Рынок новостроек Кипра превысил €2,5 млрд

Продажи квартир стали драйвером роста в 2025 году

Рынок новой жилой недвижимости Кипра в 2025 году превысил отметку €2,5 млрд, подтверждая устойчивую инвестиционную активность по всей стране. Согласно отчёту Landbank Analytics, основанному на данных земельного департамента, было зарегистрировано 7 819 контрактов на покупку новых объектов, включая проекты на стадии строительства.

Квартиры стали безусловным лидером рынка, обеспечив 6 382 сделки, что составляет 81,6% всех продаж. Общая стоимость сделок с квартирами достигла €1,77 млрд. Для сравнения, дома были проданы в количестве 1 437 единиц на сумму €737,9 млн.

Самой дорогой сделкой года стала продажа квартиры в Лимассоле примерно за €15,2 млн. Максимальная цена дома достигла около €6,2 млн.

Никосия сохраняет стабильный внутренний спрос

Столица Кипра продемонстрировала устойчивый внутренний спрос. В Никосии было зарегистрировано 2 171 сделка с новыми объектами, из которых 1 836 приходились на квартиры и 335 на дома.

Общий объём продаж квартир составил €349,6 млн, домов — €105,5 млн. Средняя цена квартиры в столице находилась на уровне около €190 тыс., что является самым низким показателем по стране. Средняя цена дома достигла примерно €315 тыс., что подтверждает стабильный и преимущественно локальный характер рынка.

Лимассол укрепляет статус инвестиционного центра

Лимассол вновь стал лидером по совокупной активности — 2 207 сделок, включая 1 936 квартир и 271 дом. Продажи квартир принесли €824,1 млн, что составляет 83,9% общей стоимости сделок в округе. Дома обеспечили €157,9 млн.

Средняя цена квартиры в Лимассоле превысила €425 тыс., а средняя цена дома составила €583 тыс. Эти показатели подтверждают статус города как ключевого инвестиционного и премиального центра Кипра.

Ларнака занимает устойчивую позицию в среднем сегменте

Ларнака зафиксировала 2 020 сделок, из которых 1 770 приходились на квартиры на сумму €353 млн, а 250 — на дома стоимостью €96,3 млн.

Средняя цена квартиры составила около €200 тыс., а дома — примерно €385 тыс. Регион сохраняет конкурентоспособность за счёт более доступного ценового уровня по сравнению с Лимассолом.

Пафос лидирует по цене домов

Пафос завершил 1 078 сделок и занял второе место в стране по общей стоимости — €503,2 млн. Из этой суммы €287,8 млн пришлись на дома и €215,4 млн — на квартиры.

Средняя цена дома достигла около €710 тыс., что является самым высоким показателем на свободной территории Кипра. Средняя цена квартиры составила €320 тыс., подтверждая премиальный профиль региона.

Фамагуста ориентирована на курортный сегмент

Фамагуста показала наименьший объём сделок — 343 операции. Это единственный регион, где дома превысили по числу продаж квартиры: 176 домов против 167 квартир.

Продажи домов составили €90,4 млн, квартир — €32,4 млн. Средняя цена квартиры находилась на уровне €194 тыс., тогда как дома превышали €513 тыс., что отражает ориентацию региона на курортную и прибрежную недвижимость.

Структурные выводы рынка

Генеральный директор Landbank Group Андреас Христофоридис отметил, что квартиры формируют 81,6% всех сделок по стране и выступают основным двигателем рынка недвижимости. Лимассол лидирует по стоимости квартир, Пафос — по ценам домов, Никосия поддерживает внутренний спрос, Ларнака демонстрирует активность в среднем сегменте, а Фамагуста отражает спрос на курортное жильё.

Несмотря на впечатляющий объём рынка новостроек свыше €2,5 млрд и доминирование квартир как основного драйвера продаж, инвестиционная картина на Кипре не является однозначно благоприятной.

Во-первых, высокая концентрация спроса в Лимассоле создаёт риски локальной перегретости. Средняя цена квартиры выше €425 тыс. и домов около €583 тыс. формируется в значительной степени за счёт инвестиционного и иностранного капитала. Это делает рынок чувствительным к изменениям в международной налоговой политике, санкционным режимам и регуляторным требованиям ЕС, включая вопросы прозрачности источников средств и экономического присутствия.

Во-вторых, зависимость ряда регионов от премиального и курортного сегмента повышает цикличность. Пафос с рекордной средней ценой дома около €710 тыс. и Фамагуста с ориентацией на прибрежные объекты во многом опираются на внешний спрос. В условиях глобальной турбулентности и ужесточения условий финансирования этот сегмент может демонстрировать более резкие коррекции.

В-третьих, рост сегмента Build-to-Rent и увеличение числа аукционных продаж жилья до €350 тыс. указывают на давление на внутренний спрос и на платёжеспособность домохозяйств. Это создаёт риск расслоения рынка: инвестиционные проекты продолжают строиться, тогда как часть местного населения сталкивается с проблемами обслуживания кредитов.

Дополнительным фактором неопределённости остаётся налоговая реформа 2026 года. Повышение корпоративного налога до 15% и введение ограничений по дивидендным выплатам в низконалоговые юрисдикции требуют более тщательного структурирования сделок. Для инвесторов, использующих холдинговые схемы, это может означать пересмотр моделей владения и снижение чистой доходности.

Наконец, при активном строительстве в отдельных районах возникает риск локального избыточного предложения в сегменте квартир, особенно в проектах, ориентированных на инвестиционный перепродажный спрос. В случае замедления притока иностранных покупателей сроки экспозиции объектов могут увеличиться, а доходность от аренды — скорректироваться.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок недвижимости Кипра сохраняет инвестиционную привлекательность благодаря статусу страны ЕС и гибкой налоговой системе, однако стратегия вложений в 2026 году требует более консервативной оценки рисков, диверсификации по регионам и внимательного анализа источников спроса.