״Этажи״ בודקת רוכשי דירות ברוסיה לפי מרשם צווי הגיוס

רשת סוכנויות הנדל״ן ״Этажи״ החלה לדרוש מלקוחות תמציות ממרשם צווי הגיוס לפני ביצוע עסקאות, כך מדווח РБК. החברה הסבירה כי כבר נרשמו מקרים של השהיית רישום חוזים של מועמדים לשירות ביטחון. עסקאות עם קונים ומוכרים כאלה נמצאות באזור סיכון.

הגבלות על עסקאות נדל״ן ברוסיה

מנהל חברת ״Этажи״, סרגיי צ׳וז׳אקוב, הסביר כי תמציות ממרשם הצווים נדרשות ממוכרים וקונים בגילאי 18 עד 65. המסמך מועבר רק בהסכמת הצדדים לעסקה. הסיבה להחלטה היא שינויים בחקיקה.

באפריל 2023 הורה נשיא רוסיה ולדימיר פוטין להקים מרשם אחיד של חייבי גיוס ולהנהיג צווים אלקטרוניים, שניתן לשלוח גם דרך פורטל ״גוסאוסלוגי״ (Gosuslugi). המסמך נחשב כנמסר מרגע פרסומו באזור האישי.

לאזרחים שקיבלו צו אך לא התייצבו בלשכת הגיוס ללא סיבה מוצדקת תוך 20 ימים קלנדריים, נקבעו הגבלות זמניות במספר תחומים:

n
• רישום עסקאות נדל״ן וכלי רכב;
n
• רישיון נהיגה ברכב;
n
• חתימה על הסכמי אשראי והלוואות.
n

ההחלטה על ביטול ההגבלות מתקבלת לאחר התייצבות האזרח בלשכת הגיוס או אישור סיבה מוצדקת להיעדרותו. היא נוצרת במרשם הרישום הצבאי באופן אוטומטי — עם חתימה אלקטרונית.

חברת ״Этажи״ כבר נתקלה במקרה שבו Росреестр השהה עסקת נדל״ן, ולכן הוחלט להכניס דרישה נוספת זו. ראש הסוכנות סבור כי אין כל קושי בהמצאת התמצית, והדבר יסייע למנוע מקרים דומים בעתיד.

הערכות של משפטנים

דוקטור למשפטים, המרצה בולאט טוגוטוב, סבור כי דרישת תמצית ממרשם צווי הגיוס אינה מנוגדת לחוק. סוכנות נדל״ן רשאית לבקש מסמכים נוספים אם היא רואה בכך צורך לצמצום סיכונים. זו אינה חובה של הלקוח, וסירוב להציגה אינו מהווה הפרת חוק. יחד עם זאת, החברה רשאית לסרב לעסקה כזו.

המומחה ציין גם כי ההגבלות הקבועות בחוק מתייחסות, ככל הנראה, למיועדים לשירות ביטחון — גברים בגילאי 18 עד 30, אך ״Этажи״ בודקת לקוחות עד גיל 65. טווח זה עשוי לנבוע מזהירות יתר של החברה.

המשפטן אלכסנדר נדמיטוב הדגיש כי מדובר באמצעי זהירות נוסף שחברה ספציפית החליטה לנקוט בו. ספק אם ניתן לומר שהדרישה חלה על כלל אזרחי רוסיה בגילאי 18 עד 65.

השותף המנהל במשרד עורכי הדין ״טיים לקס״, ארטיום גריציוק, הסביר כי החוק ״אודות רישום ממלכתי של מקרקעין״ אינו מחייב הצגת תמצית ממרשם הצווים כמסמך חובה לרישום עסקה. לדעתו, הדרישה אינה חוקית.

גישה חדשה לבדיקת עסקאות

אנליסטים של International Investment מציינים כי שוק הנדל״ן מתחיל להסתגל לסיכונים משפטיים חדשים. לעת עתה בדיקת הלקוחות נותרה יוזמה של חברות בודדות, ולא דרישת חובה לכל הצדדים בעסקאות. עם זאת, היא עשויה להפוך לנרחבת יותר ולהתרחב לסוכנויות נוספות.

המשמעות היא שחלק מרוכשי ומוכרי הנדל״ן מאבדים למעשה את היכולת לבצע עסקאות מקרקעין. במידה רבה יותר, השינויים נוגעים לאזרחי רוסיה שאינם מעוניינים לשרת בצבא ומשתמטים מגיוס. יהיה להם קשה יותר לקבל כספים עבור נכסיהם ולעזוב את המדינה.

במרבית המקרים משמעות הדבר היא רק הרחבת חבילת המסמכים. בדיקת מגבלות אפשריות הקשורות לחקיקה החדשה עשויה להפוך לחלק מנוהל הערכת סיכונים סטנדרטי לצד שלבים אחרים, עובדה שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment