Бали входит в тройку самых посещаемых туристических направлений Азии, принимает 7 млн иностранных туристов в год и генерирует 10–15% доходности в среднем ценовом сегменте — при пассивном владении без операционного участия.
Получите подборку проектов на Бали под ваши цели и бюджет.
10–15%
доходность
7,05 млн
туристов в 2025 году
5%
рост ВВП Индонезии
от $130 000
порог входа
Топ проектов для инвестиций
на Бали
Общая оценка рынка Грузии
5%
рост ВВП Индонезии 2024
7,05 млн
число туристов в 2025
2,06 млрд
рынок гостиничной недвижимости в 2025 году
65–75%
загрузка отелей Южный Бали 2024–2025
Доходность
до 15% годовых для брендированных объектов под управлением
Рост капитала
7–10% ежегодно в ликвидных туристических локациях
Туризм
7,05 млн иностранных туристов в 2025 году, рекорд, +11%
Налоги
10% финального налога на доход от аренды; НДС 11% при покупке новостройки
Простота входа
Иностранцам нельзя владеть freehold-землёй напрямую — нужны leasehold или PT PMA
Инфраструктура
Развитая туристическая инфраструктура, строится второй международный аэропорт
Рынок недвижимости Грузии
10–15%
доходность
7–10%
рост цен
в год
65–75%
загрузка
отелей
$2500–8000
цена отельной
недвижимости, за м²
Прогноз развития рынка Бали
Тренд рынка
Дешевые виллы теряют позиции — брендированный сегмент растет
Предложение краткосрочной аренды на Бали с 2023 по 2024 год выросло на 27%, а бронирования — всего на 12%. Дешёвые неуправляемые виллы теряют доходность и заполняемость. Регуляторная нагрузка усиливается: с 2026 года новые отели в шести туристических округах строить запрещено. В этих условиях брендированные резиденции и отельные номера под профессиональным управлением держат загрузку 65–75% и дают 10–15% годовых — против 3–6% у объектов без УК.
Драйверы роста рынка Бали
Туристический
рост
7,05 млн иностранных туристов в 2025 году (+11% г/г). Рост непрерывен с 2022 года, поток круглогодичный. Бали стабильно в топе TripAdvisor и Booking — первое место среди направлений Азии.
Ограничение
нового предложения
С 2026 года — мораторий на строительство новых отелей и ресторанов в шести туристических округах Бали. Существующие лицензированные объекты вырастут в цене при неизменном спросе.
Регулирование
аренды
Власти ужесточают контроль за нелицензированными объектами краткосрочной аренды. Выигрывают проекты с легальной структурой и профессиональной управляющей компанией.
Диверсификация
турпотока
Прибытия из Китая +19,8%, Кореи +17,9%, Японии +18% в 2025 году. Снижает зависимость от одного рынка — меньше сезонных провалов.
Источники и исследования
4 модели заработка на недвижимости на Бали
Краткосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Отельный номер / брендированная резиденция
Перепродажа
Какой тип недвижимости выбрать
Жилая вилла (без УК)
Апартаменты
Отельный номер
Брендированная резиденция
Отельная недвижимость на Бали
Отельная недвижимость на Бали набирает за счёт двух факторов одновременно: роста туристического потока и вымывания нелицензированных объектов с рынка. Международный оператор берёт на себя загрузку, ценообразование и сервис. Бренд обеспечивает стабильный поток гостей без зависимости от сезона.
Для инвестора — пассивный доход без операционного участия. Ужесточение правил краткосрочной аренды только усиливает позиции легальных управляемых объектов: нелицензированные виллы освобождают им рынок. Купить отельный номер на Бали — значит зайти в сегмент, который регуляторная среда защищает, а не ограничивает.
Ключевые преимущества:
Доходность 10–15% при загрузке 65–75%
Управление от международных операторов — Marriott, IHG, Accor
Пассивный доход без операционного участия владельца
Защита от ужесточения регулирования краткосрочной аренды
Инвестиции в недвижимость Семиньяк / Чангу
Главное о локации
Главный туристический коридор острова. Наибольшая концентрация краткосрочного спроса, разнообразие управляющих компаний, максимальный выбор объектов.
Позиционирование
Массовый туризм и digital-nomad аудитория
Спрос
Высокий, пик в июле—августе и декабре—январе
Виллы и отельные номера с профессиональным управлением
что покупают
8-14% в год
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Улувату / Нуса Дуа (Букит)
Главное о локации
Премиальный курортный полуостров. Загрузка — одна из самых высоких на острове, выше 72%. Ограниченное новое предложение при активном приходе международных брендов.
Позиционирование
Люксовый курортный сегмент
Спрос
Стабильный, с минимальной сезонностью
Брендированные виллы, бутик-отели, резиденции под управлением
что покупают
10-15%
средняя доходность в год
Инвестиции в недвижимость Убуд
Главное о локации
Культурный и велнес-центр острова. Нишевый премиум-рынок: ретриты, велнес-отели, экологичные резиденции — аудитория с высоким чеком и долгим средним проживанием.
Позиционирование
Велнес, культура, медленный туризм
Спрос
Стабильный, нишевый, круглогодичный
Бутик-отели, велнес-виллы, брендированные резиденции
что покупают
8-13%
средняя доходность в год
Подбор проектов на Бали за 2 минуты
Ответьте на 4 вопроса и получите подробную информацию по рынку недвижимости Бали.
Насколько вы знакомы с рынком Бали?
Только начинаю изучать
Уже изучаю варианты
Готов инвестировать
Уже инвестирую
Какой бюджет рассматриваете?
до $130 000
$130 000 — $300 000
$300 000 — $500 000
от $500 000
Что важнее всего?
Высокая доходность
Стабильный пассивный доход
Рост стоимости актива
Получение ВНЖ
В каком формате удобно получить информацию?
Подборка проектов на email
Звонок эксперта
Личная встреча
Презентация в Telegram
Готовим для вас презентацию
Оставьте контакты — пришлём персональную подборку проектов по Грузии под ваши задачи и бюджет.
Юридические аспекты недвижимости на Бали
Покупка через leasehold или PT PMA
Прямое freehold-владение землёй для иностранцев недоступно. Два законных пути: leasehold (аренда земли на 25–80 лет с нотариальным оформлением прав) или покупка через PT PMA — иностранную компанию с правом собственности.
НДС 11% — зависит от условий сделки
При покупке у девелопера с полной оплатой НДС чаще всего включён в цену. При рассрочке — уплачивается покупателем дополнительно.
Финальный налог 10% с дохода от аренды
10% от валовой выручки — единая ставка без вычета расходов. Взимается как финальный налог, ниже большинства европейских рынков.
Golden Visa и Second Home Visa
Golden Visa: от $350 000 инвестиций — 5-летний ВНЖ с правом вести бизнес. Second Home Visa: при покупке недвижимости от $130 000 — возможность проживать до 5 лет с правом продления.
ВНЖ на Бали за инвестиции в недвижимость
Покупка недвижимости на Бали — основание для получения долгосрочного ВНЖ в Индонезии. Second Home Visa даёт до 5 лет проживания при покупке объекта от $130 000 — въезд/выезд без ограничений. Golden Visa рассчитана на крупных инвесторов: от $350 000 в государственные фонды или инструменты — 5-летний ВНЖ с правом открывать счета и вести бизнес. Оба формата продлеваемые.
от $130 000
Second Home Visa при покупке недвижимости
5 лет
срок ВНЖ с правом продления
от $350 000
Golden Visa — 5-летний ВНЖ с правом работы
10 лет
расширенный срок Golden Visa при инвестициях от $700 000
Исследования и аналитика рынка Бали
Бали переходит к регулируемому рынку вилл
Власти Бали вводят систему классификации частных вилл и усиливают контроль за нелегальными объектами краткосрочной аренды. Что меняется для инвесторов.
ЧитатьBali Bans Construction of New Hotels and Restaurants from 2026
Запрет на строительство новых гостиниц и ресторанов в шести туристических округах с 2026 года. Мораторий подписан губернатором и главами районов.
ЧитатьBuying Real Estate in Bali: Hidden Pitfalls and Risks
Перенасыщение рынка, риски недостроев, юридические ловушки — подробный разбор для иностранных инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости на Бали.
ЧитатьОбщие вопросы про Бали
Вопросы про покупку недвижимости на Бали
Вопросы про налоги и ВНЖ на Бали
Вопросы про доходность недвижимости на Бали
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Заполните
форму
Заполните
форму
и получите каталог
Заполните
форму
и получите материалы
Подберем инвестиционный проект под ваши задачи
Эксперт агентства подготовит персональную подборку проектов и рассчитает условия инвестирования с учетом ваших целей и бюджета.
Будьте первыми, кто узнает о новых инвестиционных возможностях
Получайте отобранные проекты отельной недвижимости, аналитику рынка и обновления по доходности в нашей рассылке.
Не нашли подходящий проект? Подберем для вас
Мы поможем вам сориентироваться в инвестициях в отельную недвижимость и предложим проекты, которые соответствуют вашим целям — будь то пассивный доход, рост капитала или диверсификация портфеля.
