Берлин заговорил о социализации жилищных портфелей

Берлин создал правовую основу для возможной передачи крупных частных активов в общественную собственность, но решение о жилищных портфелях пока не принято. Рамочный закон начнет действовать только 27 марта 2028 года и потребует отдельного отраслевого акта. Одновременно движение Deutsche Wohnen & Co enteignen дорабатывает собственный проект, рассчитанный примерно на 220 тыс. квартир. Федеральная коалиция намерена запретить землям Германии такие преобразования, однако соответствующий закон еще не принят.

Референдум 2021 года не передавал квартиры городу

В сентябре 2021 года 57,6% участников берлинского референдума поддержали предложение подготовить закон о социализации жилищных портфелей крупных компаний. За инициативу проголосовали 42,3% всех имевших право голоса, что позволило преодолеть установленный порог. Речь шла о политическом поручении Сенату Берлина, а не о готовом законе, поэтому голосование не изменило собственников квартир и не установило размер компенсации.

Юридически точнее говорить о социализации, а не об обычном изъятии имущества. Статья 15 Основного закона Германии позволяет переводить землю, природные ресурсы и средства производства в общественную собственность либо другие формы общественного хозяйства. Изъятие конкретного объекта для отдельной общественной цели регулируется другим механизмом — статьей 14.

Рамочный закон не изымает жилье у компаний

Палата депутатов Берлина одобрила рамочный закон 12 марта 2026 года. Документ датирован 18 марта и опубликован в официальном вестнике 27 марта. Он вступит в силу через 24 месяца после публикации — 27 марта 2028 года.

Закон устанавливает общие условия для социализации активов, связанных с общественно значимыми услугами. Мера должна преследовать общественную цель, быть необходимой и соразмерной, а также сопровождаться надлежащей компенсацией.

Документ не называет конкретные компании, дома или отрасли. Для каждого практического случая потребуется отдельный закон, который определит затрагиваемые активы, орган управления, процедуру передачи и порядок выплат. Отправной точкой при расчете компенсации рамочный закон называет рыночную стоимость, после чего должны быть сопоставлены общественные и частные интересы.

Берлинская коалиция Христианско-демократического союза и Социал-демократической партии намерена до вступления документа в силу добиться его проверки на соответствие конституции. До окончания такой проверки применение рамочного закона остается неопределенным.

Проект активистов охватывает около 220 тысяч квартир

Движение Deutsche Wohnen & Co enteignen представило первую редакцию собственного закона 26 сентября 2025 года. Проект касается групп связанных частных компаний, которым в Берлине принадлежит более 3 тыс. квартир.

Каждой группе предлагается оставить не менее 3 тыс. квартир. Остальные жилые объекты должны перейти к новому учреждению публичного права Gemeingut Wohnen — «Общественное жилищное достояние».

Из проекта исключены городские жилищные компании, кооперативы, предоставляющие жилье преимущественно своим членам, а также отвечающие установленным требованиям благотворительные, церковные и религиозные организации. Само движение оценивает потенциальный объем передаваемого фонда примерно в 220 тыс. квартир. Это оценка инициаторов, а не завершенная государственная инвентаризация.

Проект пока не является окончательным. Инициатива продолжает консультации и отдельно готовит закон об устройстве и управлении Gemeingut Wohnen. Только после завершения обоих документов их планируется внести в качестве народной законодательной инициативы. Точная дата возможного референдума официально не определена.

Компенсацию предлагают выплачивать сто лет

Проект предусматривает компенсацию в форме передаваемых долговых обязательств будущего общественного оператора. На них предполагается начислять фиксированные 3,5% годовых, а погашение должно продолжаться 100 лет равными ежегодными платежами. Берлин будет отвечать по этим обязательствам как гарант.

Полученные бумаги предполагается допустить к обращению на регулируемом рынке. Формальным плательщиком станет Gemeingut Wohnen, а источником обслуживания долга должны быть арендные поступления от переданного портфеля.

В предыдущей версии методика оценки была описана слишком широко. Средние показатели 2011–2013 годов применяются только при определении стоимости земли. Полученное значение предлагается ежегодно увеличивать на 3,5%, начиная с 2013 года и до года вступления закона в силу. Стоимость зданий должна рассчитываться отдельно по установленной в проекте затратной методике.

Инициаторы оценивают итоговую компенсацию примерно в 40–60% современной рыночной стоимости, или на 40–60% ниже рынка в зависимости от формулировки конкретного исследования. Этот диапазон является оценкой авторов и сторонников проекта, а не установленным законом размером. Суд может признать допустимой другую сумму.

Размер выплат станет главным предметом судебных споров

Рамочный закон Берлина и проект активистов используют разные исходные подходы. Первый называет отправной точкой текущую рыночную стоимость. Второй пытается исключить значительную часть роста стоимости земли после 2013 года.

Основной закон Германии требует компенсации, но не устанавливает, что она при социализации всегда должна полностью соответствовать рыночной цене. Суды должны будут определить, насколько глубоко законодатель вправе снижать выплату, можно ли растянуть ее на столетие и обеспечивает ли свободное обращение облигаций достаточную защиту владельцев.

Споры могут возникнуть и вокруг залогов. Проект предусматривает освобождение передаваемой недвижимости от большинства частноправовых обременений, сохраняя договоры аренды, права проживания, наследственное право застройки, а также отдельные права доступа и коммуникаций. Требования банков и других обеспеченных кредиторов предполагается учитывать в процедуре распределения компенсации.

Экспертная комиссия не устранила правовую неопределенность

Берлинская экспертная комиссия в 2023 году большинством сочла, что социализация крупных жилищных портфелей в принципе может соответствовать Основному закону при соблюдении требований общественной цели, соразмерности и компенсации. В докладе присутствуют особые мнения, поэтому его нельзя описывать как единогласное подтверждение всех элементов проекта.

Комиссия также указала, что требования к компенсации при социализации могут отличаться от обычного изъятия имущества. Она не определила единственную допустимую сумму и не проводила полного анализа будущей нагрузки на бюджет Берлина.

Статья 15 действует с 1949 года, но до сих пор не применялась для крупной практической социализации. Верховные суды Германии еще не выработали обязательных правил по порогу владения, оценке компенсации и границам полномочий федеральных земель. Берлинский спор способен стать первым масштабным прецедентом.

Федеральная коалиция хочет ограничить полномочия земель

В июле 2026 года федеральная коалиция Христианско-демократического союза, Христианско-социального союза и Социал-демократической партии договорилась подготовить закон, который сделает невозможной социализацию частных арендных портфелей на основании земельного законодательства.

Это пока политическое решение коалиционного комитета, а не вступившая в силу норма. Проект федерального закона еще должен пройти правительственную и парламентскую процедуры. Неясно и то, сможет ли обычный федеральный закон полностью исключить применение механизма, прямо предусмотренного статьей 15 Основного закона.

Федеральное регулирование может опередить вступление берлинского рамочного закона в силу. Оно также способно вызвать отдельный конституционный спор о разграничении полномочий между федерацией и землями.

Дефицит жилья поддерживает политическое давление

Средняя заявленная арендная ставка в Берлине в 2025 году составила €15,80 за кв. м в месяц. Это лишь на 0,1% больше, чем годом ранее, но стабилизация произошла после повышения более чем на 18% в 2023 году и примерно на 16% в 2024 году.

Рыночная доля свободного жилья в многоквартирных домах составляла только 0,3%. Для сбалансированного рынка обычно требуется 2–3%.

Население Берлина с 2010 года увеличилось более чем на 500 тыс. человек и приблизилось к 3,9 млн. За тот же период построили около 159 тыс. новых квартир. Еще примерно 27 тыс. единиц появились за счет переоборудования или замены существующего фонда. Городской план развития оценивает дополнительную потребность до 2040 года в 222 тыс. квартир.

Разница между старой и новой арендой усиливает дефицит доступного предложения. Средняя аренда в портфелях крупных институциональных владельцев составляет около €8,50 за кв. м, а у городских компаний — менее €7. Жильцы с относительно дешевыми старыми договорами стараются не переезжать, поскольку новая квартира часто означает резкое увеличение расходов.

Социализация не увеличит количество жилья

Передача собственности может изменить политику управления существующими домами, ограничить рост арендных платежей и закрепить крупный фонд в некоммерческом секторе. Она не создаст новых квартир: те же здания продолжат использоваться теми же жильцами.

Результат будет зависеть от размера компенсации, расходов на ремонт и энергоэффективность, качества управления общественным оператором и возможности финансировать новые проекты.

Сторонники рассчитывают оплачивать долговые обязательства из текущих арендных поступлений без прямого привлечения бюджетных кредитов. Однако гарантия Берлина означает, что риски недостаточности доходов полностью не исчезают. Финансовые последствия можно будет оценить точнее только после определения портфеля, стоимости объектов и условий облигаций.

Инвесторы столкнулись с законодательным риском

Немедленная передача активов маловероятна. Рамочный закон не действует до марта 2028 года, не распространяется автоматически на жилищные компании и может пройти конституционную проверку. Законодательная инициатива активистов также еще не завершена и не допущена к референдуму.

Риск при этом уже вышел за рамки политического лозунга. Существует подробно разработанная первая редакция закона, установлен порог в 3 тыс. квартир и предложена методика компенсации. Федеральное правительство одновременно готовит противоположное регулирование.

На индивидуальные квартиры, небольшие частные портфели и большинство кооперативов нынешний проект непосредственно не распространяется. Основная неопределенность касается крупных групп компаний, их кредиторов и покупателей институциональных портфелей.

Как сообщают эксперты International Investment, говорить о неизбежной передаче 220 тыс. квартир пока преждевременно. Берлинский рамочный закон начнет действовать лишь в 2028 году, федеральная коалиция готовит ограничительный закон, а текст активистов остается проектом. Однако политический риск для крупных собственников стал конкретнее: определены порог владения, предполагаемый оператор и схема выплат. Критический недостаток инициативы состоит в том, что смена владельца не увеличивает предложение жилья. Если длительные суды и гарантии по компенсационным облигациям ограничат возможности Берлина финансировать строительство, действующие арендаторы могут получить дополнительную защиту, а положение людей, которые только ищут квартиру, существенно не улучшится.

FAQ: социализация жилья в Берлине

Берлин уже решил забрать квартиры у крупных владельцев?

Нет. Рамочный закон не называет конкретные компании и не передает городу ни одной квартиры. Для этого потребуется отдельный закон или одобренный референдумом проект активистов.

Когда вступит в силу рамочный закон?

27 марта 2028 года — через 24 месяца после официального опубликования.

Сколько квартир может затронуть проект?

Инициатива оценивает потенциальный объем примерно в 220 тыс. квартир. Точный перечень еще не установлен государственными органами.

Какие владельцы попадают под действие проекта?

Связанные группы частных компаний, располагающие более чем 3 тыс. квартир в Берлине. Проект предусматривает сохранение у каждой такой группы портфеля не менее чем из 3 тыс. квартир.

Затронет ли закон небольших частных собственников?

Нет. Владельцы отдельных квартир и небольших портфелей не достигают установленного порога.

Попадут ли под проект жилищные кооперативы?

Большинство кооперативов, предоставляющих квартиры преимущественно своим членам, предлагается исключить.

Как хотят выплачивать компенсацию?

Через передаваемые долговые обязательства сроком на 100 лет с фиксированной ставкой 3,5% годовых. Берлин должен гарантировать их погашение.

Вся ли недвижимость будет оцениваться по ценам 2011–2013 годов?

Нет. Средние показатели этих лет используются только при расчете стоимости земли. Стоимость зданий определяется отдельно.

Может ли выплата оказаться ниже рыночной цены?

Да, проект предусматривает сумму ниже текущей рыночной стоимости. Допустимый размер снижения, вероятно, станет предметом судебного разбирательства.

Когда состоится новый референдум?

Точная дата не установлена. Проект закона и отдельный документ о будущем общественном операторе еще дорабатываются.

Может ли федеральное правительство остановить Берлин?

Федеральная коалиция объявила о намерении принять соответствующий закон, но он еще не внесен в окончательной форме и не одобрен парламентом.

Создаст ли социализация новые квартиры?

Нет. Она изменит собственника существующего фонда, но не увеличит число жилых помещений.