English   Русский  

"Рынок недвижимости Израиля скорее всего рухнет"

"Рынок недвижимости Израиля скорее всего рухнет"


Об особенностях инвестиций в Израиле нам рассказал эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования и семейной экономики Александр Соркин.

- Расскажите о себе, как давно Вы в Израиле? Каким путем пришли с сферу финансовых консультаций? Какие вопросы являются Вашей специализацией?

- Я приехал в Израиль еще подростком в 1994 году. Темой финансов я заинтересовался в 2010 году, после того как прошел курсы экономики и кредитования, изучая вторую академическую степень в сфере организационного поведения. С тех пор я начал проводить семинары на тему финансовой грамотности и управления семейным бюджетом, а в 2014 году начал консультировать в сфере ипотечного кредитования в дополнение к консультациям в сфере семейной экономики.

В 2015 году, я начал заниматься эмпирическими исследованиями и консультациями в области статистики. С тех пор провел более 40 исследований в области управления и экономики с упором на исследования в области ипотеки и рынка недвижимости.

В 2017 году, начал писать мастер диссертацию по теме пузырей на рынке недвижимости в общем и пузыря на Израильском рынке недвижимости, в частности. Но по личным обстоятельствам диссертация не была закончена.


- Давайте попробуем посмотреть на ситуацию в Израиле глазами нового репатрианта или человека, задумывающегося о репатриации. Многие имеют или имели бизнес в стране исхода и хотели бы продолжить коммерческую деятельность в Израиле. Насколько сложно открыть свой бизнес в стране?

- Я думаю, что это зависит в какой сфере и какой величины бизнес. Есть сферы, в которых для того чтобы открыть бизнес, нужно изрядно попотеть чтобы соответствовать всем стандартам и правовым нормам. Так, например, чтобы открыть закусочную, насколько мне известно, необходимо получить огромное количество разрешений.

Это касается и профессиональной деятельности. Например, чтобы стать финансовым консультантом, необходимо получить государственный сертификат, который выдается только после прохождения экзаменов и подтверждения опыта. При этом сама работа финансового консультанта сильно регулируется государством.

Тем не менее существуют сферы, до которых государство не добралось. Например, консультант в сфере ипотечного кредитования, коим я являюсь сегодня, довольно молодая профессия и на сегодняшний день никаких разрешений и лицензий для нее не требуется. Основные требования предъявляются к коммерческим банкам.


- Какие организационно-правовые формы могут быть выбраны и что требуется для их регистрации?

- Для того чтобы зарегистрировать бизнес в Израиле, достаточно регистрации в налоговой службе (НДС), которая выдает сертификат предпринимателя, который в праве или не вправе взимать НДС (Осек мурше/патур). Затем нужно передать данные в налоговую службу (чтобы платить подоходный налог) и сообщить институту национального страхования о регистрации бизнеса.

После регистрации, необходимо соответствовать законам в сфере налогообложения - взимать с клиента НДС, подавать годовой отчет, платить задаток в налоговую и т.д. и бизнеса - согласно законам отношения к потребителям и работниками и законодательства в сфере бизнеса.

- С каким налогообложением придётся столкнуться?

- В Израиле налоги довольно высокие и система налогообложения сложная. Необходимо платить три основных налога: НДС, подоходный налог и налог национального страхования (на здоровье и на национальное страхование). В случае импорта существуют дополнительные таможенные налоги (мехес).

НДС – сегодня равен 17% и взимается при продаже каждого товара при условии, что частный предприниматель является уполномоченным взимать НДС (Осек мурше). Есть вид предпринимательства, при котором не требуется взимать НДС (если доход низкий и сфера бизнеса соответствует требованиям – осек патур).

Подоходный налог является прогрессивным с 7 ступенями и колеблется от 10% от дохода до 6240 шекелей в месяц, до 50% на сумму месячного дохода выше 53,490 шекелей. Причем существует система субсидий по обстоятельствам для разных социальных групп. Так, каждый гражданин Израиля автоматически получает субсидию в размере 2,25 условных единиц (каждая единица равна в 2017 году 215 шекелей), а гражданка 2,75 у.е. К тому же есть субсидии по месту жительства, при наличии детей и т.д. Расчет налога годовой, но существует система месячных задатков, которые можно отменить если заслужили доверие налоговой.
Национальное страхование тоже прогрессивное и имеет две ступени. До 5,944 шекеля в месяц, снимается 5,97%, а на все что выше взимается налог в размере 17,83% от дохода.


- Есть ли льготы для новых репатриантов?

- Репатрианты насколько мне известно получают дополнительные у.е. субсидий в оплате подоходного налога. И льготные условия, и помощь от государства. Но конкретно данным вопросом я не занимался.

- Какие сферы бизнес-деятельности могут быть востребованы? Израиль достаточно развитая страна, не смотря на свою молодость. Реально ли найти в свою нишу для бизнеса?

- Рынок в Израиле очень развит и найти свою нишу более чем реально. Тем не менее, печальная статистика закрытия бизнесов не обошла и Израиль. Довольно большое количество бизнесов не выдерживают конкуренции и закрываются.

Очень сильно развита коммерция, хотя последнее время Израильтяне активно заказывают товары из-за границы. Заказы до 75$ не облагаются налогом. Это довольно сильно бьет по местным коммерсантам.


- Репатрианты из стран СНГ, в своем большинстве, привыкли к такой бизнес-атмосфере, в которой нормой является уклонение от налогообложения и коррупция, с чем придётся в этих вопросах столкнутся в Израиле?

- В Израиле уклонение от налогов возможно, но практикуется редко. Хотя я уверен что теневой бизнес существует. Налоговые службы в Израиле очень проницательные и работают очень эффективно. К тому же законодательство в сфере отмывания денег, которое активно развивается особенно в последние годы, очень благоприятно для налоговых служб. В целом, насколько мне известно, в большинстве случаев уход от уплаты налогов практикуется на уровне бухгалтерии. Например, можно искусственно завысить расходы, дополнить несуществующих работников (например, членов семьи), сделать благотворительные взносы или просто реинвестировать доходы и т.д.

Большие предприятия, которые инвестируют в Израиль, получают огромные налоговые скидки (например, Интель который построил завод в Кирьят гате).


Говорят, что израильское законодательство – одно из самых сложных в мире. Некоторые считают его более сложным, чем американское. Говорят, в израильском имеют силу, кроме собственных законов, еще отдельные правовые акты времен британского мандата, османской империи и религиозные нормы. Реально ли новому репатрианту вести свой бизнес самостоятельно, без юридического и консультационного сопровождения?

Это действительно так. Например, Израильский профсоюз является оттоманским сообществом и не обязан отчитываться о своей бухгалтерии. Более того в Израиле нет конституции.

Если речь идет о малом бизнесе, то думаю, что вполне реально справится без юридической поддержки. Но при расширении я считаю, что очень важно воспользоваться услугами юриста. Дело в том, что Израильское законодательство регулирует и отношение работника с работодателем и отношение бизнеса с клиентом. Причем в первом случае требования к работодателю почти драконовские. От законов, предписывающих отпуска, пенсионные и сберегательные отчисления, минимальную зарплату, количество часов и ставки и вплоть до сложной системы увольнения работника, которая порой заставляет работодателя содержать ненужного работника.

Конечно есть разные системы обхода этих законов. Например, найма фрилансера, аутсорсинг использование посредников или если это возможно привлечение удаленных работников из-за границы.


- Если житель Израиля или новый репатриант обладает определёнными финансовыми суммами и хочет дополнить свои доходы поступлениями от них, став своего рода рантье, что ему делать? Какие ставки на депозиты предлагают израильские банки в шекелях и валюте?

- Сегодня ставки процента на депозиты довольно низкие. От 0,5% за депозит на год и до 3,5% за депозит на 10+ лет. Дело в том, что учетная ставка, которая частично влияет на процент на депозиты равна сегодня 0,1%.

Тем не менее в Израиле есть инвестиционные дома, которые принадлежат страховым компаниям. Начиная с 2016 года, чтобы справится с низкой доходностью депозитов и другими проблемами, законодательно страховым компаниям было разрешено открыть ликвидную программу сбережений посредством вложения в рынок ценных бумаг в размере до 70,000 в год. Доход в этой программе облагается налогом в размере 25% за вычетом потребительского индекса цен.

Такой же налог нужно уплатить при самостоятельном вложении посредством брокера. Насколько мне известно, основная часть вложения происходит через коммерческие банки, которые предлагают услуги брокера и финансового консультанта по вложениям. А их деятельность регулируется специальной правительственной комиссией по вложениям.


- Если доход от банковских депозитов настолько не высок, то какие альтернативы можно порекомендовать для вложения денег в Израиле, при сумме, например, от 100 000$ до 500 000$, если цель –получение пассивного дохода?

- Последний десяток лет, единственной рентабельной известной мне альтернативой вложения было вложение в недвижимость. Причем многие инвесторы изначально ориентировались на экзит (покупка по низкой цене и продажа по высокой) ориентируясь на будущее повышение цен. Если делать вложения ориентируясь на фундаментальную ценность в виде ренты, которая росла не так быстро, как цена на недвижимость, то доходность на сегодня довольно низкая из-за высоких цен на недвижимость.

При этом после социального протеста в 2011 году, инвесторов в правительстве не любят и чинят им разные препятствия.




- Какие сейчас цены на квадратные метры?

- Сегодня цена на недвижимость довольно высокая. Причем чем ближе к центру страны, тем дороже. Например, в центре страны средняя цена за метр в последней четверти 2017 года, была 38,100 шекелей (приблизительно 10,885$). В то же время на юге страны средняя цена за метр 11,300 шекелей(приблизительно 3,228$).


- Что изменилось на рынке недвижимости Израиля? Как будут, на Ваш взгляд, меняться тенденции? Цены будут расти или падать?

Я полагаю, что сегодня цены достигли своего пика. В последний год, цены перестали расти и даже немного снизились. Даже СМИ уже в открытую говорят о заморозках на рынке недвижимости.

К тому же я полагаю (мое мнение многие в Израиле не разделяют), что повышение цен на недвижимость в последнее десятилетие (начиная с 2008 года) является пузырем и было обусловлено в основном монетарной политикой Центрального банка. Насколько я могу судить, сегодня инструменты доступные для монетарного регулирования закончились. К тому же новые правила полученные от Базл 3 (в частности требования к достаточности капитала), ограничили монетарную политику ЦБ. По этой причине считаю, что в ближайшие годы, рынок недвижимости скорее всего рухнет. Когда это произойдет сложно сказать и зависит в первую очередь от монетарной и фискальной политики. Тем не менее в последний год инвесторы потихонечку начинают избавляться от недвижимости фиксируя прибыль. Об этом свидетельствуют последние отчеты главного экономиста Израиля которые показывают отрицательный баланс инвестиций в недвижимость (больше продают чем покупают) и снижение продаж новых квартир.




- Как будут, по Вашему мнению, отличаться тенденции в центре страны, на севере и на юге?

- Согласно исследованию профессора Цви Экштейна, цены на недвижимость в Израиле меняются в одинаковой пропорции по всем регионам страны. Причем инициатором изменений выступает центр страны, который вызывает цепную реакцию изменения цен по всей стране. Я доверяю его мнению которое подтверждается эмпирически и считаю, что цены во всех уголках страны будут изменяться одновременно согласно пропорциям расстояния от центра. Чем дальше от центра, тем ниже цена.

- Какой доход может обеспечить арендная недвижимость?

- Согласно моему исследованию, средняя доходность (рента к цене) в последние годы снизилась до 3%. Причем на периферии доходность немного выше чем в центре за счет более низких цен на недвижимость.

- Какое налогообложение недвижимости в Израиле?

- Для инвесторов в недвижимость, существует налог на входе и на выходе. Налог на входе (налог на покупку) взимается за вторую квартиру и выше и является прогрессивным от 3,5% за все что выше 1,664,520 шекелей до 8% от всего что выше 5,093,535 шекелей.

Налог на выходе называется налогом на улучшение, который составляет 25% и взимается с прибыли которая высчитывается с помощью разницы между ценой покупки и ценой продажи, за вычетом индекса цен и вложений в недвижимость за период между куплей и продажей.

- А какие налоги придется платить в случае сдачи в аренду?

- При сдаче в аренду, была попытка взимать налог на третью квартиру и выше. Но закон так и не прошел. Арендная плата не подлежит налогообложению. Но согласно последнему закону, регулируются требования к квартире на сдачу и к договору на аренду в пользу квартиросъемщика (называется также закон о справедливой аренде).

- Что может стать альтернативой для тех, кто раньше вкладывал финансы в квадратные метры?

- На сегодняшний день, мне не известна выгодная альтернатива для вложений в Израиле. И это несмотря на то, что вложение в рамках программы сбережения в акции через инвестиционный дом в 2017 году, обеспечило мне годовую доходность в 18,5%.

Я не уверен, что рынок и дальше будет расти и предполагаю, что Израильская экономика находится на пике перед спадом. Как я сказал раньше, не все разделяют мое мнение. Многие верят что рост экономики продолжится и дальше.


- Как данная ситуация скажется на инвесторах в строительство и недвижимость? Не повлечет ли она снижение их активности и выбор других стран?

- Вполне возможно. В последнее время, я все чаще вижу предложения инвестирования в разные страны. И такая инвестиция кажется намного рентабельней чем инвестиция в Израиле.

- Чем конкретно Вы можете помочь обратившимся к Вам жителям Израиля, новым репатриантам и гражданам других стран, заинтересованных в инвестициях в Израиль?

- В Израиле довольно сложная система ипотечного кредитования с множеством ограничений и вариантов. Занимаясь сопровождением при получении ипотеки, я могу помочь сэкономить от десятков до сотен тысяч шекелей посредством составления финансового плана для ипотечного кредитования и переговоров с банками для получения максимально хороших условий.

К тому же я могу проверить рентабельность вложения и определить нужный процент кредитования (LTV) учитывая сопутствующие расходы и существующие на рынке условия и ограничения.


- Что Вы пожелаете нашим читателям?

- Как человек, который занимается финансовым планированием для семей, пожелаю читателям быть всегда тем, от кого зависит банк, а не тем, кто зависит от банка!


International Investment