S&P ухудшило прогноз по рынку жилья Китая

Падение продаж в 2026 году может достичь 14%

Международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings уже в начале 2026 года пересмотрело прогноз по рынку недвижимости Китая в сторону ухудшения. Если в октябре аналитики ожидали сокращение продаж новостроек на 5–8% в 2026 году, то теперь прогнозируется спад на 10–14%.

По оценке агентства, кризис оказался глубже и устойчивее, чем предполагалось ранее. Аналитики отмечают, что спад настолько укоренился, что только государство обладает ресурсами для поглощения избыточного предложения на рынке.

Рынок, потерявший половину объёма за четыре года

Китайский рынок недвижимости, который ещё несколько лет назад обеспечивал более четверти экономики страны, переживает затяжной кризис. За последние четыре года годовой объём продаж сократился почти вдвое — с 18,2 трлн юаней в 2021 году до 8,4 трлн юаней в 2025 году, что означает падение на 12,6% только за прошлый год.

Первоначальный удар по сектору нанесло ужесточение политики в отношении застройщиков, активно использовавших долговое финансирование. Однако даже после сокращения кредитования спрос со стороны покупателей так и не восстановился.

Избыточное строительство и давление на цены

Экономисты давно предупреждали о рисках перепроизводства жилья в Китае. Несмотря на падение продаж, девелоперы продолжали завершать проекты, что привело к шестому подряд году накопления непроданного жилья.

S&P указывает, что избыточное предложение будет продолжать оказывать давление на цены. В 2026 году ожидается дополнительное снижение стоимости жилья на 2–4% после аналогичного падения в 2025 году.

Снижение цен, по оценке агентства, подрывает доверие покупателей и формирует замкнутый цикл: падающие цены уменьшают спрос, что в свою очередь усиливает давление на рынок.

Проблемы в крупнейших городах Китая

Особую обеспокоенность вызывает ситуация в крупнейших мегаполисах. В четвёртом квартале 2025 года падение цен в Пекине, Гуанчжоу и Шэньчжэне усилилось, превысив 3% по итогам года. Эти города ранее рассматривались как потенциальная отправная точка для восстановления национального рынка.

Шанхай стал единственным крупным городом, где цены выросли — на 5,7% по сравнению с 2024 годом.

Давление на девелоперов и риски для экономики

Если фактическое падение продаж окажется ещё на 10 процентных пунктов ниже базового прогноза S&P в 2026–2027 годах, четыре из десяти китайских девелоперов, рейтингуемых агентством, могут столкнуться с понижением кредитных рейтингов.

Китайские власти пока не объявили масштабной новой программы поддержки сектора, сосредоточившись на развитии высокотехнологичных отраслей. Однако, по оценкам исследовательских центров, технологический сектор пока не способен компенсировать спад в недвижимости, что делает экономику более зависимой от экспорта и уязвимой к торговым рискам.

Рынок недвижимости Китая вступил в фазу структурной коррекции, где снижение продаж и цен становится затяжным процессом, а не краткосрочным циклическим спадом. Высокий объём непроданного жилья создаёт риск дальнейшего выброса предложения на рынок, что может усилить давление на стоимость активов и ухудшить финансовое положение застройщиков.

Как сообщают эксперты International Investment, текущая динамика указывает на вероятность продолжительной стагнации в секторе недвижимости Китая. Даже при участии государства восстановление будет зависеть от реального сокращения избыточного предложения, восстановления доверия покупателей и стабилизации цен, что в краткосрочной перспективе остаётся маловероятным.