Аренда квартир в Тбилиси: ставки упали на 11% — отчет TBC Capital

Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение

Рынок аренды жилья в Тбилиси начал меняться после периода рекордных значений. В 2025 году средняя ставка оказалась на 11% ниже уровня 2024-го и составила $10,4 за кв. м, отмечено в отчёте инвестиционного банка TBC Capital. Аналитики связывают эту динамику с постепенной стабилизацией рынка недвижимости и ожидают дальнейшего сокращения ставок.

Рынок недвижимости Тбилиси: стабилизация после периода роста

Рынок недвижимости Тбилиси остаётся крупнейшим в стране и формирует основную часть операций с жильём. После резкого увеличения активности в постпандемийный период динамика постепенно выравнивается. В 2021 году было зарегистрировано 51 143 операции, а уже в 2022-м показатель вырос до 66 192. В дальнейшем расширение продолжилось более умеренными темпами — до 70 128 в 2023-м, 74 082 в 2024-м и 78 547 в 2025-м.

Основная часть сделок по-прежнему приходится на вторичный сегмент, где в 2025-м было зарегистрировано 49 226 сделок. Одновременно первичный рынок демонстрирует более заметное увеличение: количество договоров с новыми квартирами выросло до 29 321 против 18 198 в 2022-м. 

Новостройки в Тбилиси: расширение в четыре раза

Первичный рынок недвижимости Тбилиси продолжает активно расширяться. Общий объём нового жилья достиг $2,497 млрд в 2025 году, увеличившись более чем в четыре раза по сравнению с $610 млн в 2020-м. Такая динамика отражает высокий спрос и активное развитие девелоперских проектов в столице.

Активность застройщиков сохраняется на высоком уровне. В 2023 году количество квартир, получивших разрешение на строительство, достигло 20 895, в 2024-м составило 19 473, а в 2025-м — 19 779. Одновременно увеличиваются масштабы проектов: среднее количество квартир в одном жилом комплексе выросло с 80 в 2022-м до 106 в 2025-м, а средняя площадь участков под застройку — с 3 800 до 5 400 кв. м.

Цены на жильё в Тбилиси: замедление роста

Стоимость жилья в Тбилиси продолжает увеличиваться, однако темпы роста заметно снизились. В 2019 году средняя цена составляла $830 за кв. м, в 2020-м и 2021-м показатель оставался практически неизменным — на уровне $842. Существенный рост начался в 2022 году, когда стоимость увеличилась до $975 за кв. м.

В дальнейшем увеличение продолжилось более умеренными темпами. В 2023-м средняя цена достигла $1,207 за кв. м, в 2024-м — $1,260, а в 2025-м — $1,312. Несмотря на достижение нового максимума, динамика указывает на постепенный переход к более устойчивому росту без резких скачков.

В целом рынок недвижимости Тбилиси демонстрирует стабильную долгосрочную динамику. Среднегодовой темп увеличения стоимости жилья за период с 2019 по 2025 год составил около 8%.

Премиальная недвижимость в Тбилиси: ценовой разрыв между сегментами

Стоимость жилья в Тбилиси существенно различается в зависимости от категории. В 2025 году средняя цена в сегменте luxury достигла $4,088 за кв. м, что значительно превышает средний уровень по городу. При этом темпы роста в данном сегменте остаются умеренными: среднегодовой прирост с 2019 года составил около 2%.

В сегменте upper premium средняя стоимость достигла $2,821 за кв. м, а в premium — $2,087. Эти категории демонстрируют более заметную динамику, отражая устойчивый спрос на современные объекты высокого класса.

В более доступных сегментах цены остаются значительно ниже, однако увеличиваются более быстрыми темпами. В категории comfort средняя стоимость достигла $1,439 за кв. м, в economy+ — $1,067, а в economy — $786. Такая динамика указывает на расширение спроса на более доступное жильё.

Коррекция ставок и доходности на рынке аренды в Тбилиси

Ставки аренды квартир в Тбилиси начали снижаться после резкого роста предыдущих лет. В 2021 году средняя стоимость составляла $5,4 за кв. м, в 2022-м увеличилась до $8,7, а в 2023 году достигла максимального значения $12,7. В дальнейшем началась коррекция: показатель снизился до $11,7 в 2024-м и до $10,4 в 2025-м.

Одновременно изменилась доходность аренды. После роста выше 12% показатель постепенно снизился и к концу 2025 года составил около 8,2%. Это отражает переход рынка аренды жилья в Тбилиси к более устойчивой фазе.

Несмотря на снижение ставок, сегмент сохраняет инвестиционную привлекательность. Доходность остаётся выше уровня государственных облигаций развитых стран, что поддерживает интерес инвесторов к жилой недвижимости столицы.

Сравнение с другими столицами

Рынок недвижимости Тбилиси сохраняет конкурентоспособность по сравнению с другими столицами региона. По состоянию на январь 2026 года средняя цена однокомнатной квартиры в центре составила $2,459 за кв. м. Это ниже показателей Софии ($4,272), Бухареста ($4,124), Еревана ($3,262) и Кишинёва ($2,760).

Одновременно Тбилиси демонстрирует более высокую доходность аренды. Средний показатель составляет 6,5%, что превышает уровень Кишинёва (5,6%), Баку (5,2%) и Еревана (4,9%). В Софии и Бухаресте доходность составляет 4,0% и 3,7%.

Такое сочетание относительно доступной стоимости покупки и высокой доходности формирует устойчивый инвестиционный профиль рынка недвижимости Тбилиси.

Факторы спроса на недвижимость в Тбилиси

Долгосрочный спрос формируется под влиянием демографических и структурных изменений. Средний размер семьи составляет 3,2 человека, что увеличивает потребность в отдельных квартирах.

Уровень урбанизации достиг 61% и продолжает расти, усиливая приток населения в столицу. Это поддерживает устойчивый спрос на жильё.

Дополнительным фактором остаётся состояние жилого фонда. Около 77% населения проживает в зданиях, построенных до 1990 года, что стимулирует строительство новых объектов.

Рост туризма также поддерживает рынок. Увеличение числа посетителей на 6% способствует развитию сегмента аренды и повышает инвестиционную привлекательность недвижимости.

Прогноз по развитию рынка недвижимости Тбилиси на 2026 год

Рынок недвижимости Тбилиси продолжит развиваться в более устойчивой фазе. Ожидается увеличение количества операций на 4,5% и рост стоимости жилья примерно на 3,2%.

Ставки аренды продолжат корректироваться. По прогнозу, снижение составит около 2,1%, при этом доходность сохранится на уровне около 8%. Это подтверждает стабильность и инвестиционную привлекательность рынка.

Гостиничная недвижимость в Грузии: более высокая доходность и устойчивость инвестиций

Аналитики International Investment отмечают, что снижение ставок аренды и стабилизация цен усиливают различия в доходности между жилым и гостиничным сегментами. Формально заявленные показатели остаются высокими, однако фактическая прибыль владельцев зачастую ниже из-за расходов на обслуживание, налоги, управление и периоды простоя. После резкого роста цен рынок переходит к фазе стабилизации, что ограничивает потенциал значительной прибыли при перепродаже.

В гостиничном сегменте ситуация отличается более устойчивой моделью дохода. Профессиональные управляющие компании обеспечивают стабильную загрузку и формируют прогнозируемый денежный поток. Наиболее заметная динамика наблюдается в premium и luxury-сегментах гостиничной недвижимости. Повышенный интерес к более комфортным условиям проживания и дополнительным сервисам усиливает спрос и делает этот сегмент особенно привлекательным для инвесторов.