Новостройки Испании: как могут обмануть при покупке недвижимости

Многие иностранные покупатели опасаются приобретать зарубежную недвижимость на стадии проекта или же требующую капитального ремонта ввиду более высоких рисков таких операций, несмотря на привлекательную стоимость и качественные характеристики подобных объектов.

Также негативно повлиял на доверие к застройщикам и затяжной кризис в Испании, когда многие покупатели недвижимости оказались заложниками разорения строительных компаний в 2008 году. Объекты застройщиков, потерявших платежеспособность и не имеющих возможности банковского рефинансирования, буквально разворовывались субподрядчиками и рабочими, которые, распродавая строительные материалы, пытались возместить неоплату своего труда. В результате жертвами этой цепочки оказались покупатели, многие из которых смирились с потерей своих капиталовложений.

2015-й год вошел в историю как год победы потребителей, потерявших свои сбережения при покупке недвижимости на стадии проекта. И все это благодаря упорству 39-летней жительницы провинции Валенсия, которая выиграла судебный процесс против одного из испанских банков. Верховный суд Испании постановил: банки обязаны были требовать от строительных компаний гарантии в виде аваля или страховки для обеспечения прав покупателей недвижимости и возмещения им денежных средств в случае прекращения строительных работ или невыполнения сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Сотни пострадавших выдвинули иски против банковских учреждений, из которых около 90% были удовлетворены. И хотя на сегодняшний момент банки более тщательно относятся к контролю подобного рода операций, не следует пренебрегать проверкой информации о застройщике или промоутере, поскольку излишнее доверие к исполнителю вашей заветной мечты может иметь негативные последствия, прежде всего для инвесторов, которые не проживают в стране или регионе инвестирования.


Рассмотрим основные аспекты, которые необходимо учитывать при покупке строящегося жилья или индивидуальном строительстве, как для собственного пользования, так и с целью последующей перепродажи.

1. Право владения земельным участком.

Убедитесь что компания, предлагающая вам приобрести недвижимость на стадии проекта, является владельцем земельного участка – места строительства недвижимости, а также что лицо, подписывающее с вами договор, обладает необходимыми для этого полномочиями. Данные юридических лиц, в том числе администраторов, находятся в открытом доступе на таких сайтах, как Infocif.es и т.д. Информацию о владельце земельного участка можно проверить самостоятельно, запросив сертификат из кадастрового регистра собственности (nota simple), обратившись непосредственно или воспользовавшись одним из веб-ресурсов (registro.es, tinsa.es).

2. Лицензия на проведение строительных работ.

Априори ни одна строительная компания не может выполнять строительные и ремонтные работы без надлежащей лицензии, но коррумпированные чиновники могут выдавать подобные лицензии, нарушая действующее законодательство. Особенно подобные нарушения могут касаться застройки на пляжах и территориях природных парков. Больше всего нарушений было допущено в Андалусии, где в результате коррупции в мэриях городов многие покупатели недвижимости оказались владельцами нелегально построенных апартаментов и вилл, ввиду запрета на застройку данных видов земель. Несколько лет судебных разбирательств и протестов против сноса строений завершились, к счастью владельцев, легализацией подобных объектов благодаря изменению законодательных норм данной автономии.

3. Лицензия на первичное заселение.

Покупая новостройку, обязательно проверьте наличие так называемой лицензии на первичное заселение (licencia de primera ocupación), которую выдает мэрия города после проверки соответствия строения архитектурному плану. Нотариус при подписании сделки затребует от продавца эту лицензию, но на тот момент вы уже можете внести залог, поэтому важно проверить эту информацию до подписания договора о резерве и залоге. Наличие лицензии на первичное заселение подтверждает, что объект построен согласно нормам жилищного или коммерческого строительства и новый владелец имеет право немедленной эксплуатации объекта. Без этой лицензии невозможно заключить договора на коммунальные услуги, но более того, в случае обнаружения нарушений и отклонения от архитектурного плана, стоимость работ по устранению результатов халатности застройщика может оказаться очень высокой.

4. Обязательные виды страхования для строителей.

Строительная компания обязана оформить 10-летнюю страховку (seguro decenal) в случае ведения строительных работ или капитального ремонта с изменением структуры зданий или помещений. На протяжении 10 лет после передачи новостройки этот вид страхования гарантирует покупателю покрытие убытков в случае обнаружения проблем в конструкции здания или фундамента.

Компания обязана страховать своих сотрудников от несчастных случаев на производстве. Наличие этого страхования покупателя недвижимости может коснуться лишь косвенно, в случае, если кто-либо из работников пострадал и подал в суд на своего работодателя, который, не имея финансовой возможности удовлетворить иск и оплатить штрафные санкции, вынужден признать себя банкротом.

Гарантия денежных средств покупателя недвижимости может осуществляться путем оформления банковского аваля или специального вида страхования – afianzamiento de cantidades, которое гарантирует покупателю возврат внесенного аванса, если строительство не началось или не завершилось согласно оговоренным срокам.

Также в большинстве испанских автономий обязательным является страхование профессиональной ответственности инженеров и архитекторов. Как и в случае со страхованием работников, этот вид страхования не имеет прямого отношения к покупателю новостроящейся недвижимости и касается, прежде всего, промоутеров или индивидуального строительства.

5. Мошенничество и недобросовестность в сфере строительства.

Если в случае прав владения, наличия лицензий и страхования процесс проверки и контроля не вызывает особых сложностей, то уберечься от мошенничества или недобросовестного выполнения договорных обязательств со стороны частных строительных бригад или индивидуальных предпринимателей намного сложнее. Поэтому, выбирая застройщика, многие покупатели и инвесторы отдают предпочтение тем компаниям, которые оформили полис страхования общих рисков строительства (todo riesgo construcción, сокращенно TRC). Также рекомендуется оформление этого полиса при индивидуальном строительстве, так как он покрывает ущерб, в том числе в случае воровства, стихийных бедствий, возгораний, дефектных строительных материалов, человеческого фактора, ошибки архитектурного дизайна конструкции.


Больше всего случаев недобросовестности возникает при составлении смет на строительство «под ключ», это завышение количества материалов, необходимых для строительства и отделки, завышение стоимости или несоответствие закупленных материалов ранее оговоренным. Например, некоторые продавцы качественного паркета из твердых пород дерева, на который производитель дает гарантию до 30 лет, в стоимость квадратного метра паркета автоматически включают его установку, а бригада строителей может посчитать дополнительно установку паркета. Также сложно по завершению строительных работ определить толщину, а следовательно и стоимость деревянного паркета или стекол в стеклопакетах, качество электропроводки или гидроизоляции фундамента, санузлов и террас.

Для снижения рисков индивидуального строительства, при невозможности непосредственного контроля со стороны заказчика, рекомендуется отдельно оплачивать строительно-отделочные работы и материалы, а также устанавливать камеры видеонаблюдения и оплачивать смету поэтапно - после подтверждения завершения определенного объема работ.

В июне 2017 года, согласно статистическим данным Eurostat, рост строительства в Испании составил 2,2%, что позволило ей разделить со Словакией 2-е место среди европейских стран с наибольшим ростом строительства, уступив лишь Словении. На рынке инвестиций увеличились предложения по девелопменту проектов с доходностью от 15%, а в крупных городах Испании - до 20%, что привлекает в этот сектор частных инвесторов-капиталистов, а также компании-промоутеры с иностранным капиталом.

При данном виде инвестиций очень важно учитывать тонкости лицензирования и страхования строительных проектов, а также не будет лишним назначить независимое доверенное лицо для контроля оплат, закупок материалов, проверки фактур, в том числе.

Среди инвестиционных рисков следует отметить грамотность и добросовестность при составлении инвестиционного предложения и расчете рентабельности девелоперских проектов. Подводными камнями могут оказаться завышенная предполагаемая стоимость продажи объектов в результате добавления процента потенциального среднего годового роста цен вторичной недвижимости, а также отсутствие в бизнес-плане расходов на оформление банковского аваля, обязательного и рекомендуемого страхования, занижение сроков получения лицензий и, как результат, сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Многое из вышесказанного также актуально при покупке недвижимости под капитальный ремонт или помещений и зданий для реконструкции или изменения вида эксплуатации и ввода в жилищный фонд.

Надеемся, что вышеуказанные рекомендации сделают ваши инвестиции в испанскую недвижимость безопасными и надежными.