Какую недвижимость во Франции купить для инвестиций?

Мы продолжаем наше интервью с экспертом International Investment по рынку недвижимости Франции Ириной Дюпор. Говорили о жилой и коммерческой недвижимости и критериях её выбора.

Читай также первую часть интервью: Франция для частных инвестиций. Развеиваем мифы о ценах, налогах и кризисе

- В каких регионах Вы бы посоветовали обратить внимание на недвижимость покупателю заинтересованному в небольших инвестициях? Например, до полумиллиона евро?

- Уже много лет я советую Ниццу, Бордо и западные пригороды Парижа. Если посмотреть динамику роста цен в этих регионах, то сразу станет понятно почему. Сейчас можно добавить Монпелье, Тур, Нант, Орлеан и нормандские города вокруг Довилля. Это связано с развитием инфраструктуры и местной политикой. Безусловные лидеры это Бордо и Ницца. Это столицы крупных автономных регионов с хорошими аэропортами и сбалансированной социальной средой.

-На что нужно делать ставку на французском рынке недвижимости при инвестировании? На капитализацию или на доход от аренды? Насколько могут быть совместимы эти ставки?

- Оба параметра -это обязательное условие успешной инвестиции. Это вполне реально. Доходность обеспечивается качеством арендатора и соответствием продукта спросу, а капитализация — местоположением и перспективами локального развития. Вот например, сейчас на Дефансе строят гигантскую инфраструктуру — транспортную и культурную — и спрос растет, особенно с учетом перевода финансовых структур из Лондона в Париж (спасибо, Brexit, это подогрело динамику на нашем рынке), тут очевидно будет и доходность привлекательная, и капитализация.

- Франция - одна из туристических стран мира, которая вновь и вновь привлекает к себе туристов из всех уголков мира. Насколько цены на недвижимость в туристических уголках и на курортах отличаются от цен на жилье в обычных районах страны?

- Опять же , на этот вопрос ответить практически невозможно, потому что у нас любой уголок и туристический, и для жизни. Возьмём опять Ниццу. С одной стороны, это всемирно известный курорт, а с другой — это столица департамента с его государственными службами, аэропортом, больницами, школами, полицией, магазинами, университетом.... Там жильё с одной стороны курортное, а с другой — нормальное. Это является для инвесторов дополнительной гарантией ликвидности.

-Насколько развита во Франции загородная недвижимость? Какие люди там живут? Как отличаются цены в пригороде и в крупных городах?

-Специфика Франции в том, что город не отличается от пригорода. Вы можете пройти пару километров по одной улице с одним названием и при этом пересечь несколько городков, плавно переходящих один в другой. У нас много людей живет за городом, об этом свидетельствуют регулярные пробки в часы пик. Разумеется, в центре города цены намного выше, чем в пригороде. Но и пригороды бывают разные. Есть буржуазные пригороды в Париже, где цены даже выше, чем в отдельных, не самых благополучных, районах столицы. Каждый квартал крупного города или сектор пригорода — это отдельный уникальный рынок, ценность которого создаёт наличие-отсутствие предприятий, торговых центров и других объектов.

- Часто ли иностранцы выбирают инвестиции во французскую недвижимость? Какую недвижимость они выбирают?

- О! иностранцы много покупают во Франции. Выбирают, что кому нравится в зависимости от целей и задач. Например, в последнее время резко возросли покупки китайскими инвесторами сельскохозяйственных земель и виноградников.

- Есть какое-то регулирование со стороны властей в отношении именно курортной недвижимости?

- Любая недвижимость может быть потенциально и курортной, и жилой. Местное правительство регулирует этот вопрос с помощью дополнительного налога на курортную недвижимость, то есть на то жильё, где хозяин не прописан постоянно. Это практикуется в Париже, и это собираются вводить в Ницце и Бордо как способ стимулирования жилой.

- При покупке недвижимости во Франции иностранцами, нужно ли подтверждать происхождение денег, легализовать их? Как выглядит эта процедура?

Если это небольшая сумма, то никто особо приставать не станет, но примерно с 500 тысяч надо будет писать «объяснительную» нотариусу. Нотариусов обязали подтверждать происхождение. Но документов никто не требует. Особенно, если покупатель не молодой.

- Сколько и каких налогов нужно платить иностранцу при покупке недвижимости?

- При покупке покупатель платит госпошлину в размере 6,5% (в случае новостройки, это 2,5%).

- А какие налоги нужно выплатить иностранному гражданину при продаже объекта недвижимости во Франции?

- При продаже платится налог на прирост капитала. Это сложный налог, который имеет многочисленные вычеты и исключения. Кроме того, при увеличении количества лет владения до продажи, начиная с шестого года, он линейно убывает и исчезает к 22-му году. Здесь надо отметить, что коммерческая недвижимость, находящаяся в эксплуатации владельцем более 5 лет, освобождается от этого налога. Что является еще одним мощным стимулом для инвесторов.

-Какие налоги нужно платить владельцу недвижимости?

- Ежегодно платится налог на владение и на проживание, последний уже отменяют в следующем году. В случае дохода от недвижимости необходимо сдать декларацию и заплатить подоходный налог. Двустороннее налоговое соглашение между Россией и Францией (Франция подписала такие соглашения со всеми странами СНГ) избавляет владельца от декларации этого же дохода у себя на родине.

Также в случае, когда прямое владение недвижимостью превышает 1 300 000 Евро, то есть налог на богатство. Из этого налога новое правительство убрало все активы и оставило пока только недвижимость…
Налог этот рассчитывается по траншам, от 0,5 до 1,5%

-Если иностранец купил квартиру или дом во Франции и получил ВНЖ на каких-либо основаниях, меняются ли для него налоговые ставки? Как именно?

- Во Франции есть два вида ВНЖ: резидентный и нерезидентный. Если человек меняет статус на резидента, то меняется его налогообложение, оно вливается в национальную прогрессивную шкалу вместо 20% единого налога нерезидентов. Одновременно появляются возможности разнообразных вычетов.

-Во сколько обойдется содержание жилой недвижимости во Франции? Какие расходы нужно нести владельцу?

- На этих расходах невозможно разориться. Электричество у нас дешевое, сейчас очень много развилось энергосберегающих технологий. Нам сейчас поставили новый электросчётчик, который дает данные на телефон и сам рассчитывает расходы. Так мы узнали, что отопление нам стоит 1 Евро в день. Еще страховка дома — около 250 Евро в год, телефон-телевизор-интеренет — около 35 в месяц, вода и коммунальные расходы сильно зависят от наличия в доме лифта и консьержа. От 100 до 300 евро в месяц в среднем.

- В какую недвижимость лучше инвестировать с целью получения прибыли - в коммерческую или жилую? Какая более ликвидна, а какая более рентабельна? Как вообще соотносятся на французском рынке факторы ликвидности и рентабельности?

- Тут надо смотреть, какую задачу мы решаем. Простую или комплексную.
Если у нас стоит задача получить максимум прибыли и капитализации, то тогда однозначно надо брать коммерческую. Потому что у неё и доходность выше, и налоги меньше намного. Что до ликвидности, то надо выбирать объекты в таких местах, где у них может быть автономная ценность, независимо от арендатора.

Если же мы решаем комплексную задачу типа «сейчас сдавать, а потом переехать», то тогда разумеется, надо брать жилую и жертвовать доходностью в угоду своему будущему комфорту. Это одно из применений оптимизационных методик.

Надо понимать, что во Франции сдача жилой недвижимости без мебели является гражданской деятельностью, а сдача её же с мебелью — коммерческой. Это сильно влияет на юридическое поле и налогообложение. Поэтому идеальный вариант коммерческой недвижимости это квартира-номер в аппарт-отеле. По сути своей это квартира, а по «документам» это коммерческая недвижимость.
Ликвидность и рентабельность мало коррелируют между собой, а когда коррелируют, то в обратной пропорции. Например, в центре Парижа — ультра ликвидный сектор — квартиры низко рентабельны, потому что все учитывают авансом будущую капитализацию.

- Как правильно выбрать прибыльный коммерческий объект? На что обратить внимание?

- Есть два подхода к выбору объекта. Можно самому заниматься эксплуатацией, а можно нанять специализированное агентство. У обоих подходов свои плюсы и минусы.

Иностранцу трудно эксплуатировать самому, а агентство стоит денег и иногда попадаются недобросовестные. Поэтому оптимальный выбор это апарт-отели в центрах городов или очень популярных курортных местах. В первую очередь следует обратить внимание на сам объект и его расположение. Спросите себя, готовы ли вы покупать эту услугу (аренду) по такой цене. Если да, идем дальше, если нет - проходим мимо.

Затем смотрим, какую задачу решает данный объект и какая у него профильная клиентура. Например, если в квартале Дефанс шикарный апарт-отель с бассейном, то понятно, что его клиентура это командировочные в крупные финансовые или нефтяные компании. Если шикарная резиденция построена в рабочем пригороде, то у меня есть большие сомнения в её жизнеспособности
Дальше смотрим на арендатора. Здесь важно внимательно читать контракт и обратить внимание, на то, кто именно арендатор (это должен быть обязательно контракт аренды, а не управления!). Если это сетевая резиденция, то лучше, когда арендатором является головное предприятие или оно хотя бы даёт гарантию.

Дальше смотрим на сроки контракта, условия его продления, индексацию аренды, распределение расходов. Это непростое занятие, и здесь без специалиста рядом легко ошибиться. Каждая инвестиционная ошибка может вылиться в финансовые потери.

Продолжение следует...

International Investment

Подсказки: недвижимость Франция, недвижимость Европа