Объем инвестиций на рынке недвижимости Европы в 2025 году вырос на 6%. В 2026 аналитики прогнозируют дальнейшее оживление рынка, который оправился от последствий пандемии и приспособился к геополитической напряженности последних лет. Основной рост ожидается в жилом, офисном и отельном сегментах, что говорит о смещении фокуса инвесторов с быстрой прибыли от перепродажи, на долгосрочные доходы от аренды. Чтобы сделать выгодные инвестиции в недвижимость, стоит присмотреться к потокам крупного капитала, играющего вдолгую.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость по форме управления активом можно условно разделить на три вида:
1) Самостоятельное управление
Классический вариант: купить квартиру или коммерческое помещение и самому заниматься сдачей в аренду или перепродажей.
Плюсы такого подхода — полный контроль над объектом и финансами. Минусы — высокая вовлеченность инвестора в операционные процессы: поиск арендаторов, текущий ремонт, маркетинг, налоговые отчисление — воаделец всем занимается самостоятельно.
Подробный разбор, почему привычная формула «купил → сдал → заработал» не даёт пассивного дохода читайте по ссылке.
2) Стороннее управление
Этот формат похож на предыдущую модель, с той лишь разницей, что владелец объекта передает операционку стороннему управляющему, например, риэлторскому агентству за процент от прибыли.
Плюсы подхода — контроль над объектом с минимальной операционной нагрузкой. Минусы — снижение дохода, часть которого приходится отдавать управляющему.
3) Недвижимость, как бизнес
Пример такого формата — покупка в собственность гостиничного номера в строящемся или готовом отеле. Инвестор становится совладельцем готового бизнеса с профессиональным управлением, который дает реальный пассивный доход. Да, часть дохода остается у отельера, в то же время, нет периодов простоя и личной вовлеченности в управление активом. Заключая договор купли-продажи, инвестор как бы говорит: «Теперь мой доход — это ваша ответственность».
Плюсы подхода — полностью пассивный доход. Минусы — низкий контроль управления, необходимость тщательной проверки объекта и оператора.
Сравнение недвижимости с финансовыми инвестициями
| Инструмент | Источник дохода | Волатильность | Вовлечённость | Типичный риск |
| Банковский вклад | Процент банка | Низкая | Низкая | Инфляция «съедает» реальную доходность |
| Криптовалюты | Рост цены (спекулятивно) | Очень высокая | Средняя/высокая | Резкие просадки, регуляторные риски |
| Квартира под аренду | Аренда + рост цены | Средняя | Высокая | Простои, ремонты, ошибки ценообразования |
| Коммерческий объект | Аренда | Средняя | Средняя | Уход арендатора, экономические кризисы |
| Отельный номер с оператором | Операционная прибыль | Средняя | Низкая | Качество оператора, сезонность |
Прогнозы инвестиций в недвижимость в 2026 году
Рост интереса к недвижимости, как классу активов
- В США CBRE ожидает, что объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 вырастет на 16% до $562 млрд;
- По Savills, глобальные инвестиции в 2026 могут вырасти на 15% и превысить $1 трлн.
- По опросу CBRE 74% инвесторов планируют покупать больше коммерческих объектов, чем годом ранее.
Смещение внимания на доходность вместо капитализации
BNP Paribas отмечает, что в восстановительном цикле непосредственный доход от недвижимости становится важнее роста цены актива для инвесторов. На этом фоне выигрывают форматы, где доходность можно повышать управлением, а не надеждой на рост рынка.
Как меняется доходность: от типа недвижимости и формата владения
Квартира, как инвестиция
Вложения в жилую недвижимость — понятный и очевидный актив, доходность которого зависит от:
- локации и спроса;
- расходов на ремонт и амортизацию;
- длительности периодов простоя;
- вовлеченности собственника в управление.
Важно упомянуть, что рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности. Например, по Eurostat в 2025 году цены на жильё в ЕС выросли на 5,5% год к году, а цена аренды только на 3,1%. Рост цены может обгонять рост аренды, и тогда процент возврата на вложенный капитал становится более чувствительным к цене входа.
«Рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности»
Коммерческая недвижимость
Сильная сторона — возможность закрепить доход долгосрочным договором. Как правило бизнес снимает помещения надолго и вместе с этим берет на себя все операционные расходы по содержанию помещений: текущий ремонт, клининг, оплата налогов и прочее. Слабые стороны:
- Высокий порог вход. Готовый арендный бизнес (ГАБ) стоит недешево, а если его продают, то сразу возникает вопрос «почему?». Если прибыль стабильная и высокая, почему владелец решил от неё отказаться;
- Концентрация риска. Высокая зависимость от арендатора, если он обанкротится или просто уйдет, период простоя может затянуться на месяц;
- Большие расходы на адаптацию помещений под запрос арендатора.
Отельные апартаменты и гостиничный бизнес
Доходность отельного бизнеса напрямую зависит от управления: загрузка отеля, тарифы, сезонная стратегия, сервис, репутация, каналы привлечения гостей. Поэтому при выборе объекта для инвестиций важно заранее выяснить, кто им будет управлять. В популярных туристических локациях сейчас масса предложений отельных апартаментов с обещанием высокой доходности. Откуда возьмется такая доходность продавцы предпочитают умолчать. Чаще всего после покупки инвестор остается один на один с вопросом поиска гостей. Либо делегирует эту задачу стороннему управляющему за процент от прибыли.
Другой вариант — покупка номера в брендовом отеле с международной управляющей компанией. Это не просто покупка недвижимости, это вложения в работающий бизнес. Бренд изначально просчитывает риски, следит за качеством строительства и привлекает к управлению только проверенных операторов, с глобальной системой бронирования, строгими стандартами сервиса, большой базой лояльных клиентов и сильным маркетингом. То есть, делается всё, чтобы получить максимум прибыли с каждого квадратного метра.
Отельный номер vs отельные апартаменты
| Параметр | Отельный номер | Отельные апартаменты |
| Управление | Централизованное, по стандартам бренда | Чаще всего управляется собственником самостоятельно |
| Распределение дохода | «Котловой метод» между всеми владельцами | Зависит от конкретного юнита |
| Риски простоев | Низкие, за счет глобальной системы бронирования и лояльности гостей | Высокие из-за конкуренции между владельцами |
Прогноз на 2026: что будет двигать рынок
- Ставки и стоимость капитала
Стабилизация ставок обычно улучшает доступность финансирования и оживляет сделки. Например, ЕЦБ в декабре 2025 удерживал депозитную ставку на уровне 2,00%. - Доходность как главный драйвер
CBRE ожидает, что доходность в 2026 будет в большей степени формироваться текущим доходом, а не ростом цен, и прогнозирует умеренное сжатие cap rates на 5–15 б.п. - Возврат капитала в рынок
Рост прогнозируемых объёмов инвестиций означает больше конкуренции за качественные объекты, строгие требования к прозрачности моделей дохода и масштабирования.
Вывод: выгодные инвестиции в недвижимость 2026
Продолжая тренд 2025 года, в 2026 крупные игроки рынка отдают предпочтение объектам, которые приносят долгосрочный, постоянный доход. Спекуляции на колебаниях цен с быстрой перепродажей отходят на второй план.
Что делать частному инвестору? В первую очередь, определиться с тем, что вам ближе. Если важны контроль и гибкость, подойдёт прямое владение с личным управлением объектом и полным погружением во все процессы. Если приоритет — максимально пассивный доход, логичнее смотреть на объекты с профессиональным управлением, понятной и масштабируемой финмоделью. Например, отельные проекты с долевым учасием или полным владением.
