Как в погоне за высокой доходностью европейской недвижимости не попасть в рыночный «пузырь»

ТОП-9 европейских мегаполисов с риском обвала цен на недвижимость

Эксперты назвали 20 мегаполисов и деловых центров мира, где стремительный рост цен на недвижимость грозит возникновением «пузыря» убытками для покупателей жилья. Соответствующий отчет под названием UBS Global Real Estate Bubble Index обнародован в 2017 году. Его составители включили в двадцатку потенциальных «пузырей» девять европейских городов – Лондон, Париж, Амстердам, Стокгольм, Женева, Цюрих, Милан, Мюнхен и Франкфурт.

Цены на жилье в этих мегаполисах в 2010-х годах увеличились до 50% (с учетом инфляции). При этом в других крупных городах Европы цены выросли примерно на 15% (если говорить о высоколиквидной недвижимости). Разрыв очевиден, он противоречит экономическим реалиям, а это значит, что бурный рост цен в обозримом будущем может смениться их падением. Как же вовремя распознать возникновение «пузыря», чтобы не купить жилье по завышенным ценам?

Факторы риска

В последнее десятилетие в развитых странах падают ставки по ипотечным кредитам. Это делает покупку недвижимости более привлекательной, увеличивает нашу готовность приобретать жилье. Например, в высокоразвитых странах ежегодные расходы на квартиры (платежи по ипотечным кредитам и амортизация) сегодня, как правило, ниже среднего показателя за 10 лет. Поэтому цены в крупных городах западной Европы, как правило, растут все нынешнее десятилетие.

Рост благосостояния граждан мегаполисов, в свою очередь, повышает спрос на недвижимость. Если же предложение не успевает расти вслед за спросом, то стоимость недвижимости отрывается от привязки к стоимости ее аренды, от уровня цен в целом по стране и, в конечном счете, опережает даже сам рост доходов населения.

Дополнительно подстегивает цены в крупных городах Европы всплеск международного спроса. Особенно это заметно на примере Китая, который активно вытесняет в Европе местных покупателей.

Но после масштабного крушения пузырей рынки восстанавливаются иногда десятилетиями. Анализируя периоды спада рынка жилья за последние 35 лет, эксперты заметили, что большинству крахов рынков недвижимости предшествовали тревожные сигналы о переоцененности рынка, но они не были услышаны.

Между тем, отказ от риска на перегревшихся рынках оправдан и более выгоден, чем надежда успеть получить прибыль перед крахом, вскочив в последний вагон. Как показала практика, покупка жилья в городах, где стоимость недвижимости завышена, в случае спада принесла покупателям меньшую прибыль, чем недвижимость в более дешевых и стабильных регионах.

Меры предосторожности просты – инвесторы должны бдительно следить за процентными ставками, которые являются самой распространенной объективной причиной изменения цен. В большинстве случаев падению цен на недвижимость в Европе за последние 40 лет предшествовало увеличение ставок. Правда, сегодняшняя зависимость цен от настроений или притока иностранного капитала является новым и непредсказуемым явлением.

Нынешний «кризис доступности» может быстро провоцировать резкие изменения ситуации в жилищной сфере. Поэтому эксперты рекомендуют покупателям на переоцененных рынках вообще не полагать в основу своих расчетов надежды на рост цен в среднесрочной перспективе, а сосредоточиться на поиске лучшего сочетания ликвидности недвижимости и ее доходности.

Европейский перегрев

Наиболее резкое увеличение «температуры» сегодня имеет место в Париже, Амстердаме, Франкфурте, Мюнхене, Стокгольме, Цюрихе, Женеве, Лондоне и Милане.

В Швейцарии рост цен даже искусственно ограничивается путем ужесточения правил ипотеки, чтобы стабилизировать рынок и избежать появления пузырей. Тем не менее, в Цюрихе и в Женеве цены остаются угрожающе высокими.

Низкое предложение, экономический спад и Brexit несколько стабилизировали спрос и цены на жилье в Лондоне в 2017 году, к концу которого риск возникновения «пузыря» снизился. Но город все еще находится в списке наиболее «нагретых».

Обслуживание ипотеки на квартиру площадью от 60 кв. м. в столице Великобритании затруднительно даже для высококвалифицированного работника с высоким доходом. Это является также признаком высокого спроса из-за рубежа. Но если этот спрос по каким-то причинам ослабеет, риск падения цен возрастет.

В Милане и Франкфурте жилье доступно по стоимости, и это уменьшает риск падения цен в этих городах. Но нужно понимать, что если процентные ставки по ипотеке и расходы на амортизацию купленного жилья высокие, то даже низкое соотношение цен к доходам населения может быть обременительным для покупателя. И наоборот, даже завышенные цены могут быть вполне по карману покупателям, если амортизационные расходы и процентные ставки низкие. Как, например, в Швейцарии и Нидерландах. В Германии процентные ставки низкие, но амортизационные расходы высоки. В Италии ситуация разнится в зависимости от провинции.

Максимальные цены на аренду жилья – в Цюрихе и Мюнхене, вслед за ними идет Стокгольм. Но законы об аренде в Швейцарии, Германии и Швеции (как и во Франции) являются защитными (защищают арендатора), что затрудняет чистые экономические оценки, так это создает дополнительные риски для арендодателя.

Лондон

Цены на жилье в Лондоне с учетом инфляции сегодня приблизительно на 45% выше, чем были пять лет назад. И на 15% выше, чем до глобального финансового кризиса десять лет назад. Рост цен здесь несколько замедлился после референдума о выходе Великобритании из Евросоюза в июне 2016 года. Исследования Global Property Guide отмечают замедление роста цен на квартиры в Лондоне до 1,2-1,5% в 2017 году.

Ставки по ипотеке достигли минимума. Ослабляющийся фунт стерлингов создает на рынке привлекательную «точку входа» для иностранных инвесторов. Однако эксперты советуют покупателям жилья в Лондоне не распалять свои аппетиты и ограничиться ожиданием роста стоимости жилья на уровне не более 1,5% в год, а также доходом от его сдачи в аренду. При ином сценарии – бурном росте цен – рынку недвижимости британской столицы будет грозить возникновение пузыря и ценовое пике в среднесрочной перспективе.

Цюрих

Рост цен в этом деловом центре замедлился, поскольку, как уже было сказано, здесь ограничили доступность ипотечных кредитов новыми правилами кредитования. Эксперты считают рынок недвижимости Цюриха умеренно переоцененным.

Цены в 2017 году выросли приблизительно на 2%, что немного выше среднего показателя по Швейцарии. Но текущий темп роста цен вдвое меньше, чем в среднем за 10 лет в этом городе, и это снижает риски возникновения пузыря.

Строительство в Цюрихе все еще активно, а потому рыночная арендная плата остается под давлением и, вероятно, будет снижаться в обозримом будущем.

Стокгольм

За последние 10 лет цены на жилье в Стокгольме выросли на 60%. Рост цен в два раза превышает рост доходов населения.

Цены в 2017 году росли приблизительно на 5% ниже, чем в среднем по стране, однако дисбаланс рынка недвижимости в Стокгольме и в Швеции в целом все равно увеличился еще больше.

Рост ипотечного долга населения и инвестиций в строительство подтверждают сигналы о переоценке стокгольмского рынка жилья.

Мюнхен

Цены на жилье в Мюнхене сохраняют взрывоопасную траекторию. В 2016 году они снова увеличились в двузначных процентных выражениях во всех сегментах, причем даже на фоне рекордного предложения. За последние 10 лет цены выросли на 85%. Однако сверхприбыли, полученные инвесторами за последнее десятилетие в Мюнхене, остаются в прошлом.

Будущим покупателям жилья лучше ориентироваться на общие показатели рынка Баварии или даже всей западной Германии, где деловая активность существенно выше восточной части страны. По прогнозам экспертов издания InternationalInvestment.biz, рост стоимости недвижимости в крупных городах Германии в ближайшие годы опустится до уровня 5-8%, что все равно является слишком высоким показателем, несущим риски возникновения пузыря.

Амстердам

С 2015 года цены здесь выросли приблизительно на 30%, и потому Амстердам также попал в зону риска возникновения пузыря. Рынок жилья города резко отделился от слабого общенационального рынка.

Впрочем, отрыв от рыночных реалий в столице еще не критичен, поскольку рост доходов населения и ставки арендной платы примерно соответствуют росту цен, тем самым ограничивая пока риск их падения.

Париж

В период с 1998 по 2011 год цены на жилье в Париже почти утроились. После непродолжительного падения (примерно на 10% к 2015 году) парижские цены восстановились почти полностью и довольно быстро.

Рынок жилья в Париже выглядит все более переоцененным. Улучшение экономических перспектив привело к продолжающемуся росту спроса на жилье и его переоценке.

Франкфурт

Рост цен на жилье во Франкфурте ускорился в 2016 году и опередил общенациональный (характерный для западной Германии) жилищный бум. В 2016 году Франкфурт продемонстрировал третье по величине повышение цен на жилье в европейских городах.

Спрос поддерживается динамичной экономической средой и распространенными ожиданиями получения Германией экономических выгод от Brexit. Более того – доступность и цены на аренду оставляют возможности еще более высокой оценки недвижимости во Франкфурте и дальнейшего нагревания этого рынка.

Женева

Цены на недвижимость в Женеве достигли дна, снизившись примерно на 10% с 2012 года, когда на рынке жилья города тоже наблюдался перегрев. В 2017 году на рынке появились признаки восстановления, цены снова начали расти.

Соотношение цен к доходам жителей повышается – Женева демонстрирует самую низкую доступность жилья для населения в Швейцарии, недвижимость в этом городе по своей ценовой категории соответствует элитной.

Милан

Реальные цены на жилье в Милане остаются на 30% ниже уровня 2007 года. Медленный экономический рост в Италии некоторое время препятствовал восстановлению рынка жилья. Но последние данные свидетельствуют об улучшении перспектив и устойчивом росте занятости в Ломбардии в целом, что благоприятно скажется на доходах населения. Поэтому эксперты ожидают восстановления цен на жилье.

Город демонстрирует лучшую доступность жилья среди всех европейских городов в индексе UBS Global Real Estate Bubble Index. Поэтому угроза возникновения здесь пузыря считается возможной лишь в среднесрочной или долгосрочной перспективе.

International Investment