English  Русский

Новые города-призраки в Испании: жилищные комплексы, построенные перед кризисом, уже более 10 лет остаются заброшенными

Новые города-призраки в Испании: жилищные комплексы, построенные перед кризисом, уже более 10 лет остаются заброшенными
Фото: Bloomberg

Инвесторы выкупают замороженные объекты недвижимости и выводят их на рынок аренды жилья

Испанский застройщик Хуан Велайос едва успевает получать лицензии на строительство новых домов в северном пригороде Мадрида, а всего в 60 милях инструктор по фехтованию Рикардо Альба является одним из двух жителей дома, недостроенного из-за прекращения банковского кредитования, пишет Bloomberg.

Рынок недвижимости Испании развивается на двух разных скоростях. Одна часть страны демонстрирует восстановление сектора и даже рост. Другая часть находится в застое и не показывает признаков возврата к докризисным уровням ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе.

Большие города и туристические центры переживают новый бум, подпитываемый процентными ставками, которые все еще близки к историческим минимумам, восстановлением экономики и банковской системы, пишет International Investment.


Инвестиционные компании, такие как Blackstone Group LP, скупили недвижимые активы на десятки миллиардов долларов и вывели их на рынок аренды жилья. Однако на бывших сельскохозяйственных землях, преобразованных в строительные участки все еще можно найти много некогда амбициозных, брошенных, наполовину готовых проектов.

«Биоклиматический город Ла Энсина» возле местечка Бернуй-де-Поррерос всего в 10 км от Сеговии – столицы одноименной провинции – задумывался как первый экологически чистый город в Испании, обеспечивающий солнечной энергией и переработанной водой 267 домов с двух- и трехспальными квартирами, шале и апартаменты с четырьмя спальнями, а также муниципальные бассейны и сады для жителей. Сегодня здесь заняты всего около дюжины домов, а деревья прорастают посреди улицы, которая так никогда и не была вымощена…

Жилищный кризис в Испании вызван спекулятивным безумием в сочетании с отсутствием регулирования и коррупцией, что позволило превратить сельскохозяйственные угодья в стройки, чтобы удовлетворить спрос на дома, который никогда не существовал. В разгар бума в 2006 году власти выдали 865 561 новый строительных лицензий, хотя спрос не превышал 250 000 домов. Банки выдавали кредиты застройщикам, которые не могли прогореть, не найдя покупателя, потому что деньги не принадлежали им.

Результатом стал почти полный крах рынка и токсичные активы примерно на €200 млрд. Около половины из них были куплены в 2012 году банком Sareb, созданным правительством для оказания помощи кредиторам. Sareb потратил около €50 млрд. на приобретение активов, которые когда-то стоили в два раза больше. Среди них – 97 из 267 домов в экогороде Ла Энсина. Ни один из них не продан, так как банк все еще улаживает юридические вопросы, а строительство во многих случаях даже не завершено.


Многие другие активы были выкуплены крупными инвесторами, такими как Blackstone, который инвестировал €25 млрд. в Испанию. Нью-йоркская компания - крупнейший в мире частный пул инвесторов - делает то же, что делала в США после финансового кризиса: сдает купленное жилье в аренду и не распродает его, чтобы не сбивать цены, ожидая возрождения рынка.

Ожидания небеспочвенны – в июле текущего года застройщики получили 12 172 новых строительных разрешений, что является самым высоким месячным показателем последнего десятилетия. Но спрос неравномерен. В Мадриде строители получают в нынешнем году в среднем 2151 лицензий ежемесячно. Это самый высокий показатель с 2008 года. А в Сеговии, всего в 27 минутах езды от Мадрида, в среднем выдается 25 строительных разрешений в месяц по сравнению со средним показателем на уровне 180 лицензий десятилетием ранее.

Объем ипотечных кредитов, выданных в Испании, достиг своего максимума в конце 2005 года, а минимума – в 2013 году. За пять лет среднемесячные показатели полученной ипотеки увеличились примерно на 7%. Бизнес выходит за пределы Мадрида и Барселоны в более мелкие города и на побережье. Но сегодня проблема уже заключается в трудности получения лицензий или их своевременной выдачи, так как муниципалитеты на горячих рынках оказались неготовыми к возвращению нагрузки.

Особенностью нового испанского рынка недвижимости также является то, что строительство в Испании в настоящее время финансируется преимущественно за счет собственных средств инвесторов, а не кредитования. Однако акции самых крупных из них в этом году снизились более чем в два раза по сравнению с местным фондовым индексом. Это напоминает о том, что восстановление испанского рынка остается хрупким, с более высокими процентными ставками и замедлением экономического роста в перспективе.

Поделиться в Facebook