читайте также
На рынке новостроек России наблюдается стагнация
В Египте ожидают стабилизации цен на недвижимость
Токио, Барселона и Лиссабон лидируют по спросу на элитный отдых
Евросоюз смягчил условия для трудоустройства иностранцев
Аренда элитных квартир стала самой популярной на Пхукете. Лидируют россияне
Израиль вводит электронное разрешение на въезд для иностранцев
Недвижимость / Инвестиции / Аналитика / Новости / Германия / Недвижимость Германия / Испания / Недвижимость Испания 21.04.2018
Рейтинг городов мира с самым быстрым ростом стоимости аренды логистической недвижимости
Цены остаются исторически сильными, при этом количество доступной недвижимости снижается, таким образом, спрос превышает предложение и это позволяет арендным ставкам расти.
Согласно ежегодному мониторингу международной компании PROlogis, в 2017 году арендные ставки логистической недвижимости на мировом рынке выросли почти на 7% по сравнению с 2016 годом. При этом рост стоимости аренды был отмечен и в 2016 году, тогда он составил 4% по сравнению с 2015 годом.
Прим. ред.: Логистическая недвижимость – это вид коммерческой недвижимости, к которой относятся складские помещения, логистические комплексы и распределительные центры.
Ранее эксперты International Investment отмечали, что доля торговых площадей в Европе в общем объеме инвестиций снизилась на 3% – с 21% несколько лет назад до 18% в 2017 году. Эта тенденция скорее всего продолжится и в 2018 году, поскольку инвесторы обеспокоены влиянием интернет-торговли на этот сектор. После пика инвестиций в торговые объекты, зафиксированного в 2015 году, сегодняшний рынок функционрует за счет роста инвестиций только в торговые площади премиум-класса, а инвесторы неохотно идут на риски в этом сегменте.
Несмотря на стабильность сферы розничной торговли в Европе, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, уровень капитализации и арендных ставок вряд ли будут расти. И только объекты логистики демонстрируют рост за счет дальнейшего развития интернет-торговли, поскольку она ширится географически, усиливая спрос на логистические узлы и небольшие склады вблизи городских центров и в удалении. Доля этого сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% несколько лет назад до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.
Несмотря на стабильность сферы розничной торговли в Европе, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, уровень капитализации и арендных ставок вряд ли будут расти. И только объекты логистики демонстрируют рост за счет дальнейшего развития интернет-торговли, поскольку она ширится географически, усиливая спрос на логистические узлы и небольшие склады вблизи городских центров и в удалении. Доля этого сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% несколько лет назад до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.
США возглавил рейтинг с увеличением показателя на 9%, в Европе рост составил 3%.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост арендной платы, а также стремление владельцев недвижимости приумножить количество объектов своей собственности, особенный спрос будет на объекты в наиболее важных и густо населенных пунктах. Динамика остается стабильной, поскольку затраты на строительство новых зданий быстро увеличиваются на большинстве мировых рынков. Это в конечном счете должно привести к тому, что разработчики будут взимать больше арендной платы для покрытия расходов на строительство новых зданий.
Что касается глобальных прогнозов, индекс Prologis Logistics Rent, введенный в 2015 году, рассматривает тенденции чистого эффективного роста арендной платы на ключевых рынках логистической недвижимости в США, Европе, Азии и Латинской Америке. Уникальная методология направлена на получение показателей арендной платы за вычетом концессий на современные активы. Чтобы рассчитать индекс, Prologis Research объединяет локальную информацию о рыночных ценах с данными из глобального портфеля.
Основные результаты исследования 2017 года показали, что рост арендной платы является широкомасштабным и ускоряющимся. Во всем мире арендные ставки выросли почти на 7% в 2017 году, тогда как в 2016 году рост составил 4%.
Америка по-прежнему остается регионом с самым быстрорастущим рынком. Арендные ставки выросли на 9% в 2017 году, в то время как в 2016 году рост составлял 6%. Европа показала рост, а также ротацию лидирующих регионов – арендная плата выросла почти на 3% на чистой эффективной основе и быстрее на континенте, чем в Великобритании в 2017 году.
Уменьшающееся число доступных объектов на рынке недвижимости вызывает конкуренцию среди клиентов. Существует ощутимая связь между темпами роста и их драйверами. Темпы роста варьируются в широких пределах. На некоторых рынках рост арендных ставок является зрелым и остается устойчивым—в других рост только начинается, лишь немногие из них показывают стабильную или отрицательную динамику.
Рост арендной платы был превышен на рынках с ограниченным количеством новых предложений. Но эксперты особенно подчеркивают факт того, что высокие ставки аренды не уменьшают спрос. Арендная плата может показаться выше, чем в предыдущих циклах, но она остается ниже этих уровней с поправкой на инфляцию. Более того, одни из самых сильных темпов роста арендных ставок были зафиксированы на самых дорогих рынках, таких как побережье Америки и Германия.
В ТОП-10 рынков с максимальным ростом арендных ставок в 2017 году вошли Нью-Джерси, Сиэтл, Мехико, Южная Калифорния, область залива Сан-Франциско, Портленд, Барселона, Будапешт, Лас-Вегас и Центральная долина в Калифорнии.
Аналитики прогнозируют, что на рынках логистической недвижимости в дальнейшем продолжится тенденция роста арендной платы. Здоровые условия работы и параллельный экономический рост должны обеспечить в 2018 году надежную платформу для роста арендных ставок.
Клиентам все сложнее найти качественные объекты для аренды. На многих рынках рост арендной платы в последние годы существенно опережает местные индексы потребительских цен. Для инвесторов оценка недвижимости в условиях высоких темпов роста может быть сложной. Быстрый рост арендной ставки на рынке означает, что местные условия имеют решающее значение. В перспективе динамика спроса и предложения на местном рынке станет основой роста арендных ставок. На рынках с ограниченным предложением будет присутствовать значительная конкуренция между клиентами с повышением ставок.
Больше всего стоимость аренды выросла в Америке – в среднем по региону на 9% в 2017 году. Здесь в целом динамика была стабильной для крупных объектов с 2016 года, но она значительно ускорилась в крупных прибрежных рынках и в суб-рынках, где рост составил более 10% в 2017 году. Кроме того, между рынками, субрынками и размерными категориями зданий было значительное расслоение. Рост арендной платы за здания меньшего размера опережал рост стоимости больших пространств.
В ТОП-10 самых быстрорастущих рынков Америки вошли – Нью-Джерси, Сиэтл, Южная Калифорния, область залива Сан-Франциско, Портленд, Лас-Вегас, Центральная долина в Калифорнии, Денвер, Пенсильвания, Нешвилл.
Как отмечают эксперты International Investment, в ТОП-10 городов мира по росту аренды жилой недвижимости по данным исследовательской группы Savills Research из американских городов также вошел Сан-франциско, то есть в этом городе стремительно быстро растут цены, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, в том числе логистическую.
Как отмечают PROlogis, рост арендной платы логистической недвижимости на Западе опережает другие регионы – здесь находятся 7 из 10 наиболее эффективных рынков. В 2017 году чистый эффективный рост арендной платы в целом колебался от почти 8% в Денвере до более чем 15% в Сиэтле. Ограниченное предложение новых объектов, доступ к ключевым глобальным торговым шлюзам и общий экономический рост способствуют повышению эффективности рынков в этих регионах. Новые предложения сдерживают рост арендной платы в относительно небольшом количестве субрынков. Избыточное предложение зафиксировано в Луисвилле, Индианаполисе, округе Генри (Атланта) и Южном Далласе.
В Европе рост арендной платы увеличился в 2017 году, но между регионами существовали значительные различия. Чистая эффективная арендная плата выросла почти на 3% в 2017 году, показав незначительное улучшение по сравнению с 2016 годом. Географический фактор играл ключевую роль – на континентальной части ЕС зафиксирован рост на 3% в 2017 году, при этом годом ранее рост составлял менее 2%. Ускорение продемонстрировали Северные европейские рынки, а также многие рынки в Южной и Центральной Европе. Динамика роста осталась положительной, но замедлилась в Великобритании и колебалась между 2-3% на чистой эффективной основе.
На континенте экономический рост в сочетании с низким предложением способствовали ускорению темпов роста арендных ставок. Однако в Великобритании замедление экономического роста и ощутимая неопределенность перспектив привели к более осторожному принятию решений и сдерживанию спроса. Годовая арендная плата выросла, но уступки клиентам тоже выросли.
ТОП-10 европейских рынков с самыми высокими темпами роста арендных ставок выглядит так – Барселона, Будапешт, Франкфурт-Рейн Неккар, Роттердам, Мадрид, Лондон и Юго-Восток, Прага, Рим, Братислава, Рейн-Рур.
Как отмечают эксперты International Investment, Лондон попал не только в ТОП по росту коммерческой недвижимости, но и в ТОП-10 городов мира по росту аренды жилой недвижимости по данным исследовательской группы Savills Research. Но важно понимать, что в ожидании Brexit рынок Великоритании хотя и остается привлекательным, но стал менее стабильным – многие инвесторы сейчас находятся в ожидании результатов и поэтому снизили активность, что сказывается на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Читайте также: Количество предложений на рынке недвижимости Великобритании за год выросло почти в 1,5 раза
Аналитики International Investment также отмечают, что в рейтинге городов с самым быстром ростом цен на аренду логистической недвижимости вошло 3 немецких города – Франкфурт и Рейн-Неккар, а также Рейн-Нур. При этом согласно рейтингу PWC, в ТОП-5 инестиционно=привлекательных городов мира попила 4 немецких города, правда там речь идет о Франкфурте, Берлине, Мюнхене и Гамбурге.
Аналитики International Investment также напоминают, что согласно прогнозам экспертов рынка коммерческой недвижимости Европы, в 2018 году спрос на склады будет оставаться сильным на самых развитых рынках электронной коммерции, таких как Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды и Швеция, а также на развивающихся рынках, таких как Испания и Италия. Электронная торговля в Европе в целом сильно возрастает, особенно в южных странах. Оценки показывают, что в 2017 году оборот онлайн-торговли в Старом Свете составил около $602 млрд. В этом году ожидается увеличение оборота примерно на 14%. Прогнозируется больше слияний и поглощений в этом секторе. Это вызвано заинтересованностью сетевых торговых компаний в более широком своем присутствии в крупных экономиках, а также стремлением крупных интернет-магазинов выйти на растущие рынки.
Как отмечают PROlogis, строящиеся сегодня здания по-прежнему стоят дешевле, чем в середине 2000-х годов. Однако цены меняются в режиме реального времени. Затраты на строительство растут на 4-6% в год по всему континенту. Наилучшая динамика фиксируется в более сильных экономиках и в наиболее активно развивающихся рынках, даже на рынках с привычно низкой и устойчивой инфляцией, таких как Германия.
На континенте сложились условия для дальнейшего ускорения роста арендной платы. Количество предложения упало до исторического минимума, а макроэкономическая активность и клиентский спрос становятся более сильными катализаторами роста, чем в предыдущие годы. Кроме того, аналитики прогнозируют дальнейшее повышение стоимости строительства.
В Азии зрелые циклы спроса и предложения приводят к росту арендной платы, но условия на различных рынках варьируются.
В Японии рыночная рента растет незначительно, в соответствии с низкими темпами экономического роста и инфляции. Значительное увеличение расходов на строительство в течение последних 5-ти лет в сочетании с перспективой дальнейшего роста затрат в преддверии Олимпийских игр 2020 года, вызвало необходимость переложить часть стоимости строительства на рынок продажи и аренды. Здания, расположенные в местах с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой пользуются наибольшим спросом у клиентов. Большой объем предложения в заливе Осака и периферийных районах Токио позволял удерживать ограниченный рост арендной платы на этих субрынках.
В Китае наметилось сразу несколько тенденций. Значительный и постоянный экономический рост быстро расширяют города за счет субрынков. В то же время, ставки капитализации и доходности снижались по мере развития отрасли в Китае. Аналитики полагают, что в будущем рост продолжится на фоне увеличивающегося спроса и расширения субрынков из-за нехватки земли.
В Латинской Америке характеристики рынка аренды различны и зависят от экономических условий конкретного государства. В Мексике количество предложения остается ограниченным, обеспечивая рост арендных ставок. В Мехико количество свободных объектов составляет 1%, это один из самых низких показателей в мире. Нехватка пригодных для освоения земель вблизи основных дорог привела к резким скачкам цен на землю и ограничению предложения.
В Бразилии рыночные ставки аренды упали до рекордно низкого в современной истории уровня. Тем не менее, экономический рост в 2017 году возобновился, и ставки аренды стабилизировались. Кроме того, эксперты констатируют готовность местного рынка к значительному росту арендной платы.
International Investment