Бали входит в тройку самых посещаемых туристических направлений Азии, принимает 7 млн иностранных туристов в год и генерирует 10–20% доходности в среднем ценовом сегменте — при пассивном владении без операционного участия.
Получите подборку проектов на Бали под ваши цели и бюджет.
10–20%
доходность
7,05 млн
туристов в 2025 году
5%
рост ВВП Индонезии
от $130 000
порог входа
Топ проектов для инвестиций
на Бали
Общая оценка рынка Индонезии
5%
рост ВВП Индонезии 2025 году
7,05 млн
число туристов в 2025 году
2,06 млрд
рынок гостиничной недвижимости в 2025 году
65–75%
загрузка отелей Южного Бали в 2024–2025 годах
Доходность
до 20% годовых для брендированных объектов под управлением
Рост капитала
7–10% ежегодно в ликвидных туристических локациях
Туризм
7,05 млн иностранных туристов в 2025 году, рекорд, +11%
Налоги
10% финального налога на доход от аренды; НДС 11% при покупке новостройки
Простота входа
Иностранцам нельзя владеть freehold-землей напрямую — нужны leasehold или PT PMA
Инфраструктура
Развитая туристическая инфраструктура, строится второй международный аэропорт
Рынок недвижимости Бали
10–20%
доходность
7–10%
рост цен
в год
65–75%
загрузка
отелей
$2500–8000
цена отельной
недвижимости за м²
Прогноз развития рынка Бали
Тренд рынка
Дешевые виллы теряют позиции — брендированный сегмент растет.
Предложение краткосрочной аренды на Бали с 2023 по 2024 год выросло на 27%, а бронирования — всего на 12%. Дешевые неуправляемые виллы теряют доходность и заполняемость. Регуляторная нагрузка усиливается: с 2026 года новые отели в шести туристических округах строить запрещено. В этих условиях брендированные резиденции и отельные номера под профессиональным управлением держат загрузку 65–75% и дают 10–20% годовых — против 3–6% у объектов без УК.
Драйверы роста рынка Бали
Туристический
рост
7,05 млн иностранных туристов в 2025 году (+11% г/г). Рост непрерывен с 2022 года, поток круглогодичный. Бали стабильно в топе TripAdvisor и Booking — первое место среди направлений Азии.
Ограничение
нового предложения
С 2026 года — мораторий на строительство новых отелей и ресторанов в шести туристических округах Бали. Существующие лицензированные объекты вырастут в цене при неизменном спросе.
Регулирование
аренды
Власти ужесточают контроль за нелицензированными объектами краткосрочной аренды. Выигрывают проекты с легальной структурой и профессиональной управляющей компанией.
Диверсификация
турпотока
Прибытия из Китая +19,8%, Кореи +17,9%, Японии +18% в 2025 году. Снижает зависимость от одного рынка — меньше сезонных провалов.
Источники и исследования
4 модели заработка на недвижимости на Бали
Краткосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Отельный номер / брендированная резиденция
Перепродажа
Какой тип недвижимости выбрать
Жилая вилла (без УК)
Апартаменты
Отельный номер
Брендированная резиденция
Отельная недвижимость на Бали
Отельная недвижимость на Бали набирает популярность за счет двух факторов одновременно: роста туристического потока и вымывания нелицензированных объектов с рынка. Международный оператор берет на себя загрузку, ценообразование и сервис. Бренд обеспечивает стабильный поток гостей без зависимости от сезона.
Для инвестора — пассивный доход без операционного участия. Ужесточение правил краткосрочной аренды только усиливает позиции легальных управляемых объектов: нелицензированные виллы освобождают им рынок. Купить отельный номер на Бали — значит зайти в сегмент, который регуляторная среда защищает, а не ограничивает.
Ключевые преимущества:
Доходность 10–20% при загрузке 65–75%
Управление от международных операторов — Marriott, IHG, Accor
Пассивный доход без операционного участия владельца
Защита от ужесточения регулирования краткосрочной аренды
Инвестиции в недвижимость Семиньяка/Чангу
Главное о локации
Главный туристический коридор острова. Наибольшая концентрация краткосрочного спроса, разнообразие управляющих компаний, максимальный выбор объектов.
Позиционирование
Массовый туризм и аудитория цифровых номадов.
Спрос
Высокий, пик в июле-августе и декабре-январе.
Виллы и отельные номера с профессиональным управлением
что покупают
8–14%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Улувату / Нуса Дуа (Букит)
Главное о локации
Премиальный курортный полуостров. Загрузка — одна из самых высоких на острове, выше 72%. Ограниченное новое предложение при активном приходе международных брендов.
Позиционирование
Люксовый курортный сегмент.
Спрос
Стабильный, с минимальной сезонностью.
Брендированные виллы, бутик-отели, резиденции под управлением
что покупают
10–20%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Убуда
Главное о локации
Культурный и wellness-центр острова. Нишевый премиум-рынок: ретриты, wellness-отели, экологичные резиденции — аудитория с высоким чеком и долгим средним проживанием.
Позиционирование
Wellness, культура, медленный туризм.
Спрос
Стабильный, нишевый, круглогодичный.
Бутик-отели, велнес-виллы, брендированные резиденции
что покупают
8–13%
средняя доходность в год
Подбор проектов на Бали за 2 минуты
Ответьте на 4 вопроса и получите подробную информацию по рынку недвижимости Бали.
Насколько вы знакомы с рынком Бали?
Только начинаю изучать
Уже изучаю варианты
Готов инвестировать
Уже инвестирую
Какой бюджет рассматриваете?
до $130 000
$130 000 — $300 000
$300 000 — $500 000
от $500 000
Что важнее всего?
Высокая доходность
Стабильный пассивный доход
Рост стоимости актива
Получение ВНЖ
В каком формате удобно получить информацию?
Подборка проектов на email
Звонок эксперта
Личная встреча
Презентация в Telegram
Готовим для вас презентацию
Оставьте контакты — пришлем персональную подборку проектов на Бали под ваши задачи и бюджет.
Юридические аспекты недвижимости на Бали
Покупка через leasehold или PT PMA
Прямое freehold-владение землей для иностранцев недоступно. Два законных пути: leasehold (аренда земли на 25–80 лет с нотариальным оформлением прав) или покупка через PT PMA — иностранную компанию с правом собственности.
НДС 11% — зависит от условий сделки
При покупке у девелопера с полной оплатой НДС чаще всего включен в цену. При рассрочке уплачивается покупателем дополнительно.
Финальный налог — 10% с дохода от аренды
10% от валовой выручки — единая ставка без вычета расходов. Взимается как финальный налог, ниже большинства европейских рынков.
Golden Visa и Second Home Visa
Golden Visa: от $350 000 инвестиций — 5-летний ВНЖ с правом вести бизнес. Second Home Visa: при покупке недвижимости от $130 000 — возможность проживать до 5 лет с правом продления.
ВНЖ на Бали за инвестиции в недвижимость
Покупка недвижимости на Бали — основание для получения долгосрочного ВНЖ в Индонезии. Second Home Visa дает до 5 лет проживания при покупке объекта от $130 000 — въезд/выезд без ограничений. Golden Visa рассчитана на крупных инвесторов: от $350 000 в государственные фонды или инструменты — 5-летний ВНЖ с правом открывать счета и вести бизнес. Оба формата продлеваемые.
от $130 000
Second Home Visa при покупке недвижимости
5 лет
срок ВНЖ с правом продления
от $350 000
Golden Visa — 5-летний ВНЖ с правом работы
10 лет
расширенный срок Golden Visa при инвестициях от $700 000
Исследования и аналитика рынка Бали
Бали переходит к регулируемому рынку вилл
Власти Бали вводят систему классификации частных вилл и усиливают контроль за нелегальными объектами краткосрочной аренды. Что меняется для инвесторов.
ЧитатьBali Bans Construction of New Hotels and Restaurants from 2026
Запрет на строительство новых гостиниц и ресторанов в шести туристических округах с 2026 года. Мораторий подписан губернатором и главами районов.
ЧитатьBuying Real Estate in Bali: Hidden Pitfalls and Risks
Перенасыщение рынка, риски недостроев, юридические ловушки — подробный разбор для иностранных инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости на Бали.
ЧитатьОбщие вопросы про Бали
Вопросы про покупку недвижимости на Бали
Вопросы про налоги и ВНЖ на Бали
Вопросы про доходность недвижимости на Бали
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Заполните
форму
Заполните
форму
и получите каталог
Заполните
форму
и получите материалы
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Будьте первыми, кто узнает о новых инвестиционных возможностях
Получайте отобранные проекты отельной недвижимости, аналитику рынка и обновления по доходности в нашей рассылке.
Не нашли подходящий проект? Подберем для вас
Мы поможем вам сориентироваться в инвестициях в отельную недвижимость и предложим проекты, которые соответствуют вашим целям — будь то пассивный доход, рост капитала или диверсификация портфеля.
