Верховный суд Мадрида обязал Airbnb оплатить рекордный штраф в €64 млн

El Pais

Рынок аренды Испании: ужесточение правил

Верховный суд Мадрида не разрешил американскому гиганту краткосрочной арендыAirbnb отложить выплату штрафа в €64 миллионов, сообщает El Pais. Требование с такой суммой ранее выдвинуло Министерство по делам потребителей Испании за публикацию объявлений о нелицензированном жилье и использование поддельных регистрационных номеров. Представители платформы по-прежнему утверждают, что соблюдают все законы.

Судебное решение по делу Airbnb в Испании

23 марта 2026 года Трибунал высшей юстиции Мадрида (TSJM) опубликовал решение, согласно которому Airbnb обязана незамедлительно перечислить в бюджет €64 млн. Суд отклонил ходатайство компании о принятии обеспечительных мер, которые позволили бы отсрочить платеж до вынесения окончательного вердикта.

В заявлении платформы подчеркивается, что данное решение носит «исключительно процедурный характер и не затрагивает существо дела». Компания уже подала апелляционный протест (recurso de reposición) в тот же суд, настаивая на том, что наложенная санкция противоречит как национальному, так и европейскому законодательству. Однако обязанность по уплате штрафа не приостанавливается до рассмотрения этих аргументов.

Структура санкций для Airbnb: три нарушения и «шестикратная» прибыль

Самый крупный в истории испанского Министерства по делам потребителей штраф наложил в декабре 2025 года министр Пабло Бустиндуй. Согласно данным ведомства, сумма в €64 млн эквивалентна шестикратному объему незаконно полученной выгоды, которую Airbnb извлекла за период между официальным предупреждением и окончательным удалением проблемных объявлений.

Основанием для санкций послужили три категории нарушений:

публикация объявления о туристической аренде без указания обязательных регистрационных номеров, которые требуются в большинстве автономных сообществ Испании;

поддельные или некорректные регистрационные номера в некоторых объявления, что вводило в заблуждение потребителей и регуляторов;

отсутствие достоверной информации о юридическом статусе арендодателей — это квалифицировано как недобросовестная реклама.

Всего на платформе Airbnb было выявлено более 65 тысяч нарушений, которые, по версии министерства, носили системный характер и сохранялись даже после вынесенного предостережения.

Политический контекст и жилищный кризис в Испании

Министр Пабло Бустиндуй назвал решение суда «важным шагом» в защите интересов граждан. Он подчеркнул, что можно защищать интересы простых, работающих людей от спекуляций горстки крупных операторов, которые наживаются на жилищном кризисе.

Он также использовал решение для критики политических оппонентов, отметив бездействие местных властей, в частности мэра Мадрида Хосе Луиса Мартинеса-Альмейды, в вопросе контроля за туристическими квартирами. По его словам, на момент вступления в должность казалось, что с проблемой подобного жилья ничего нельзя было сделать, но сейчас государство демонстрирует способность обеспечивать соблюдение закона.

Единый реестр аренды жилья в Испании

Параллельно судебному разбирательству Министерство жилищного строительства Испании продвигало создание Единого государственного реестра аренды (Registro Único de Alquileres). Он зарабботал в полную силу 1 июля 2025 года. Обязательная для всей страны система администрируется нотариусами и регистраторами собственности. Она требует от владельцев жилья подтверждения законности своих объектов перед размещением на таких платформах, как Airbnb и Booking.

Введение реестра привело к значительной коррекции рынка. По данным Национального института статистики (INE) на ноябрь 2025 года, количество туристических квартир в Испании сократилось до 329 764, что на 12,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. В абсолютных цифрах это означает уменьшение на 46 700 объектов и снижение туристического жилого фонда на 272 000 мест.

Доля туристических квартир в общем объеме жилого фонда страны опустилась до 1,24%, самого низкого уровня с февраля 2023 года. На фоне ужесточения регулирования Airbnb изменила свою стратегию, перейдя от конфронтации к сотрудничеству, в частности, активно помогая владельцам в получении лицензий и удаляя нелегальные предложения.

Изменение бизнес-стратегии Airbnb в Испании

В крупных городах Испании введены довольно жесткие запреты и лимиты на аренду жилья для туристов, особенно в Барселоне и Мадриде. В связи с этим Airbnb диверсифицирует свое присутствие в стране. Основной акцент смещается в сторону развития в депопуляционных районах (España vaciada).

Компания запустила трехлетнюю программу «Сельские обязательства в Испании» (Compromiso Rural en España) с бюджетом в $50 млн (около €43 млн). Инициатива направлена на продвижение новых туристических направлений, поддержку локальной торговли и проекты по возрождению малонаселенных территорий. Частью этой стратегии стало соглашение с LaLiga, в рамках которого платформа позиционирует себя как сервис размещения для болельщиков, путешествующих по стране. Первым заметным проектом стала возможность проживания в Фуэнтеальбилье (Альбасете) — родном городе бывшего футболиста «Барселоны» Андреса Иньесты.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что отказ суда в предоставлении отсрочки платежа ставит Airbnb перед немедленным финансовым обязательством, что создает прецедент для взаимодействия цифровых платформ с испанскими регуляторами. Финальное решение по существу апелляции может занять годы, но постановление TSJM демонстрирует решимость властей использовать административные ресурсы для принудительного исполнения норм в сфере туристической аренды. Для испанского рынка это означает продолжение курса на сокращение нелицензионного предложения в условиях острого дефицита доступного жилья.

Для инвесторов ужесточение правил и дальнейшее строгое регулирование рынка несет сокращение уровня доходности, а в отдельных случаях и полную его потерю. Например, в Барселоне в 2028 году полностью исчезнет легальный жилой фонд для сдачи туристам, что радикально изменит структуру предложения на рынке краткосрочной аренды.

В этих условиях участникам рынка предстоит адаптироваться к новой регуляторной реальности, где ключевым фактором становится строгое соблюдение требований и прозрачность деятельности.