Marek Slusarczyk, Wikimedia Commons, CC BY 3.0.

Сравнивать налоги в Европе по одной ставке почти бесполезно. Максимальный подоходный налог показывает нагрузку на высокий личный доход, но почти ничего не говорит о том, сколько заплатит владелец квартиры, инвестор с несколькими объектами или нерезидент при продаже недвижимости.

В 2026 году самые высокие предельные ставки налога на доходы физлиц среди крупных европейских стран действуют в Дании — 60,5%, Франции — 55,4%, Австрии — 55%, Испании — 54%, Бельгии — 53,5% и Португалии — 53%. В Болгарии и Румынии верхняя ставка составляет 10%, в Венгрии — 15%, в Грузии — 20%. Расчет Tax Foundation включает национальные и, где применимо, региональные налоги и надбавки, но не социальные взносы.

Для инвестора рейтинг меняется, если добавить ежегодный налог на объект, налог при продаже и сборы с крупного состояния. Франция и Испания становятся дороже для владельцев больших портфелей, Германия и Италия дают преимущества при долгом сроке владения. Грузия выделяется 5% на жилую аренду, отсутствием отдельного налога при покупке и освобождением прироста после более чем двух лет владения; Кипр и Мальта не взимают общенациональный ежегодный налог на недвижимость, но облагают выход из инвестиции.

Сравнение: доход и владение недвижимостью

В таблице указаны максимальные ставки налога на доход физлица и базовые правила ежегодного владения инвестиционной недвижимостью. Это не эффективная ставка конкретного налогоплательщика: итог зависит от налогового резидентства, муниципалитета, стоимости объекта, льгот и структуры владения.

Высокий подоходный налог не равен высокой нагрузке на инвестора

Дания лидирует по максимальной ставке налога на доходы, но это не делает ее автоматически самой дорогой страной для владельца недвижимости. Та же логика работает в обратную сторону: низкая ставка подоходного налога не гарантирует низкую нагрузку на капитал.

Для недвижимости нужно разделять как минимум три момента. Первый возникает во время владения: ежегодный налог на объект, налог на аренду и иногда налог на состояние. Второй — при покупке, когда действуют регистрационные сборы или налог при покупке. Третий — при продаже, когда страна может облагать прирост стоимости или саму сумму сделки.

Из-за этого Франция выглядит заметно дороже в сценарии крупного портфеля, чем в рейтинге обычного собственника одной квартиры. Германия, напротив, сочетает высокую ставку на личный доход с возможностью продать частную недвижимость после длительного владения без налога на прирост.

Продажа недвижимости и налог на состояние

Здесь также показаны общие правила для частного инвестора. В отдельных случаях результат меняют основное место жительства, срок владения, способ покупки, статус профессионального продавца и соглашение об избежании двойного налогообложения.

Франция облагает крупные портфели недвижимости

Во Франции действует отдельный налог на недвижимое состояние IFI. Он возникает, когда чистая стоимость облагаемой недвижимости превышает €1,3 млн. Шкала начинается с 0,5% и достигает 1,5%; после превышения порога расчет ведется уже с части базы свыше €800 тыс. Французская налоговая служба отдельно указывает, что резидент учитывает недвижимость по всему миру, а нерезидент — французские объекты при выполнении условий налогообложения.

Продажа второй или инвестиционной недвижимости обычно облагается налогом на прирост по ставке 19% плюс социальные сборы 17,2%. Льгота увеличивается со сроком владения: от подоходной части можно полностью освободиться после 22 лет, от социальных сборов — после 30 лет. Для части нерезидентов правила социальных сборов отличаются, поэтому ставка 36,2% не является универсальной для каждого иностранного продавца.

Для инвестора с дорогими объектами это означает двойной расчет: ежегодная стоимость владения через IFI и налоговый результат при продаже.

Испания сочетает местные и имущественные налоги

В Испании ежегодный IBI зависит от кадастровой стоимости и муниципалитета. Для городской недвижимости базовый диапазон составляет 0,4–1,1%, хотя при установленных законом условиях муниципалитет может применять дополнительные корректировки.

Крупный капитал облагается сложнее. Налог на состояние регулируется в том числе автономными сообществами, поэтому ставка и льготы различаются по региону. Отдельно действует постоянный налог солидарности на крупные состояния. Он применяется к соответствующей базе свыше €3 млн по ставкам 1,7%, 2,1% и 3,5%. При расчете учитывается взаимодействие с налогом на состояние, поэтому эти ставки нельзя просто складывать.

При продаже объекта у налогового резидента прирост попадает в базу доходов от сбережений, где в 2026 году действуют ставки до 30%. Для нерезидента прирост от испанской недвижимости обычно облагается по ставке 19%; покупатель при этом удерживает 3% цены продажи как авансовый платеж налога продавца.

Такой набор правил делает Испанию одной из стран, где для крупного портфеля регион покупки имеет значение почти так же, как стоимость самого объекта.

Португалия не вводит общий налог на состояние

У Португалии другая конструкция. Максимальная ставка подоходного налога для резидента составляет 48%, а для высоких доходов действует дополнительный сбор солидарности 2,5% и 5%. В верхнем диапазоне совокупная предельная ставка достигает примерно 53%.

Городская недвижимость ежегодно облагается IMI. Муниципалитеты устанавливают ставку в диапазоне 0,3–0,45% налоговой стоимости. Для более крупных портфелей жилой недвижимости действует дополнительный AIMI. Для физлиц предусмотрено вычитание €600 тыс. из облагаемой базы, при совместном расчете супругов — €1,2 млн; далее применяется прогрессивная шкала.

Общего налога на чистое состояние в Португалии нет. Но для собственника нескольких дорогих объектов AIMI выполняет похожую функцию применительно именно к недвижимости.

При продаже недвижимости обычно учитывается 50% прироста. Для нерезидентов с 2023 года действует близкая модель: половина прироста включается в расчет по прогрессивной шкале, а мировой доход используется для определения применимой ставки.

Германия и Италия вознаграждают долгий срок владения

В Германии нет действующего общего налога на состояние. Собственник недвижимости платит местный Grundsteuer, который после реформы 2025 года зависит от федеральной земли, муниципального коэффициента и параметров объекта. Единой ставки для всей страны нет.

Главное для частного инвестора — срок владения. Если объект продается в течение десяти лет после покупки, прирост может облагаться по индивидуальной прогрессивной ставке. После десяти лет частная продажа обычно освобождается. Для собственного жилья действуют отдельные исключения.

Италия использует похожую, но более короткую границу. Инвестиционная и вторая недвижимость обычно подпадает под муниципальный IMU; базовая ставка для прочих объектов составляет около 0,86%, но муниципалитет может ее менять. При продаже прирост может облагаться по прогрессивной шкале или отдельной ставке 26%, однако после более чем пяти лет владения многие частные продажи освобождаются.

Для итальянского налогового резидента важна и зарубежная недвижимость. Она подпадает под IVIE по ставке 1,06%, при этом налог на недвижимость, уплаченный за рубежом, при соблюдении условий может уменьшать итальянский платеж.

Греция сохраняет временное окно на продажу

В Греции ежегодный ENFIA рассчитывается с учетом местоположения, площади, назначения, возраста и других характеристик недвижимости. Для физлиц дополнительная нагрузка возникает при стоимости портфеля выше €500 тыс.

С 2026 года доход от аренды облагается по шкале 15%, 25%, 35% и 45%. При этом налог на прирост капитала при продаже недвижимого имущества приостановлен до конца 2026 года. Норма о налоге существует, но в текущем году не применяется.

Жилая недвижимость в Европе может облагаться при владении, продаже и как часть крупного состояния. Дом на rue Gay-Lussac в Париже. Фото: Wikimedia Commons.

Для инвестора это временное преимущество, а не постоянное свойство греческой системы. План продажи после 2026 года нужно пересчитывать уже с учетом правил, которые будут действовать на дату сделки.

Грузия: 5% на аренду и защита от резкого роста налогов

Налоговый кодекс Грузии устанавливает общую ставку подоходного налога для физлиц на уровне 20%, но для жилой аренды действует отдельный режим: физлицо, которое не заявляет вычеты по этому доходу, платит 5%. Налогооблагаемый прирост от продажи жилой квартиры или дома с относящейся к нему землей также облагается по ставке 5%. Если жилье находилось в собственности более двух лет, прирост от продажи освобождается от подоходного налога.

При покупке недвижимости отдельного налога на переход права собственности и гербового сбора нет. International Investment в обзоре условий для инвесторов в Грузии также выделяет 5% на жилую аренду и отсутствие налога на покупку как часть низкой налоговой нагрузки на частного инвестора. Для расчета доходности это заметно: налоговая система не добавляет несколько процентов к цене входа, как в ряде европейских юрисдикций.

С 30 сентября 2026 года режим налога на имущество для физлиц стал мягче. Поправка к Налоговому кодексу повысила порог полного освобождения с GEL 40 тыс. до GEL 100 тыс. семейного дохода за предыдущий год для облагаемого имущества, кроме земли. Если семейный доход превышает GEL 100 тыс., ставка по такому имуществу составляет 0,8–1% рыночной стоимости. Земля облагается отдельно. Новая льгота распространяется и на налог на имущество, который подлежит декларированию в 2026 году.

Отдельный элемент грузинской модели — ограничение на резкое повышение общегосударственных налогов. Его иногда описывают как мораторий, но юридически механизм устроен иначе. Органический закон «Об экономической свободе» требует референдума для введения нового общегосударственного налога или повышения верхнего предела действующей ставки, кроме акциза. Изменение ставки внутри уже установленного предела референдума не требует; правительство также может временно повысить налоги максимум на три года без референдума. Налог на имущество регулируется отдельно Налоговым кодексом.

Для владельца недвижимости сочетание выглядит сильнее, чем одна ставка 20%: 5% на жилую аренду, отсутствие отдельного налога при покупке, освобождение прироста после двух лет владения, повышенный порог налога на имущество и отсутствие общего налога на чистое состояние. Это не означает нулевой налоговой нагрузки, но по полному циклу владения Грузия оказывается заметно легче Франции, Испании или Португалии.

Кипр и Мальта легче по ежегодному владению

Кипр отменил общенациональный ежегодный налог на недвижимость еще в 2017 году. Местные платежи сохраняются, но отдельного национального аналога французского IFI или испанского налога на состояние нет.

Продажа кипрской недвижимости при этом облагается налогом на прирост капитала по ставке 20%. С 2026 года обновлены пожизненные вычеты для физлиц, а порог косвенного владения недвижимостью через компанию снижен с 50% до 20% стоимости акций. Дополнительно продавец платит сбор 0,4% с суммы сделки в установленных законом случаях.

На Мальте нет классического ежегодного налога на имущество и общего налога на состояние. Вместо обычного налога на прирост при продаже местной недвижимости чаще действует окончательный налог с цены передачи. Стандартная ставка во многих случаях составляет 8%, для части старых объектов — 10%; существуют специальные ставки и исключения.

Поэтому нулевая строка в колонке ежегодного налога не означает нулевую налоговую стоимость инвестиции.

Швейцария и Нидерланды используют другую модель

В Швейцарии налог на чистое состояние действует на уровне кантонов и муниципалитетов. Федерального налога на состояние нет. Максимальная совокупная ставка сильно зависит от места жительства и находится примерно в диапазоне 0,1–0,87%. Недвижимость включается в расчет состояния, а долги распределяются и вычитаются по установленным правилам.

Прирост от продажи швейцарской недвижимости облагается на кантональном уровне. Поэтому две одинаковые инвестиции в разных кантонах могут иметь заметно разный результат.

Нидерланды формально не используют классический налог на чистое состояние. Инвестиционные активы попадают в Box 3 — систему налогообложения расчетной доходности сбережений и инвестиций. В 2026 году личный необлагаемый порог составляет €59 357, а рассчитанный доход облагается по ставке 36%. Переходная система продолжает действовать с учетом решений Верховного суда: налогоплательщик может доказывать более низкую фактическую доходность, если она ниже расчетной.

Инвестиционная недвижимость в Нидерландах относится к активам Box 3 в типичном частном сценарии. При покупке объекта не для собственного проживания с 2026 года действует налог на переход права собственности 8%.

Где инвестор платит больше

Единого ответа для всей Европы нет, потому что результат зависит от того, что именно сравнивать.

Для человека с очень высоким активным доходом верхние ставки выше всего в Дании, Франции, Австрии, Испании, Бельгии и Португалии. Для владельца большого портфеля недвижимости особенно важны Франция и Испания: там к налогу на доход и объект добавляются механизмы налогообложения крупного состояния. Швейцария ежегодно облагает чистое состояние на кантональном уровне, а Португалия применяет дополнительный AIMI к крупным владениям недвижимостью.

Для частного инвестора с длинным горизонтом Германия и Италия могут оказаться мягче при выходе благодаря освобождению после установленного срока владения. Грузия относится к более легким режимам: 5% на жилую аренду, отсутствие отдельного налога при покупке, освобождение прироста после более чем двух лет владения и новый порог GEL 100 тыс. для налога на имущество. Кипр и Мальта легче по ежегодному национальному налогу на объект, но продажа остается облагаемым событием. Греция в 2026 году выделяется временной приостановкой налога на прирост от недвижимости.

Поэтому вопрос «где в Европе самые высокие налоги» имеет несколько правильных ответов. Для зарплаты это одна группа стран, для большого имущественного портфеля — другая, для продажи объекта через пять или десять лет — третья.

Резидент и нерезидент платят по-разному

Налоговое резидентство способно полностью изменить расчет. Резидент обычно декларирует мировой доход и в некоторых странах мировые активы. Нерезидент чаще облагается только с дохода и имущества внутри страны, но правила продажи недвижимости могут быть отдельными.

Дополнительный слой создают соглашения об избежании двойного налогообложения. Они определяют, какая страна имеет право облагать аренду или прирост и каким способом другая страна засчитывает уже уплаченный налог.

Поэтому одна квартира стоимостью €500 тыс. может дать разную чистую доходность двум собственникам с одинаковой арендой, если они являются налоговыми резидентами разных государств.

Владельцу недвижимости нужна полная стоимость владения

При покупке объекта недостаточно сравнить налог на доход или одну ставку на прирост. В модель нужно включать налог при покупке, ежегодный налог на объект, налог на аренду, возможный налог на состояние, муниципальные платежи и налог при продаже.

Эта сумма объясняет, почему одинаковая валовая доходность в Германии, Португалии, на Кипре или во Франции превращается в разный чистый результат.

Для инвестиционного решения полезнее считать не «самую низкую ставку в Европе», а конкретный сценарий: налоговое резидентство владельца, цена и тип объекта, ожидаемая аренда, срок владения и способ выхода.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: налоги в Европе в 2026 году

Где самые высокие налоги на доходы в Европе?

Среди европейских стран из сравнения Tax Foundation самые высокие максимальные ставки в 2026 году действуют в Дании, Франции, Австрии, Испании, Бельгии и Португалии. Социальные взносы в этот показатель не включены.

В каких странах Европы есть налог на состояние?

Классический или близкий к нему налог на чистое состояние действует в Испании и Швейцарии. Во Франции IFI применяется только к крупной недвижимости. Португалия не имеет общего налога на чистое состояние, но взимает AIMI с крупных портфелей определенной недвижимости.

Где нет общенационального ежегодного налога на недвижимость?

Кипр отменил национальный ежегодный налог на недвижимость, а на Мальте нет классического повторяющегося национального налога на имущество. Местные сборы и налоги при покупке или продаже при этом сохраняются.

Где долгий срок владения уменьшает налог при продаже?

В Германии частная продажа недвижимости после более чем десяти лет владения обычно освобождается от налога на прирост. В Италии многие частные продажи освобождаются после более чем пяти лет владения.

Есть ли налог на продажу недвижимости в Греции в 2026 году?

Налогообложение прироста капитала при продаже греческой недвижимости приостановлено до конца 2026 года. Другие налоги и сборы по сделке сохраняются.

Платит ли нерезидент те же налоги, что резидент?

Не всегда. Резиденты чаще облагаются с мирового дохода и активов, нерезиденты — с местных источников и недвижимости. Итог также зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости в Грузии?

Для физлица жилая аренда может облагаться по ставке 5% без вычетов. Налогооблагаемый прирост от продажи жилья также облагается по ставке 5%, а после более чем двух лет владения обычно освобождается. С 30 сентября 2026 года имущество, кроме земли, освобождено от налога при семейном доходе до GEL 100 тыс.; выше порога действует ставка 0,8–1% рыночной стоимости. Отдельного налога на переход права собственности и гербового сбора нет.

Можно ли повысить налоги в Грузии без референдума?

Не всегда. Для нового общегосударственного налога или повышения верхнего предела действующей ставки в общем случае нужен референдум. Исключение сделано для акциза; кроме того, правительство может временно повысить налоги максимум на три года без референдума, а ставки можно менять внутри уже установленного предела. Налог на имущество регулируется отдельно.