ბერლინი საცხოვრებელი პორტფელების სოციალიზაციას განიხილავს

ბერლინმა შექმნა სამართლებრივი საფუძველი მსხვილი კერძო აქტივების საზოგადოებრივ საკუთრებაში შესაძლო გადაცემისთვის, თუმცა გადაწყვეტილება საცხოვრებელ პორტფელებთან დაკავშირებით ჯერ მიღებული არ არის. ჩარჩო კანონი მხოლოდ 2028 წლის 27 მარტს ამოქმედდება და ცალკე დარგობრივ აქტს მოითხოვს. ამავდროულად, მოძრაობა Deutsche Wohnen & Co enteignen ასრულებს საკუთარ პროექტზე მუშაობას, რომელიც დაახლოებით 220 ათას ბინაზეა გათვლილი. ფედერალური კოალიცია აპირებს გერმანიის მიწებს მსგავსი გარდაქმნები აუკრძალოს, თუმცა შესაბამისი კანონი ჯერ მიღებული არ არის.

2021 წლის რეფერენდუმს ბინები ქალაქისთვის არ გადაუცია

2021 წლის სექტემბერში ბერლინის რეფერენდუმის მონაწილეთა 57,6%-მა მხარი დაუჭირა წინადადებას, მომზადებულიყო კანონი მსხვილი კომპანიების საცხოვრებელი პორტფელების სოციალიზაციის შესახებ. ინიციატივას ხმა მისცა ხმის უფლების მქონე მოქალაქეების 42,3%-მა, რამაც დადგენილი ბარიერის გადალახვის შესაძლებლობა მისცა. საქმე ეხებოდა ბერლინის სენატისთვის პოლიტიკური დავალების მიცემას და არა მზა კანონს, ამიტომ კენჭისყრას ბინების მესაკუთრეები არ შეუცვლია და არც კომპენსაციის ოდენობა განუსაზღვრავს.

იურიდიულად უფრო ზუსტია ვისაუბროთ სოციალიზაციაზე და არა ქონების ჩვეულებრივ ჩამორთმევაზე. გერმანიის ძირითადი კანონის მე-15 მუხლი იძლევა მიწის, ბუნებრივი რესურსებისა და წარმოების საშუალებების საზოგადოებრივ საკუთრებაში ან საზოგადოებრივი მეურნეობის სხვა ფორმებში გადაცემის საშუალებას. კონკრეტული ობიექტის ცალკეული საზოგადოებრივი მიზნით ჩამორთმევა რეგულირდება სხვა მექანიზმით — მე-14 მუხლით.

ჩარჩო კანონი კომპანიებს საცხოვრებელს არ ართმევს

ბერლინის დეპუტატთა პალატამ ჩარჩო კანონი 2026 წლის 12 მარტს დაამტკიცა. დოკუმენტი დათარიღებულია 18 მარტით და ოფიციალურ მაცნეში 27 მარტს გამოქვეყნდა. იგი ძალაში გამოქვეყნებიდან 24 თვის შემდეგ — 2028 წლის 27 მარტს შევა.

კანონი ადგენს ზოგად პირობებს საზოგადოებრივად მნიშვნელოვან სერვისებთან დაკავშირებული აქტივების სოციალიზაციისთვის. ღონისძიება უნდა ემსახურებოდეს საზოგადოებრივ მიზანს, იყოს აუცილებელი და თანაზომიერი, ასევე თან ახლდეს სათანადო კომპენსაცია.

დოკუმენტი არ ასახელებს კონკრეტულ კომპანიებს, სახლებს ან დარგებს. თითოეული პრაქტიკული შემთხვევისთვის საჭირო იქნება ცალკე კანონი, რომელიც განსაზღვრავს შესაბამის აქტივებს, მმართველ ორგანოს, გადაცემის პროცედურასა და გადახდის წესს. კომპენსაციის გაანგარიშებისას ამოსავალ წერტილად ჩარჩო კანონი საბაზრო ღირებულებას ასახელებს, რის შემდეგაც ერთმანეთს უნდა შეეჯეროს საზოგადოებრივი და კერძო ინტერესები.

ქრისტიან-დემოკრატიული კავშირისა და სოციალ-დემოკრატიული პარტიის ბერლინის კოალიცია აპირებს დოკუმენტის ძალაში შესვლამდე მიაღწიოს მის შემოწმებას კონსტიტუციასთან შესაბამისობაზე. ასეთი შემოწმების დასრულებამდე ჩარჩო კანონის გამოყენება გაურკვეველი რჩება.

აქტივისტების პროექტი დაახლოებით 220 ათას ბინას მოიცავს

მოძრაობამ Deutsche Wohnen & Co enteignen საკუთარი კანონის პირველი რედაქცია 2025 წლის 26 სექტემბერს წარადგინა. პროექტი ეხება დაკავშირებული კერძო კომპანიების ჯგუფებს, რომლებიც ბერლინში 3 ათასზე მეტ ბინას ფლობენ.

თითოეულ ჯგუფს სთავაზობენ შეუნარჩუნდეს არანაკლებ 3 ათასი ბინა. დანარჩენი საცხოვრებელი ობიექტები უნდა გადაეცეს საჯარო სამართლის ახალ დაწესებულებას Gemeingut Wohnen — „საზოგადოებრივი საცხოვრებელი საკუთრება“.

პროექტიდან გამორიცხულია საქალაქო საბინაო კომპანიები, კოოპერატივები, რომლებიც საცხოვრებელს უმეტესად საკუთარ წევრებს აწვდიან, ასევე დადგენილი მოთხოვნების შესაბამისი საქველმოქმედო, საეკლესიო და რელიგიური ორგანიზაციები. თავად მოძრაობა გადასაცემი ფონდის პოტენციურ მოცულობას დაახლოებით 220 ათას ბინად აფასებს. ეს ინიციატორების შეფასებაა და არა დასრულებული სახელმწიფო ინვენტარიზაცია.

პროექტი ჯერ არ არის საბოლოო. ინიციატივა განაგრძობს კონსულტაციებს და ცალკე ამზადებს კანონს Gemeingut Wohnen-ის მოწყობისა და მართვის შესახებ. მხოლოდ ორივე დოკუმენტის დასრულების შემდეგ იგეგმება მათი წარდგენა სახალხო საკანონმდებლო ინიციატივის სახით. შესაძლო რეფერენდუმის ზუსტი თარიღი ოფიციალურად განსაზღვრული არ არის.

კომპენსაციის გადახდას ასი წლის განმავლობაში გვთავაზობენ

პროექტი ითვალისწინებს კომპენსაციას მომავალი საზოგადოებრივი ოპერატორის გადაცემადი სასესხო ვალდებულებების სახით. მათზე დარიცხული უნდა იყოს ფიქსირებული წლიური 3,5%, ხოლო დაფარვა უნდა გაგრძელდეს 100 წლის განმავლობაში თანაბარი ყოველწლიური გადახდებით. ბერლინი ამ ვალდებულებებზე პასუხს აგებს, როგორც გარანტი.

მიღებული ფასიანი ქაღალდები იგეგმება დაშვებულ იქნას რეგულირებად ბაზარზე მიმოქცევისთვის. ფორმალური გადამხდელი გახდება Gemeingut Wohnen, ხოლო ვალის მომსახურების წყარო უნდა იყოს იჯარიდან მიღებული შემოსავლები გადაცემული პორტფელიდან.

წინა ვერსიაში შეფასების მეთოდოლოგია მეტისმეტად ფართოდ იყო აღწერილი. 2011–2013 წლების საშუალო მაჩვენებლები გამოიყენება მხოლოდ მიწის ღირებულების განსაზღვრისას. მიღებული მაჩვენებელი შემოთავაზებულია ყოველწლიურად გაიზარდოს 3,5%-ით, 2013 წლიდან კანონის ძალაში შესვლის წლამდე. შენობების ღირებულება ცალკე უნდა გაანგარიშდეს პროექტში დადგენილი დანახარჯების მეთოდოლოგიით.

ინიციატორები საბოლოო კომპენსაციას აფასებენ თანამედროვე საბაზრო ღირებულების დაახლოებით 40–60%-ად, ან ბაზარზე 40–60%-ით დაბლად, კონკრეტული კვლევის ფორმულირების მიხედვით. ეს დიაპაზონი წარმოადგენს პროექტის ავტორებისა და მხარდამჭერების შეფასებას და არა კანონით დადგენილ ოდენობას. სასამართლომ შესაძლოა დასაშვებად სხვა თანხა ცნოს.

გადახდების ოდენობა სასამართლო დავების მთავარი საგანი გახდება

ბერლინის ჩარჩო კანონი და აქტივისტების პროექტი განსხვავებულ საწყის მიდგომებს იყენებენ. პირველი ამოსავალ წერტილად მიმდინარე საბაზრო ღირებულებას ასახელებს. მეორე ცდილობს გამორიცხოს 2013 წლის შემდეგ მიწის ღირებულების ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი.

გერმანიის ძირითადი კანონი მოითხოვს კომპენსაციას, მაგრამ არ ადგენს, რომ სოციალიზაციისას იგი ყოველთვის სრულად უნდა შეესაბამებოდეს საბაზრო ფასს. სასამართლოებს მოუწევთ განსაზღვრონ, რამდენად აქვს უფლება კანონმდებელს შეამციროს გადასახდელი, შესაძლებელია თუ არა მისი გაწელვა საუკუნეზე და უზრუნველყოფს თუ არა ობლიგაციების თავისუფალი მიმოქცევა მფლობელების საკმარის დაცვას.

დავები შესაძლოა წარმოიშვას გირავნობებთან დაკავშირებითაც. პროექტი ითვალისწინებს გადასაცემი უძრავი ქონების გათავისუფლებას კერძოსამართლებრივი ტვირთების უმეტესობისგან, ინარჩუნებს რა იჯარის ხელშეკრულებებს, საცხოვრებელ უფლებებს, აღნაგობის მემკვიდრეობით უფლებას, ასევე ცალკეულ მისასვლელ და კომუნიკაციის უფლებებს. ბანკებისა და სხვა უზრუნველყოფილი კრედიტორების მოთხოვნები გათვალისწინებული უნდა იყოს კომპენსაციის განაწილების პროცედურაში.

ექსპერტთა კომისიას სამართლებრივი გაურკვევლობა არ აღმოუფხვრია

ბერლინის საექსპერტო კომისიამ 2023 წელს უმრავლესობით მიიჩნია, რომ მსხვილი საცხოვრებელი პორტფელების სოციალიზაცია პრინციპში შესაძლოა შეესაბამებოდეს ძირითად კანონს საზოგადოებრივი მიზნის, თანაზომიერებისა და კომპენსაციის მოთხოვნების დაცვის პირობებში. მოხსენებაში არის განსხვავებული აზრებიც, ამიტომ მისი დახასიათება პროექტის ყველა ელემენტის ერთსულოვან დადასტურებად არ შეიძლება.

კომისიამ ასევე მიუთითა, რომ სოციალიზაციის დროს კომპენსაციისადმი მოთხოვნები შეიძლება განსხვავდებოდეს ქონების ჩვეულებრივი ჩამორთმევისგან. მას არ განუსაზღვრავს ერთადერთი დასაშვები თანხა და არ ჩაუტარებია ბერლინის ბიუჯეტზე მომავალი დატვირთვის სრული ანალიზი.

მე-15 მუხლი მოქმედებს 1949 წლიდან, მაგრამ აქამდე არასდროს გამოყენებულა მსხვილი პრაქტიკული სოციალიზაციისთვის. გერმანიის უმაღლეს სასამართლოებს ჯერ არ შეუმუშავებიათ სავალდებულო წესები მფლობელობის ზღვართან, კომპენსაციის შეფასებასთან და ფედერალური მიწების უფლებამოსილების საზღვრებთან დაკავშირებით. ბერლინის დავა შესაძლოა პირველ მასშტაბურ პრეცედენტად იქცეს.

ფედერალურ კოალიციას მიწების უფლებამოსილებების შეზღუდვა სურს

2026 წლის ივლისში ქრისტიან-დემოკრატიული კავშირის, ქრისტიან-სოციალური კავშირისა და სოციალ-დემოკრატიული პარტიის ფედერალური კოალიცია შეთანხმდა მოამზადოს კანონი, რომელიც შეუძლებელს გახდის კერძო საიჯარო პორტფელების სოციალიზაციას მიწის კანონმდებლობის საფუძველზე.

ეს ჯერჯერობით კოალიციური კომიტეტის პოლიტიკური გადაწყვეტილებაა და არა ძალაში შესული ნორმა. ფედერალური კანონის პროექტმა ჯერ კიდევ უნდა გაიაროს სამთავრობო და საპარლამენტო პროცედურები. გაურკვეველია ისიც, შეძლებს თუ არა ჩვეულებრივი ფედერალური კანონი სრულად გამორიცხოს ისეთი მექანიზმის გამოყენება, რომელიც პირდაპირ არის გათვალისწინებული ძირითადი კანონის მე-15 მუხლით.

ფედერალურმა რეგულირებამ შესაძლოა დაასწროს ბერლინის ჩარჩო კანონის ძალაში შესვლას. მას ასევე შეუძლია გამოიწვიოს ცალკე კონსტიტუციური დავა ფედერაციასა და მიწებს შორის უფლებამოსილებების გამიჯვნის შესახებ.

საცხოვრებლის დეფიციტი პოლიტიკურ ზეწოლას აძლიერებს

საშუალო მოთხოვნილი საიჯარო განაკვეთი ბერლინში 2025 წელს შეადგენდა €15,80-ს კვ. მ-ზე თვეში. ეს წინა წელთან შედარებით მხოლოდ 0,1%-ით მეტია, თუმცა სტაბილიზაცია მოხდა მას შემდეგ, რაც ფასები გაიზარდა 18%-ზე მეტით 2023 წელს და დაახლოებით 16%-ით 2024 წელს.

მრავალბინიან სახლებში თავისუფალი საცხოვრებლის საბაზრო წილი მხოლოდ 0,3%-ს შეადგენდა. დაბალანსებული ბაზრისთვის ჩვეულებრივ საჭიროა 2–3%.

ბერლინის მოსახლეობა 2010 წლიდან 500 ათასზე მეტი ადამიანით გაიზარდა და 3,9 მილიონს მიუახლოვდა. იმავე პერიოდში აშენდა დაახლოებით 159 ათასი ახალი ბინა. კიდევ დაახლოებით 27 ათასი ერთეული გაჩნდა არსებული ფონდის გადაკეთების ან ჩანაცვლების ხარჯზე. ქალაქის განვითარების გეგმა დამატებით საჭიროებას 2040 წლამდე 222 ათას ბინად აფასებს.

სხვაობა ძველ და ახალ იჯარას შორის ხელმისაწვდომი მიწოდების დეფიციტს აძლიერებს. საშუალო იჯარა მსხვილი ინსტიტუციური მფლობელების პორტფელებში შეადგენს დაახლოებით €8,50-ს კვ. მ-ზე, ხოლო საქალაქო კომპანიებში — €7-ზე ნაკლებს. შედარებით იაფი ძველი ხელშეკრულებების მქონე მცხოვრებლები ცდილობენ არ გადავიდნენ, რადგან ახალი ბინა ხშირად ხარჯების მკვეთრ ზრდას ნიშნავს.

სოციალიზაცია საცხოვრებლის რაოდენობას არ გაზრდის

საკუთრების გადაცემამ შესაძლოა შეცვალოს არსებული სახლების მართვის პოლიტიკა, შეზღუდოს საიჯარო გადასახადების ზრდა და მსხვილი ფონდი არაკომერციულ სექტორში დაამკვიდროს. ის არ შექმნის ახალ ბინებს: იგივე შენობების გამოყენებას იგივე მცხოვრებლები გააგრძელებენ.

შედეგი დამოკიდებული იქნება კომპენსაციის ოდენობაზე, რემონტისა და ენერგოეფექტურობის ხარჯებზე, საზოგადოებრივი ოპერატორის მართვის ხარისხსა და ახალი პროექტების დაფინანსების შესაძლებლობაზე.

მხარდამჭერები იმედოვნებენ, რომ სასესხო ვალდებულებებს მიმდინარე საიჯარო შემოსავლებიდან გადაიხდიან, საბიუჯეტო კრედიტების პირდაპირი მოზიდვის გარეშე. თუმცა ბერლინის გარანტია ნიშნავს, რომ შემოსავლების არასაკმარისობის რისკები სრულად არ ქრება. ფინანსური შედეგების უფრო ზუსტად შეფასება შესაძლებელი გახდება მხოლოდ პორტფელის, ობიექტების ღირებულებისა და ობლიგაციების პირობების განსაზღვრის შემდეგ.

ინვესტორები საკანონმდებლო რისკის წინაშე აღმოჩნდნენ

აქტივების დაუყოვნებლივი გადაცემა ნაკლებად სავარაუდოა. ჩარჩო კანონი არ მოქმედებს 2028 წლის მარტამდე, ავტომატურად არ ვრცელდება საბინაო კომპანიებზე და შესაძლოა გაიაროს კონსტიტუციური შემოწმება. აქტივისტების საკანონმდებლო ინიციატივა ასევე ჯერ არ არის დასრულებული და არ არის დაშვებული რეფერენდუმზე.

ამასთან, რისკმა უკვე გასცდა პოლიტიკური ლოზუნგის ფარგლებს. არსებობს დეტალურად დამუშავებული კანონის პირველი რედაქცია, დადგენილია 3 ათასი ბინის ზღვარი და შემოთავაზებულია კომპენსაციის მეთოდოლოგია. ფედერალური მთავრობა პარალელურად საპირისპირო რეგულირებას ამზადებს.

ინდივიდუალურ ბინებზე, მცირე კერძო პორტფელებსა და კოოპერატივების უმეტესობაზე არსებული პროექტი პირდაპირ არ ვრცელდება. ძირითადი გაურკვევლობა ეხება მსხვილ კომპანიათა ჯგუფებს, მათ კრედიტორებსა და ინსტიტუციური პორტფელების მყიდველებს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, 220 ათასი ბინის გარდაუვალ გადაცემაზე საუბარი ჯერ ნაადრევია. ბერლინის ჩარჩო კანონი მხოლოდ 2028 წელს ამოქმედდება, ფედერალური კოალიცია ამზადებს შემზღუდველ კანონს, ხოლო აქტივისტების ტექსტი პროექტად რჩება. თუმცა მსხვილი მესაკუთრეებისთვის პოლიტიკური რისკი უფრო კონკრეტული გახდა: განსაზღვრულია მფლობელობის ზღვარი, სავარაუდო ოპერატორი და გადახდების სქემა. ინიციატივის კრიტიკული ნაკლი იმაში მდგომარეობს, რომ მესაკუთრის შეცვლა არ ზრდის საცხოვრებლის მიწოდებას. თუ ხანგრძლივი სასამართლოები და საკომპენსაციო ობლიგაციების გარანტიები შეზღუდავს ბერლინის შესაძლებლობებს დააფინანსოს მშენებლობა, მოქმედმა დამქირავებლებმა შესაძლოა მიიღონ დამატებითი დაცვა, ხოლო იმ ადამიანების მდგომარეობა, რომლებიც ახლა ეძებენ ბინას, არსებითად არ გაუმჯობესდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის სოციალიზაცია ბერლინში

ბერლინმა უკვე გადაწყვიტა ბინების წართმევა მსხვილი მფლობელებისთვის?

არა. ჩარჩო კანონი არ ასახელებს კონკრეტულ კომპანიებს და ქალაქს არცერთ ბინას არ გადასცემს. ამისთვის საჭირო იქნება ცალკე კანონი ან რეფერენდუმით დამტკიცებული აქტივისტების პროექტი.

როდის შევა ძალაში ჩარჩო კანონი?

2028 წლის 27 მარტს — ოფიციალური გამოქვეყნებიდან 24 თვის შემდეგ.

რამდენ ბინას შეიძლება შეეხოს პროექტი?

ინიციატივა პოტენციურ მოცულობას დაახლოებით 220 ათას ბინად აფასებს. ზუსტი ჩამონათვალი სახელმწიფო ორგანოებს ჯერ არ დაუდგენიათ.

რომელი მესაკუთრეები ექცევიან პროექტის მოქმედების ქვეშ?

დაკავშირებული კერძო კომპანიების ჯგუფები, რომლებიც ბერლინში 3 ათასზე მეტ ბინას ფლობენ. პროექტი ითვალისწინებს თითოეული ასეთი ჯგუფისთვის არანაკლებ 3 ათასი ბინის პორტფელის შენარჩუნებას.

შეეხება თუ არა კანონი მცირე კერძო მესაკუთრეებს?

არა. ცალკეული ბინებისა და მცირე პორტფელების მფლობელები დადგენილ ზღვარს ვერ აღწევენ.

მოექცევიან თუ არა პროექტის ქვეშ საბინაო კოოპერატივები?

კოოპერატივების უმეტესობა, რომლებიც ბინებს ძირითადად საკუთარ წევრებს აწვდიან, შემოთავაზებულია გამოირიცხოს.

როგორ სურთ კომპენსაციის გადახდა?

გადაცემადი სასესხო ვალდებულებების მეშვეობით 100 წლის ვადით, ფიქსირებული 3,5%-იანი წლიური განაკვეთით. ბერლინმა უნდა უზრუნველყოს მათი დაფარვის გარანტია.

მთელი უძრავი ქონება 2011–2013 წლების ფასებით შეფასდება?

არა. ამ წლების საშუალო მაჩვენებლები გამოიყენება მხოლოდ მიწის ღირებულების გაანგარიშებისას. შენობების ღირებულება ცალკე განისაზღვრება.

შეიძლება თუ არა გადასახდელი თანხა საბაზრო ფასზე დაბალი აღმოჩნდეს?

დიახ, პროექტი მიმდინარე საბაზრო ღირებულებაზე დაბალ თანხას ითვალისწინებს. შემცირების დასაშვები ოდენობა, სავარაუდოდ, სასამართლო განხილვის საგანი გახდება.

როდის გაიმართება ახალი რეფერენდუმი?

ზუსტი თარიღი დადგენილი არ არის. კანონპროექტი და ცალკე დოკუმენტი მომავალი საზოგადოებრივი ოპერატორის შესახებ ჯერ კიდევ მუშავდება.

შეუძლია თუ არა ფედერალურ მთავრობას შეაჩეროს ბერლინი?

ფედერალურმა კოალიციამ გამოაცხადა შესაბამისი კანონის მიღების განზრახვა, თუმცა ის საბოლოო სახით ჯერ არ არის ინიცირებული და არც პარლამენტს დაუმტკიცებია.

შექმნის თუ არა სოციალიზაცია ახალ ბინებს?

არა. ის შეცვლის არსებული ფონდის მესაკუთრეს, მაგრამ არ გაზრდის საცხოვრებელი ფართების რაოდენობას.