Приоткрывая завесу: скрытые возможности для инвесторов в израильской программе «цена для новосёла»

Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования в Израиле и семейной экономике Алекс Соркин рассказал о скрытом потенциале израильской программы для инвесторов.

Инвестиции по своей природе имеют два основных типа дохода: спекулятивный и долгосрочный. В обоих случаях решающее значение обычно имеет цена покупки актива. В случае со спекулятивным видом инвестирования, покупая дешевле сегодня, можно продать подороже актив завтра. Тогда как в случае с долгосрочной инвестицией, денежный поток, генерируемый активом, может быстрее окупить вложения и начать генерировать чистый доход.

Именно поэтому благополучные инвесторы это те, кто видит инвестиционные возможности там, где их не видит никто. Тогда как другие инвесторы будут бежать от низких цен на активы, умные инвесторы будут их покупать.

Конечно для этого нужно быть уверенным что цена действительно низкая и что будущий доход (спекулятивный или долгосрочный) не только окупит но и принесет прибыль.

Мне кажется, в Израиле через 5 лет может появиться именно такая инвестиционная возможность. Я говорю о проекте «цена для новосёла». В рамках этого проекта правительство стимулирует покупку активов, искусственно повышая спрос и предложение. Такие вещи не проходят бесследно.

Давайте разбираться.

Что будет с проектом цена для новосёла?

Цена для новосёла — это проект от министра финансов, который позволил купить свою квартиру тем, кто не имеет такой возможности. Более того, квартиру в рамках проекта нельзя продать в течение 5 лет.

Я полагаю, что у тех кто покупает квартиру в рамках проекта есть несколько особенностей которые могут создать инвестиционную возможность аккурат через 5-7 лет. Об этом и речь.

Первая особенность заключается в том, что многие их тех, кто покупают в рамках проекта, это люди, не имеющие средств для покупки. Собственно, для них и была создана программа.

Так как покупка квартир происходит в долг, причем при очень высоком проценте кредитования (LTV) и с минимальными вложениями, это превращает таких людей в ненадежных заемщиков. Дело в том, что люди, которые не смогли накопить на первый взнос и которые покупают квартиры, которые им не по карману, могут испытывать большие трудности при выплате самой ипотеки.

Шансы на то что такие заемщики будут не в состоянии выплачивать ипотеку, довольно велики. Масла добавляет в огонь еще и то, что пока проект не построен, им приходится платить и за ипотеку, и за съем жилья или брать ссуду грэйс*. При этом они могут увеличить задолженность или накопить долги при выплате процентов вдобавок к ренте на жилье.

*Прим. автора: Ссуда грейс – ссуда типа баллон, где перед выплатой есть возможность от 2 до 4 лет не платить месячные взносы вообще (увеличивая задолженность) или платить только проценты.

Так как хотя бы часть заемщиков берет "льготную" ипотеку от министерства жилищного планирования*, выселить их из этой квартиры будет очень непросто. Но по истечении 5 лет, у них появится возможность избавится от своей покупки и выплатить долги. Я полагаю, что многие из тех, на кого будет давить финансовое положение, воспользуются этой возможностью.

*Прим. автора: Под льготной ипотекой подразумевается ипотека, которая выдается министерством жилищного планирования (Мисрад ашикун веабинуй). В случае если хотя бы часть ипотеки – правительственная, банк не может выселить заемщиков продав заложенный актив, без разрешения комиссия министерства.

Вторая особенность заключается в том, что проект не гарантирует квартиру там, где этого хочет покупатель. По этой причине, люди покупают квартиры в городах и районах, в которых не хотят жить. Так как продать квартиру они не могут, выход очень простой – они сдают свою квартиру, купленную в рамках проекта, а сами живут на съемной квартире в другом городе или районе.

Де факто, такие люди становятся невольными инвесторами. И вполне возможно, что решат избавится от актива по истечении 5 лет. Я думаю, что шансы на продажу велики, потому что, живя в одном городе, довольно трудно управлять недвижимостью в другом городе. А нанимать ради этого человека, который будет заниматься управлением недвижимости, не всегда выгодно.

Еще одна особенность заключается в качестве постройки и в данных самого жилья. Дело в том, что в рамках проекта «цена для новосёла», аукцион выигрывает тот подрядчик, который дает самую низкую цену за метр постройки. Не мудрено, что подрядчики не будут работать себе в убыток и давая низкую цену все равно получат прибыль, на которую рассчитывали.

Сделать это можно несколькими способами. Насколько мне известно, подрядчики заведомо строят огромные квартиры при этом экономя на самой постройке. Это значит, что муниципальный налог в этом районе (который рассчитывается по метражу), будет высокий, а сами квартиры будут по высоким ценам (даже если эти цены ниже рыночных). Более того это значит, что люди заведомо покупают огромные квартиры низкого качества, которые не обязательно им подходят.

Почему это может быть инвестиционной возможностью?

Я полагаю, что в свете особенностей тех, кто покупает жилье и особенностях самой недвижимости в рамках проекта, через 5-7 лет, многие квартиры в рамках проекта будут выставлены на продажу. Причем сделано это будет одновременно.

Так как квартиры в рамках проекта строятся одна возле другой, создавая целые районы таких квартир, конкуренция между продавцами будет довольно высокой.

Фактически, ненадежные заемщики начнут избавляться от квартир чтобы вернуть долги. А вынужденные инвесторы, чтобы избавится от головной боли.

В добавок ко всему, повышение предложения недвижимости в рамках проекта цена для новосёла, может быть дополнением к снижению цен, которое может произойти в ближайшие несколько лет и продолжаться вплоть до нескольких лет.

Более того, учитываю то, что продавцы квартир, которые заведомо купили квартиры по льготным ценам, возможно психологически будут готовы уступить больше при переговорах.

Фактически в районах проекта, будет смена владельцев. Причем покупать квартиры на мой взгляд будут или дальновидные инвесторы, или те, кому квартира действительно подходит. После смены владельцев, цена на активы может возрасти вместе с ценой на съем.

Выводы и ограничения

Как известно, инвестиционный климат дело тонкое и прогнозированию поддается крайне редко. Тем не менее, когда факторы на лицо, шансы прогноза похожего на тот, что представлен выше, есть. А это значит, что такую возможность стоит учитывать.

Зная заранее место и время, можно подготовится как следует и составить план. Тем более, что время есть и ориентироваться есть на что.
Тем не менее, как и у любой инвестиционной возможности, всегда существует риск, который обязательно нужно учитывать и планировать.



International Investment