Доходность Airbnb в Парагвае: лидеры, провалы и риски для инвесторов

Фото: Unsplash

В Парагвае сохраняется низкий уровень регулирования на рынке краткосрочной аренды, отмечено в исследовании AirROI. Спрос в сегменте Airbnb формируют 14 городов, и в большинстве из них аналитики фиксируют низкую загрузку и высокую сезонность. Ставки за ночь варьируются от 35 до 193 долларов, месячная доходность — от 174 до 711.

Асунсьон — крупнейший рынок краткосрочной аренды в стране: в базе 1 319 активных объектов. Средняя ставка составляет около $50 за ночь, месячный доход — $601, загрузка — 48,4%. Несмотря на масштаб, показатель бронирований остаётся умеренным, что приводит к неравномерному распределению дохода в течение года.

Сан-Бернардино занимает вторую позицию по объёму рынка — 239 предложений. Аренда здесь значительно дороже и достигает $193 — это самый высокий показатель в выборке. Месячная выручка также максимальна — $712. Однако загрузка не превышает 20,6%, что делает рынок зависимым от сезонных всплесков спроса.

Энкарнасьон на третьем месте — 224 объявления. При ставке $73 загрузка составляет лишь 24,9%, а доход — $340. Высокий тариф не поддерживается сопоставимым спросом: в более доступных городах показатели нередко выше.

Сьюдад-дель-Эсте на четвёртой строчке — 180 объектов. Аренда заметно дешевле — около $49, но загрузка достигает 36,7%. Благодаря более частым бронированиям доход ($375) превосходит результат Энкарнасьона, несмотря на разницу в цене.

Следующая группа объявлений Асунсьона (169) демонстрирует иную модель: средняя цена составляет $52, загрузка — 42,5%, один из сильнейших показателей в выборке. Доходность ($338) сопоставима с более дорогими городами, что показывает: внутри столичного сегмента спрос распределён ровнее и менее подвержен сезонности.

В Луке (132 предложения) при ставке $45 загрузка достигает 30,8% — выше, чем в ряде локаций с более высокими ценами. Выручка в $279 ниже столичных показателей, но рынок выглядит предсказуемым: колебания спроса здесь слабее, чем в туристических зонах.

Фернандо-де-ла-Мора (52) — небольшой рынок, но по сочетанию параметров он выделяется. При цене $36 загрузка поднимается до 40,7%, а доход — $309: низкий тариф компенсируется стабильностью бронирований.

В Сан-Лоренсо (42) ставка составляет $47, доход — $312 при загрузке 38%. Марьяно Роке Алонсо (41) повторяет общую структуру пригородов: $49 за ночь, $306 в месяц и загрузка 33%. Показатели здесь стабильнее, чем в туристических точках, но уступают соседним пригородам, формируя нейтральную инвестиционную картину.

Ипакарай — 34 объявления и одна из самых высоких ставок — $128, но загрузка лишь 22,2%. Доход $409 обеспечивается редкими периодами повышенного спроса, из-за чего рынок остаётся одним из наиболее контрастных. Арегуа относится к дорогим, но малозагруженным локациям: ставка $119 приносит $376 при редких бронированиях. Вильяррика показывает самые слабые результаты в выборке — $59 за ночь дают лишь $175 при загрузке 17,8%. Ламбаре работает в среднем ценовом сегменте: $71 обеспечивают $242 при неравномерном спросе. В Парагвари ночной тариф $106 даёт $420 в месяц, однако загрузка остаётся одной из самых низких — 18,9%.



Иностранцы вправе покупать недвижимость в Парагвае: запрет касается только земельных участков в приграничной зоне. Оформление сделки включает:

муниципальный сбор за переход права собственности — около 0,3–0,5% от кадастровой стоимости;

оплату нотариуса — 0,8%;

регистрацию в государственном реестре — 0,8%.

В сумме расходы на покупку обычно составляют 2–3% от цены объекта. Ежегодный налог на недвижимость — 0,3–0,5% от кадастровой стоимости. При продаже имущества нерезиденты платят около 6% от суммы сделки; для резидентов ставка ниже благодаря иной системе расчёта прироста капитала. Доходы от аренды подпадают под территориальный принцип: иностранцы перечисляют 15% от 50% валового дохода, что соответствует эффективной ставке около 7,5%. Жилая аренда освобождена от НДС.

По данным Numbeo, средняя валовая доходность в Парагвае составляет 5,01–5,76%. С учётом затрат чистая рентабельность обычно ниже на несколько пунктов — 3–4%, а при простаивающих периодах может снижаться ещё сильнее. В Асунсьоне показатель 5,36–6,34% превращается в реальный 3,36–4,34%. В Энкарнасьоне — 4,50–4,79% (реальный 2,50–2,79%).



Аналитики International Investment отмечают, что по отдельным объектам доходность может быть выше, однако в целом инвестиционный климат Парагвая в 2025 году остаётся неоднородным. При макроэкономической стабильности сохраняются значимые институциональные и структурные риски. Ключевые уязвимости связаны с качеством госуправления, высоким уровнем коррупции и ограниченной эффективностью судебной системы, что усложняет защиту прав инвесторов и замедляет реализацию проектов. Экономика остаётся зависимой от сырьевого экспорта и гидроэнергетики, поэтому подвержена внешним ценовым и климатическим шокам. Дополнительными факторами риска выступают слабая инфраструктура и социальные протесты, отражающие недовольство уровнем неравенства и политической системой.