English  Русский

Рейтинг городов мира с самым быстрым ростом стоимости аренды логистической недвижимости

Рейтинг городов мира с самым быстрым ростом стоимости аренды логистической недвижимости

Цены остаются исторически сильными, при этом количество доступной недвижимости снижается, таким образом, спрос превышает предложение и это позволяет арендным ставкам расти.

Согласно ежегодному мониторингу международной компании PROlogis, в 2017 году арендные ставки логистической недвижимости на мировом рынке выросли почти на 7% по сравнению с 2016 годом. При этом рост стоимости аренды был отмечен и в 2016 году, тогда он составил 4% по сравнению с 2015 годом.

Прим. ред.: Логистическая недвижимость – это вид коммерческой недвижимости, к которой относятся складские помещения, логистические комплексы и распределительные центры.


Ранее эксперты International Investment отмечали, что доля торговых площадей в Европе в общем объеме инвестиций снизилась на 3% – с 21% несколько лет назад до 18% в 2017 году. Эта тенденция скорее всего продолжится и в 2018 году, поскольку инвесторы обеспокоены влиянием интернет-торговли на этот сектор. После пика инвестиций в торговые объекты, зафиксированного в 2015 году, сегодняшний рынок функционрует за счет роста инвестиций только в торговые площади премиум-класса, а инвесторы неохотно идут на риски в этом сегменте.

Несмотря на стабильность сферы розничной торговли в Европе, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, уровень капитализации и арендных ставок вряд ли будут расти. И только объекты логистики демонстрируют рост за счет дальнейшего развития интернет-торговли, поскольку она ширится географически, усиливая спрос на логистические узлы и небольшие склады вблизи городских центров и в удалении. Доля этого сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% несколько лет назад до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.


США возглавил рейтинг с увеличением показателя на 9%, в Европе рост составил 3%.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост арендной платы, а также стремление владельцев недвижимости приумножить количество объектов своей собственности, особенный спрос будет на объекты в наиболее важных и густо населенных пунктах. Динамика остается стабильной, поскольку затраты на строительство новых зданий быстро увеличиваются на большинстве мировых рынков. Это в конечном счете должно привести к тому, что разработчики будут взимать больше арендной платы для покрытия расходов на строительство новых зданий.

Что касается глобальных прогнозов, индекс Prologis Logistics Rent, введенный в 2015 году, рассматривает тенденции чистого эффективного роста арендной платы на ключевых рынках логистической недвижимости в США, Европе, Азии и Латинской Америке. Уникальная методология направлена на получение показателей арендной платы за вычетом концессий на современные активы. Чтобы рассчитать индекс, Prologis Research объединяет локальную информацию о рыночных ценах с данными из глобального портфеля.

Основные результаты исследования 2017 года показали, что рост арендной платы является широкомасштабным и ускоряющимся. Во всем мире арендные ставки выросли почти на 7% в 2017 году, тогда как в 2016 году рост составил 4%.

Америка по-прежнему остается регионом с самым быстрорастущим рынком. Арендные ставки выросли на 9% в 2017 году, в то время как в 2016 году рост составлял 6%. Европа показала рост, а также ротацию лидирующих регионов – арендная плата выросла почти на 3% на чистой эффективной основе и быстрее на континенте, чем в Великобритании в 2017 году.

Уменьшающееся число доступных объектов на рынке недвижимости вызывает конкуренцию среди клиентов. Существует ощутимая связь между темпами роста и их драйверами. Темпы роста варьируются в широких пределах. На некоторых рынках рост арендных ставок является зрелым и остается устойчивым—в других рост только начинается, лишь немногие из них показывают стабильную или отрицательную динамику.

Рост арендной платы был превышен на рынках с ограниченным количеством новых предложений. Но эксперты особенно подчеркивают факт того, что высокие ставки аренды не уменьшают спрос. Арендная плата может показаться выше, чем в предыдущих циклах, но она остается ниже этих уровней с поправкой на инфляцию. Более того, одни из самых сильных темпов роста арендных ставок были зафиксированы на самых дорогих рынках, таких как побережье Америки и Германия.

В ТОП-10 рынков с максимальным ростом арендных ставок в 2017 году вошли Нью-Джерси, Сиэтл, Мехико, Южная Калифорния, область залива Сан-Франциско, Портленд, Барселона, Будапешт, Лас-Вегас и Центральная долина в Калифорнии.

Аналитики прогнозируют, что на рынках логистической недвижимости в дальнейшем продолжится тенденция роста арендной платы. Здоровые условия работы и параллельный экономический рост должны обеспечить в 2018 году надежную платформу для роста арендных ставок.
Клиентам все сложнее найти качественные объекты для аренды. На многих рынках рост арендной платы в последние годы существенно опережает местные индексы потребительских цен. Для инвесторов оценка недвижимости в условиях высоких темпов роста может быть сложной. Быстрый рост арендной ставки на рынке означает, что местные условия имеют решающее значение. В перспективе динамика спроса и предложения на местном рынке станет основой роста арендных ставок. На рынках с ограниченным предложением будет присутствовать значительная конкуренция между клиентами с повышением ставок.

Больше всего стоимость аренды выросла в Америке – в среднем по региону на 9% в 2017 году. Здесь в целом динамика была стабильной для крупных объектов с 2016 года, но она значительно ускорилась в крупных прибрежных рынках и в суб-рынках, где рост составил более 10% в 2017 году. Кроме того, между рынками, субрынками и размерными категориями зданий было значительное расслоение. Рост арендной платы за здания меньшего размера опережал рост стоимости больших пространств.

В ТОП-10 самых быстрорастущих рынков Америки вошли – Нью-Джерси, Сиэтл, Южная Калифорния, область залива Сан-Франциско, Портленд, Лас-Вегас, Центральная долина в Калифорнии, Денвер, Пенсильвания, Нешвилл.



Как отмечают эксперты International Investment, в ТОП-10 городов мира по росту аренды жилой недвижимости по данным исследовательской группы Savills Research из американских городов также вошел Сан-франциско, то есть в этом городе стремительно быстро растут цены, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, в том числе логистическую.

Как отмечают PROlogis, рост арендной платы логистической недвижимости на Западе опережает другие регионы – здесь находятся 7 из 10 наиболее эффективных рынков. В 2017 году чистый эффективный рост арендной платы в целом колебался от почти 8% в Денвере до более чем 15% в Сиэтле. Ограниченное предложение новых объектов, доступ к ключевым глобальным торговым шлюзам и общий экономический рост способствуют повышению эффективности рынков в этих регионах. Новые предложения сдерживают рост арендной платы в относительно небольшом количестве субрынков. Избыточное предложение зафиксировано в Луисвилле, Индианаполисе, округе Генри (Атланта) и Южном Далласе.

В Европе рост арендной платы увеличился в 2017 году, но между регионами существовали значительные различия. Чистая эффективная арендная плата выросла почти на 3% в 2017 году, показав незначительное улучшение по сравнению с 2016 годом. Географический фактор играл ключевую роль – на континентальной части ЕС зафиксирован рост на 3% в 2017 году, при этом годом ранее рост составлял менее 2%. Ускорение продемонстрировали Северные европейские рынки, а также многие рынки в Южной и Центральной Европе. Динамика роста осталась положительной, но замедлилась в Великобритании и колебалась между 2-3% на чистой эффективной основе.

На континенте экономический рост в сочетании с низким предложением способствовали ускорению темпов роста арендных ставок. Однако в Великобритании замедление экономического роста и ощутимая неопределенность перспектив привели к более осторожному принятию решений и сдерживанию спроса. Годовая арендная плата выросла, но уступки клиентам тоже выросли.

ТОП-10 европейских рынков с самыми высокими темпами роста арендных ставок выглядит так – Барселона, Будапешт, Франкфурт-Рейн Неккар, Роттердам, Мадрид, Лондон и Юго-Восток, Прага, Рим, Братислава, Рейн-Рур.



Как отмечают эксперты International Investment, Лондон попал не только в ТОП по росту коммерческой недвижимости, но и в ТОП-10 городов мира по росту аренды жилой недвижимости по данным исследовательской группы Savills Research. Но важно понимать, что в ожидании Brexit рынок Великоритании хотя и остается привлекательным, но стал менее стабильным – многие инвесторы сейчас находятся в ожидании результатов и поэтому снизили активность, что сказывается на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости.



Аналитики International Investment также отмечают, что в рейтинге городов с самым быстром ростом цен на аренду логистической недвижимости вошло 3 немецких города – Франкфурт и Рейн-Неккар, а также Рейн-Нур. При этом согласно рейтингу PWC, в ТОП-5 инестиционно=привлекательных городов мира попила 4 немецких города, правда там речь идет о Франкфурте, Берлине, Мюнхене и Гамбурге.

Аналитики International Investment также напоминают, что согласно прогнозам экспертов рынка коммерческой недвижимости Европы, в 2018 году спрос на склады будет оставаться сильным на самых развитых рынках электронной коммерции, таких как Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды и Швеция, а также на развивающихся рынках, таких как Испания и Италия. Электронная торговля в Европе в целом сильно возрастает, особенно в южных странах. Оценки показывают, что в 2017 году оборот онлайн-торговли в Старом Свете составил около $602 млрд. В этом году ожидается увеличение оборота примерно на 14%. Прогнозируется больше слияний и поглощений в этом секторе. Это вызвано заинтересованностью сетевых торговых компаний в более широком своем присутствии в крупных экономиках, а также стремлением крупных интернет-магазинов выйти на растущие рынки.


Как отмечают PROlogis, строящиеся сегодня здания по-прежнему стоят дешевле, чем в середине 2000-х годов. Однако цены меняются в режиме реального времени. Затраты на строительство растут на 4-6% в год по всему континенту. Наилучшая динамика фиксируется в более сильных экономиках и в наиболее активно развивающихся рынках, даже на рынках с привычно низкой и устойчивой инфляцией, таких как Германия.

На континенте сложились условия для дальнейшего ускорения роста арендной платы. Количество предложения упало до исторического минимума, а макроэкономическая активность и клиентский спрос становятся более сильными катализаторами роста, чем в предыдущие годы. Кроме того, аналитики прогнозируют дальнейшее повышение стоимости строительства.

В Азии зрелые циклы спроса и предложения приводят к росту арендной платы, но условия на различных рынках варьируются.
В Японии рыночная рента растет незначительно, в соответствии с низкими темпами экономического роста и инфляции. Значительное увеличение расходов на строительство в течение последних 5-ти лет в сочетании с перспективой дальнейшего роста затрат в преддверии Олимпийских игр 2020 года, вызвало необходимость переложить часть стоимости строительства на рынок продажи и аренды. Здания, расположенные в местах с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой пользуются наибольшим спросом у клиентов. Большой объем предложения в заливе Осака и периферийных районах Токио позволял удерживать ограниченный рост арендной платы на этих субрынках.

В Китае наметилось сразу несколько тенденций. Значительный и постоянный экономический рост быстро расширяют города за счет субрынков. В то же время, ставки капитализации и доходности снижались по мере развития отрасли в Китае. Аналитики полагают, что в будущем рост продолжится на фоне увеличивающегося спроса и расширения субрынков из-за нехватки земли.

В Латинской Америке характеристики рынка аренды различны и зависят от экономических условий конкретного государства. В Мексике количество предложения остается ограниченным, обеспечивая рост арендных ставок. В Мехико количество свободных объектов составляет 1%, это один из самых низких показателей в мире. Нехватка пригодных для освоения земель вблизи основных дорог привела к резким скачкам цен на землю и ограничению предложения.

В Бразилии рыночные ставки аренды упали до рекордно низкого в современной истории уровня. Тем не менее, экономический рост в 2017 году возобновился, и ставки аренды стабилизировались. Кроме того, эксперты констатируют готовность местного рынка к значительному росту арендной платы.

International Investment
Поделиться в Facebook