125 млрд долларов – общая сумма, которую инвесторы вложили в недвижимость Дубая только за первые 3 квартала 2025 года, по данным DXBinteract. Эта же цифра за первые 3 квартала 2024 года была на 20,5% меньше. Похожую тенденцию роста инвестиций в недвижимость демонстрируют и другие страны: Таиланд, Грузия, Греция и др. И это прямое подтверждение тому, что мировой рынок недвижимости стабилен. Интерес инвесторов только растет. Правда, немного смещаясь при этом: с частных жилых объектов в пользу объектов гостиничного сектора.
Почему инвестиции в недвижимость за рубежом смещаются в сторону отелей
2025 год – период изменения вектора инвестиций. Буквально несколько лет назад вкладчики массово скупали жилую недвижимость. И это вполне объяснимо. Инвестиции в жилье всегда казались понятными: квартира приобретается, сдается в аренду, инвестор получает арендные платежи.
Но наши реалии ломают подобную стратегию. Практика показывает, что именно жилые объекты и требуют от инвесторов активного участия. Как минимум нужно:
- Искать арендаторов;
- Регулярно проводить ремонт;
- Решать конфликтные ситуации;
- Нести финансовые потери из-за простоя и т.д.
Поэтому действительно пассивный доход при такой модели почти невозможен. И подробнее об этом рассказано в соответствующем исследовании International Investment.
Решение этой проблемы современные инвесторы нашли в отельной недвижимости. В противовес жилым объектам, вложения в гостиничные номера работают по немного другой модели:
- Инвестор покупает номер и передает его профессиональной управляющей компании (УК);
- УК берет на себя все сопутствующие заботы (ищет клиентов, оформляет брони, обслуживает гостей);
- Инвестор получает часть от общего дохода.
На первый взгляд такая модель может отпугнуть, потому что она подразумевает только частичную прибыль от аренды (часть забирает себе УК). Но важно учесть, что гостиничные апартаменты сдаются в разы дороже обычных квартир. И эта разница остается ощутимой даже после вычета комиссий, которые взимает управляющая компания.
Сравнение основных инвестиционных инструментов
Таблица сравнения жилой, коммерческой и отельной недвижимости
| Квартира | Брендовый отель | Офисное помещение | |
| Поиск арендатора | Самостоятельно или агентство | Управляющая компания | Самостоятельно или брокер |
| Загрузка | Один арендатор | Сотни гостей со всего мира | Один или несколько арендаторов |
| Средняя доходность (год) | 2-4% | 8-16% | 3-5% |
| Ликвидность | Средняя | Высокая | Средняя |
| Риск простоя | Высокий (при смене арендатора) | Низкий (за счет работы УК) | Средний (зависит от экономической ситуации) |
Поэтому инвесторы все реже приобретают обычные квартиры и все чаще вкладываются в отельную недвижимость, отдавая предпочтение стабильности и спокойствию.
Свежая статистика по доходности отелей в мире
Чтобы не быть голословными, рассмотрим несколько интересных примеров статистики, полезных для инвестиций в отельную недвижимость в 2025-2026 гг.
Агенство «Новости Армении-NEWS.am» в феврале 2026 года провело свое исследование по отельной недвижимости Дубая и пришло к таким цифрам (данные за 2025 год):
- Уровень загруженности отелей Дубая превысил 80%;
- Средняя стоимость номера увеличилась на 8%;
- За год в эмирате было забронировано более 45 млн номеро-ночей;
- Прибыль с каждого сданного гостям номера стала больше на 11%.
Аналитическая компания Verified Market Reports также изучила перспективы отельных инвестиций, ее выводы оказались следующими:
- 1 трлн долларов — объем гостиничного бизнеса в 2024 году в мире.
- 1,6 трлн млрд долларов — прогнозируемый мировой объем гостиничного бизнеса к 2033 году.
А немецкий сервис ALLTOPHOTELS изучил общую динамику доходности отельных номеров в нескольких странах, сопоставив статистику за 2024 и 2025 гг:
- Австрия: +14,8%
- Польша: +13,3%;
- Испания: +9,5%;
- Греция: +14,9%.
Все эти цифры указывают инвесторам на два факта:
- Спрос на услуги отелей растет. Причем брони поступают не только от путешественников. Услугами отелей все чаще пользуются предприниматели, медийные персоны, фотографы, организаторы мероприятий.
- Гостиничные инвестиции отличаются хорошей устойчивостью. Увеличение туристических и корпоративных потоков делает такую недвижимость более стабильной для получения дохода.
Это и можно назвать ключевым преимуществом инвестиций в гостиничный бизнес в 2026-2027 гг.
Основные форматы инвестиций в отельные номера
Еще один важный плюс инвестиций в отельные номера — их вариативность. Инвесторам предлагается несколько моделей на выбор.
1. Покупка номера в брендовом отеле
Наиболее безопасная модель. Инвестор приобретает номер в крупном, известном отеле, которым управляет международная компания. Именно эта компания выполняет всю операционную деятельность: от поиска гостей до финансовой отчетности.
Особенность: максимальная пассивность дохода, но получение только доли от общей прибыли.
2. Инвестиции в апарт-отели
Более «свободное» инвестирование. В данном случае покупаются жилые или коммерческие апартаменты, которые переводятся в эксплуатацию как гостиничный фонд. Номера можно сдавать самостоятельно или через агента.
Особенность: на старте может быть высокая доходность, но серьезный риск снижения капитализации.
3. Покупка номеров в локальных отелях
В данном случае инвестор приобретает номер в отеле без международного оператора. То есть у объекта нет своей управляющей компании и сильного бренда. Все управление лежит на сторонней локальной компании. И от нее зависит доходность инвестиций.
Особенности: низкий порог входа из-за отсутствия бренда, высокие риски нестабильной загрузки.
Брендовый отель vs локальная гостиница
«Купить номер подешевле, чтобы заработать больше» – типичная ошибка начинающего инвестора. Номера в локальных объектах, которые не имеют своего бренда, статуса, имиджа и управляются компанией «ноунеймом», отличаются менее высоким порогом входа. Но они дают гораздо меньшую доходность и гораздо большие риски, ставя полностью пассивную прибыль от инвестиций в недвижимость под угрозу.
Брендовые отели управляются крупной гостиничной сетью. У них уже:
- Есть узнаваемое имя;
- Действуют строгие стандарты качества;
- Подключена международная система бронирования;
- Используются централизованные программы лояльности.
Все это повышает порог входа (работающий бизнес не может стоить дешево), но вместе с тем гарантирует доходность и капитализацию.
Основные отличия брендовых и локальных отелей
| Брендовый отель | Локальный отель | |
| Репутация | Глобально известный бренд, доверие гостей со всего мира | Репутация формируется локально, узнаваемость ограничена территорией |
| Оператор | Профессиональная международная УК | Локальная УК |
| Система бронирования | Подключен к глобальным каналам продаж, есть собственная база лояльности | Ограниченные маркетинговые каналы, отсутствие постоянной базы гостей |
| Загрузка | Стабильная, благодаря узнаваемости бренда и программам лояльности | Зависит от сезона и локального спроса |
| Ликвидность | Высокая, за счет инвестиционной привлекательности. | Средняя, зависит от текущей репутации объекта |
Еще одно важное отличие брендовых отелей от локальных – их доходность. В отелях с мировым именем она составляет 8-16% годовых. Прибыль при этом распределяется «котловым методом», то есть аккумулируется в общем «котле» и затем распределяется между собственниками в соответствии с размером их доли, независимо от заполняемости конкретного номера. Локальные отели могут приносить в сезон (3-5 месяцев в году) 10-12% дохода, а в остальное время прибыль может снижаться до нуля, в итоге годовая доходность будет скромной. Кроме того, заработок конкретного инвестора часто привязан к заполняемости номера, которым он владеет.
Преимущества инвестиций в брендовый и локальный отель
Инвестиции в брендовые отели обеспечивают инвестору следующие преимущества:
- Сильная репутация. Известные сети постоянно работают над поддержкой и улучшением имиджа. Поэтому они прикладывают максимум усилий для стабильного привлечения гостей.
- Предсказуемость прибыли. Брендовые сети предоставляют прозрачную финансовую структуру и работают по строгим международным стандартам. Поэтому финансовый поток тут более предсказуем и понятен.
- Высокая ликвидность при выходе. Номер в известном отеле легче продать.
- Минимальная вовлеченность. Брендовые номера управляются крупными операторами. Инвестору не нужно выполнять какие-либо операционные действия самостоятельно.
- Привлекательность для международной аудитории. Сезонные колебания заполняемости не настолько критичные, как в небольших местных гостиницах.
Локальные отели, в свою очередь, отличаются немного иными плюсами:
- Низкий порог входа. Локальные отели часто строятся на заемные деньги и часто продают свой номерной фонд по низу рынка.
- Гибкая модель управления. В некоторых проектах инвестор может влиять на выбор управляющей компании выбирать, стратегию привлечения гостей или формат эксплуатации.
- Потенциал роста. Если объект находится в развивающемся туристическом регионе, то, вложив меньше, можно рассчитывать на существенный прирост стоимости.
Резюмируя преимущества, можно сделать вывод, что брендовые отели – это про стабильный пассивный доход от недвижимости в моменте и в перспективе, а локальные гостиницы – про рискованное вложение и возможность получения высокого дохода при развитии проекта в будущем.
Инвестиции в отели – перспективный инструмент диверсификации капитала. Особенно, если речь про брендовые отели. Это одни из немногих объектов, которые позволяют получать действительно стабильный доход с минимальным участием инвестора в операционных процессах.
