מחירי הדיור בישראל ירדו ב-20% בארבע שנים

מנכ״ל חברת הבנייה הגדולה Tidhar, אורי לוין, הצהיר כי מחירי הדיור בישראל בפועל ירדו ב-20% בארבע השנים האחרונות, אף שהנתונים הרשמיים אינם מראים זאת. בין הסיבות לכך הוא מנה את התפשטותן של הנחות, הטבות ותוכניות מימון, כך לפי Globes.

הטבות מיזמים בישראל: ירידה בהיקף המכירות

הסטטיסטיקה הרשמית אינה משקפת את מגמת המחירים האמיתית, הדגיש אורי לוין, מכיוון שיזמים משתמשים יותר ויותר בתוכניות מימון, הטבות וכלים נוספים לעידוד מכירות במקום בהורדה ישירה של מחירי הדירות.

״בארבע השנים האחרונות מחירי הדיור בישראל ירדו בפועל ב-20%״, ציין — ״מבצעי מימון, הטבות וכלים נוספים הובילו לכך שירידה זו אינה משתקפת בסטטיסטיקה. ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה קשה לתעד מגמה כזו, ולכן השוק אינו חש את ההשפעה הפסיכולוגית של ירידת המחירים״.

יזמים נאלצים לנקוט צעדים שונים למשיכת קונים בעקבות הירידה במכירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד סוף אפריל 2026 בישראל נותרו כ-84,000 דירות מקבלן שלא נמכרו — אחד הנתונים הגבוהים ביותר בכל הזמנים. בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו יותר מ-29 חודשים לשיווק היקף דירות זה.

מינואר עד אפריל נרשמה ירידה של 15.4% במספר העסקאות בהשוואה לאוקטובר–דצמבר ו-11% בחישוב שנתי. בשוק היד השנייה המצב חמור עוד יותר — ירידה של 17.7% ו-13% בהתאמה. בתל אביב היקף המכירות של דירות חדשות ודירות יד שנייה ירד ב-27% ברבעון. בשוק הדירות מקבלן במחוז לא נמצאו קונים ל-25 אלף דירות — 30% מכלל המלאי, ובעיר עצמה כמעט 10,000 דירות. בירושלים נותרו יותר מ-10,000 דירות לא מכורות.

ענף הבנייה בישראל: תקופה מאתגרת

מנכ״ל חברת Tidhar הגדיר את התקופה הנוכחית כאחת הקשות בתולדות שוק הנדל״ן הישראלי. יחד עם זאת, הנתונים הפונדמנטליים של הענף נותרו יציבים, והשוק המקומי הוא ״אחד החזקים בעולם״. דירות ממשיכות להימכר, אך הענף השתנה.

ענף הבנייה ספג את הזעזועים הקשים ביותר בעקבות מתקפת הטרור ב-7 באוקטובר. תחילה עבודות הבנייה הוקפאו, ולאחר מכן נוצר מחסור חמור בידיים עובדות עקב איסור כניסת פועלים פלסטינים. כיום מספר העובדים התייצב, אך עדיין קיים מחסור בכוח אדם מקצועי ומיומן.

״הענף נמצא במצב מורכב, אך לדעתי דווקא הוא המבטיח ביותר״, ציין לוין. — ״הביקוש נותר גבוה, התשתיות מתפתחות, מתחיל פרויקט המטרו, ונבנים חוות שרתים (דאטה סנטרס). השוק הצליח להסתגל״.

הסיבות לשינויים והתחזית לעתיד

אחת הסיבות לשינוי הדינמיקה בשוק הייתה המגבלות שהטיל בנק ישראל במרץ 2025. הרגולטור אסר על תוכניות מימון נפוצות שבהן הרוכש שילם מקדמה קטנה בלבד, ואת יתרת הסכום שילם מאוחר יותר בתנאים מועדפים. בעקבות כך הצטמצמה יכולתם של היזמים לתמרץ ביקושים, ונתוני המכירות החלו לשקף בצורה מדויקת יותר את מצב השוק האמיתי.

אורי לוין צופה כי המצב המורכב בשוק יימשך עוד זמן רב. הריביות אמנם ירדו בהמשך, אך אין לצפות לחזרתו של עידן הכסף הזול. ״משברים עשויים להימשך זמן רב, ולכן יש להיערך לתקופה ממושכת של חוסר יציבות״, הצהיר.

ההסכם עם סעודיה או הבחירות הקרבות עשויים לשנות את המצב, אך לחברות עדיף לפעול לפי תרחיש שמרני. היזמים נקראים להפחית את התלות במימון בנקאי, לצמצם את נטל החוב, להגדיל את התשואה מהנכסים הקיימים ולהיות מוכנים להתמודד בעצמם עם תקופות משבר.

מה המשמעות עבור המשקיעים

האנליסטים של International Investment מציינים כי בבחינת פרויקטים, על המשקיעים בישראל להביא בחשבון לא רק את המחירים הרשמיים, אלא גם את תנאי העסקאות בפועל, כולל הנחות, משכנתאות מסובסדות, דחיית תשלומים והטבות נוספות שמציעים היזמים.

המלאי הגבוה של דירות שלא נמכרו, הירידה במספר העסקאות והריביות הגבוהות מעידים על כך שהשוק עדיין נתון ללחץ. גורמי הביקוש לטווח ארוך נראים יציבים, ונכסים איכותיים במיקומים מבוקשים עשויים לשמור על פוטנציאל צמיחה לאחר התאוששות השוק. עם זאת, בטווח הקצר המצב בשוק צפוי להישאר מאתגר.

בין הגורמים הנוספים — רף כניסה גבוה ותשואה נמוכה על נדל״ן למגורים. כתוצאה מכך, יותר ויותר ישראלים מגוונים את השקעותיהם ופונים לשווקים בחו״ל. אחד היעדים הפופולריים ביותר נותר גאורגיה: בטביליסי הישראלים הם כבר קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר של נדל״ן, ובבטומי הם נמנים עם המשקיעים הפעילים ביותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment