар курортного сезона делает Сочи одним из самых дорогих курортов Российской Федерации. Дорогим городом по сравнению с «некурортными» городами Грузии является и Батуми.

Плюсом Сочи по сравнению с Батуми для граждан РФ следует отнести то, что город является частью Российской Федерации, где ее гражданам при отдыхе не нужно пересекать границу. При этом для приехавших в Грузию российских граждан нет никаких проблем с передвижением и пребыванием. Что наглядно доказывает рост числа российских туристов в Грузии, который за 2017 год составил 37,4%, а за период с 2014 года вырос на 94%. Грузия стала лидером среди стран набирающих популярность у российских туристов.

Для граждан, имеющих безвизовый режим с Грузией (к их числу относится и Россия) действует законодательная норма позволяющая пребывать на территории Грузии на законном основании 365 дней – т.е. целый год после пересечения границы. Подобные льготные условия для иностранцев имеет мало какая страна. При этом имея недвижимость в Грузии, ее собственник получает вид на жительство в стране и все связанные с этим возможности.

В Грузии развитие туризма и курортов Черноморского побережья сегодня сопровождается и строительным бумом, прежде всего в Батуми. Выбор жилья для инвестиций очень большой, ценовой диапазон также – от минимума $300 до максимума $1800 за кв. м. в зависимости от близости к морю.

По данным аналитиков International Investment, Грузинский рынок городской курортной недвижимости (в первую очередь, в Батуми) предлагает одни из наиболее низких цен в сравнении с другими рынками на черноморском и средиземноморском побережье. В среднем, стоимость курортной жилой первичной городской недвижимости в Батуми составляет $500 за 1 м2 (без какой-либо отделки). Учитывая умеренные показатели рентабельности застройщиков, маловероятно, что они пойдут на ее снижение при возрастании себестоимости, без компенсации данных затрат за счет повышения стоимости продаваемых объектов.

Риски девальвации

Нужно учесть, что в Сочи цены на недвижимость на первичном рынке в основном номинированы в рублях. В то же время российский рубль характеризовался значительными девальвационными колебаниями. Например в начале 2016 по сравнению с началом 2013 г. обесценился почти в 2,7 раза (80 рублей по сравнению с 30 руб. за доллар). Соответственно сочинский объект недвижимости в оцененный в 2013 г. в 1 млн. рублей и вроде бы выросший в цене к 2016 г. до 1,3 млн. рубле, реально в долларовом эквиваленте обесценился примерно в 2 раза.

Несмотря на рост курса рубля и его стабилизацию в 2017 году на уровне в районе 58 р. за 1$, колебания курса в середине 2018 года показали, что стабильность рубля весьма условна и на фоне санкций со стороны западных стран и внешнеполитического напряжения весьма вероятным является риск новых витков девальвации. На фоне данной ситуации среди россиян набирают популярность инвестиции в зарубежную недвижимость, стоимость которой при девальвации рубля только возрастает в рублевом эквиваленте, а в валютном либо растет, либо сохраняется на прежнем уровне в зависимости от ситуации на каждом отдельно взятом национальном рынке недвижимости.

Новый виток санкций 2022 года обесценил курс рубля еще на четверть — а в моменте он понднимался почти в два раза, до 150 рублей.

В Грузии цены на недвижимость в основном устанавливаются в долларах. И даже при заключении договоров, предполагающих расчёт в национальной валюте – лари, стоимость все равно привязывается к доллару по курсу на момент расчета.

Через несколько лет полностью исчерпает себя прибрежная зона застройки в Батуми, порядка 90% которой застроено за последние годы. Это может привести к росту цен на жилую и коммерческую площадь в непосредственной близости к морю. При этом среди покупателей недвижимости в Батуми значительную часть составляют иностранцы, которых также интересует в основном «приморская» недвижимость.

Юридические риски

Риски нарушений при строительстве недвижимости для проектов в Сочи – очень болезненная проблема. Строительство чуть более 100 000 квадратных метров жилья Сочи 2016 году было приостановлено. Тогда же был составлен реестр зданий и сооружений, возведенные с нарушением градостроительного и земельного законодательства. Таких объектов в реестре изначально значилось 1054 (из которых 1036 — капитальные). Заместитель главы Сочи Мугдин Чермитв в 2017 г. отмечал, что каждое четвертое агентство недвижимости в Сочи предлагает жилье в проблемных объектах.

Степень зарегулированности процесса строительства в Грузии упрощена, в силу чего в Батуми количество проблемных объектов не превышает тридцати на весь город, включая его не курортную часть. На первой и второй линии Батуми на весь город имеется два проблемных недостроя - Вавилон на Руставели и т.н. “Дом Лужкова” в районе Макдональдса.

При этом на рынке недвижимости Сочи, как это не странно будет звучать, нет четкой грани между квартирами в многоквартирных домах и индивидуальными коттеджами и виллами и это является большой проблемой новостроек в городе.

Дело в том, что застройщики иногда покупают земельные участки формально под индивидуальное жилищное строительство – но реально возводят многоэтажные многоквартирные дома, причем часто без соблюдения элементарной техники безопасности и пожарных норм. Т.е в Сочи на дачных участках часто незаконно возводят многоквартирные дома.

Как сообщает ИА КраснодарМедиа, в Краснодарском крае 36% объектов являются проблемными, при этом их число в Сочи превосходит показатели самого Краснодара. Несмотря на заведенные уголовные дела и меры предпринимаемые властями, проблема стоит достаточно остро. На длительные сроки затянуто строительство 127 комплексов.

3 апреля 2018 года в Сочи в одном из таких многоквартирных домов случился пожар, чему был посвящен сюжет с характеристикой ситуации на сочинском рынке недвижимости в сфере незаконного строительства.



Согласно отзывам местных экспертов, от 70% продаваемых в Сочи квартир относится именно к категории т.н. «жилых помещений» в основном построенных на участках ИЖС и введенных в эксплуатацию через суд с нарушением действующих норм. При этом количество объектов, строительство и введение в эксплуатацию которых полностью соответствовало законодательству, колеблется, по разным оценкам, от 10% до 30%. Каждый же купленный проблемный объект является потенциальным источником проблем для покупателей, так как совершенные сделки впоследствие могут быть оспорены и признаны недействительными, в результате чего покупатель рискует спустя несколько лет после покупки остаться без купленного жилья с решением суда на руках, обязующим продавца вернуть покупателю деньги. При этом сама компания – продавец уже может быть ликвидирована или признана банкротом, что сделает возврат денег нереальным.

В Батуми ситуация с правовыми регуляциями выглядит значительно проще. Даже в случае не ввода в эксплуатацию многоквартирного дома – его статус не влияет на права собственников и сделка не может быть аннулирована. Таковы нормы грузинского законодательства. Регистрация сделок в т.н. «Домах юстиции» отображается в Публичном реестре, в который вноситься все данные по каждому объекту, включая историю смены собственников, любые обременения, статус объекта и т.д. Данные открыты для доступа и проверки в любой момент. Регистрация самой сделки занимает от одного до четырех рабочих дней. Статус земли в Грузии имеет лишь две градации: сельскохозяйственная и не сельскохозяйственная, потому нюансов связанных с ее нецелевым использованием не может быть в принципе. Риски недостроев, в случае покупки недвижимости в строящемся доме, как было указано выше – присутствуют. Однако количество недостроев в разы ниже, нежели в Сочи.

И в Сочи, и в Батуми, снизить риск до минимума можно покупая недвижимость либо у надежно зарекомендовавших себя строительных компаний, либо приобретая уже готовую недвижимость.

Цены на дома и виллы у моря в в Сочи и Батуми

Приобретая именно дом, а не квартиру у моря в Сочи нужно учитывать, что сегодня разница в ценах в пределах Большого Сочи невелика. Главным фактором определяющим цену, считается не расположение в городе, поселке или районе города, а близость к морю. При этом новые коттеджи площадью 180-200 метров в пределах от 600-700 метров от моря котируются по цене 30-50 миллиона рублей. Коттеджи в Сочи с полной отделкой под ключ, расположенные в центре в 50-100 метров от моря могут стоить от 80 000 миллионов рублей и выше.

Примеры предложений домов в Сочи:

Коттеджный поселок в Сочи в селе Верхневеселое. Площадь дома 160 м2, участок 700 м2, полный ремонт, стоимостью 50 000 000 рублей.

Дом в коттеджном поселке на Лазурном берегу. Площадь 400 м², 10 соток земли, вид на море. 70 000 000 рублей.

Примеры домов в Батуми:

На стоимость домов, коттеджей и вилл в Батуми влияют такие факторы как приближенность к морю, удаленность от свалки и аэропорта (аэропорт в Батуми находиться в черте города), дата постройки, состояние ремонта, качество внешней отделки.

Из приближенных к морю наименее востребован район Барцхана, из-за размещенных там транзитных нефтяных терминалов, выделения которых загрязняют воздух. Из-за неблагоприятной экологии и железной дороги, отделяющей район от моря, дом 100-200 м2 там можно купить за 12 000 000 рублей.

В районе Ангиса можно приобрести дома порядка 200 м2 в одном из первых в Батуми коттеджных комплексов. Однако удаленность от пляжа и близость свалки и аэропорта снижает цену при предчистовой отделке также примерно до 15 000 000 рублей ($150 000).

Виллы в престижном пригороде Батуми Квариати, отличающимся чистым морем и пляжем, а также синтезом горного и морского воздуха, обойдутся наиболее дорого. В охраняемом комплексе премиум-класса в 300 метрах от пляжа, вилла площадью 180 м2 и своим небольшим земельным участком, с предчистовой отделкой обойдётся в 33 000 000 рублей ($335 000). В вилле три спальни, два санузла, дизайнерский ремонт, большой зал с камином, помещение под сауну, большая терраса с видом на море, благоустроенная территория с небольшим водопадом и уличным камином, бассейн.

Квартиры и апартаменты возле моря

В настоящее время в Сочи можно купить:

Квартира в ЖК бизнес-класса в 800 метрах от моря с парковкой, зоной барбекю, детской и спортивной площадкой по цене 2500 тысяч рублей ($2500) за 1 м²;
Квартира в ЖК в 700 метрах от моря по цене от 300 тысяч рублей за 1 м² за квартиру без отделки и от 400 тысяч рублей ($4 000) за 1 м² за квартиру с предчистовой отделкой;
Квартира в ЖК в 50 метрах от моря. Цена за 1 м² – до 700 тысяч рублей (до $7 000 за метр).

Аналогичные предложения в Батуми:

Квартира в новостройке в 850 метрах от моря по цене за 1 м² - от $700 до $1000;
Квартира в ЖК в 100 метрах от моря. Цена за 1 м² – от $700 до $2000. Средняя стоимость – $900
Элитная вилла в 300 метрах от моря. Цена за метр от $1650 за метр



International Investment