Сделка в Мюнхене оживила офисный рынок

Крупнейшая офисная сделка Мюнхена за три года

Мюнхенский рынок офисной недвижимости получил крупнейшую сделку за последние три года: Union Investment продала полностью сданное в аренду офисное здание на Prinzregentenplatz 7–9 компании, управляемой CONREN Land. CRE Media Europe сообщила, что сделку сопровождала Newmark, а объект стал крупнейшей офисной продажей города за трехлетний период.

Что продали Union Investment и CONREN Land

Здание расположено в районе Богенхаузен, напротив Prinzregententheater, одного из заметных культурных объектов Мюнхена. По данным Union Investment, комплекс включает около 21 332 кв. м сдаваемой площади, имеет серебряный сертификат Немецкого общества устойчивого строительства и был полностью модернизирован в 2011–2012 годах. Передача прав и обязанностей ожидается в конце июня 2026 года.

Newmark указывает площадь около 21 400 кв. м и называет объект полностью сданным в аренду. Среди арендаторов упоминаются GSK GlaxoSmithKline и Immobilien Bayern. Цена официально не раскрыта, но Union Investment заявила, что она превысила последнюю экспертную оценку.

Почему сделка важна для рынка офисов Германии

Покупка показывает, что институциональный капитал снова готов платить за качественные офисные активы, если они находятся в центральных районах, имеют высокий уровень заполняемости и устойчивый арендный поток. Это контрастирует с более слабым спросом на вторичные объекты, где инвесторы требуют больших скидок из-за затрат на модернизацию, энергоэффективность и риск простоя.

Immobilien Manager со ссылкой на Thomas Daily оценил сумму сделки более чем в 167 млн евро, хотя стороны официально не раскрывали цену. Если эта оценка близка к фактической, объект стал одной из наиболее заметных офисных транзакций Мюнхена в 2026 году.

Арендный рынок Мюнхена сохраняет дефицит качества

Сделка прошла на фоне восстановления активности в лучших офисных локациях. CBRE сообщила, что в первом квартале 2026 года ввод и спрос на офисы в Мюнхене показали положительные сигналы: прайм-аренда выросла на 5% год к году до 61 евро за кв. м в месяц, средневзвешенная аренда за скользящие 12 месяцев составила 26,72 евро, вакансия без учета субаренды достигла 8,4%, а офисный инвестиционный объем составил около 419 млн евро.

JLL оценила офисное поглощение в Мюнхене за первый квартал 2026 года в 164 900 кв. м, что подтверждает устойчивый спрос со стороны арендаторов на качественные площади, несмотря на осторожность компаний в отношении расширения.

Инвесторы выбирают устойчивый денежный поток

Colliers зафиксировала в первом квартале 2026 года инвестиционный объем офисного рынка Мюнхена на уровне 620 млн евро, что на 34% выше показателя годом ранее. Компания также указала, что число сделок почти удвоилось, а прайм-аренда поднялась до рекордных 61,50 евро за кв. м.

На этом фоне продажа Prinzregentenplatz 7–9 выглядит не единичным исключением, а частью более широкой переоценки качественных офисов. После периода роста ставок и падения цен покупатели стали жестче отбирать активы, но здания с долгосрочными арендаторами, хорошим местоположением и современными характеристиками остаются ликвидными.

Как сообщают эксперты International Investment, сделка Union Investment и CONREN Land не означает полного восстановления немецкого офисного рынка, но фиксирует важный ориентир для Мюнхена: капитал возвращается не в офисный сектор в целом, а в его наиболее защищенную часть — центральные, заполненные и технически качественные здания с предсказуемым арендным доходом.