ההשקעות בנדל״ן בשוודיה צמחו ב-40%

היקף ההשקעות בנדל״ן בשוודיה בחודשים ינואר–ספטמבר 2026 הגיע לכ-145 מיליארד קרונות שוודיות — כ-40% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, בסתיו איבד השוק חלק מהמומנטום. ברבעון השלישי נרשמו עסקאות בהיקף של כ-26 מיליארד קרונות, ירידה של 16% לעומת אותו רבעון אשתקד. במקביל, מספר העסקאות זינק ב-76%. נתונים אלה הציגה חברת CBRE ב-9 בנובמבר בסקירה Sweden Investment Market Figures Q3 2026.

השוק התעורר, אך עסקאות הענק התחלקו באופן לא אחיד

הסיכום לתשעת החודשים משקף במידה רבה את עוצמתו של הרבעון השני. בחודשים יולי–ספטמבר חלה ירידה שנתית בהיקף הכספי הכולל של העסקאות, למרות שמספר הפעולות גדל באופן חד. שילוב זה מעיד על שינוי במבנה השוק: נכסים החליפו ידיים לעיתים קרובות יותר, אך הריכוז הכספי של עסקאות גדולות בודדות היה נמוך יותר בהשוואה לרבעון המקביל ב-2025.

עבור חברות השקעה, גודל העסקה מכתיב את הנגישות למימון, את הצורך בשיתוף שותפים ואת מהירות הסגירה. רכישת תיק נכסים גדול אחד עשויה להניב נפח כספי גבוה יותר מעשרות רכישות של נכסים קטנים. לכן, כדאי לבחון את העלייה במספר העסקאות לצד היקפן הכספי וסוג הנדל״ן.

השוק השוודי מתאושש בהדרגה מתוצאות תקופת הריביות הגבוהות וירידת שווי הנכסים. בשנים הקודמות צמצמו חלק מבעלי הנכסים את עומס החובות ומכרו נדל״ן. בשלב הנוכחי בולטים רוכשים המסוגלים להעריך במדויק את הכנסות השכירות העתידיות ואת עלויות התחזוקה של המבנים.

לוח 1. שוק עסקאות ההשקעה בשוודיה: ינואר–ספטמבר ורבעון שלישי 2026

מדד / Metric	ערך / Value	תקופה / Period
עסקאות / Deal volume	~SEK 145bn	Jan–Sep 2026
שינוי 9M / Change	+40%	vs Jan–Sep 2025
עסקאות Q3 / Deal volume	~SEK 26bn	Q3 2026
שינוי Q3 / Change	−16%	vs Q3 2025
כמות / Deal count	+76%	Q3 YoY
חלקם של זרים / Foreign share	16%	Q3 2026
ממוצע חמש-שנתי / Five-year avg	~20%	foreign share

מקור: CBRE, Sweden Investment Market Figures Q3 2026, פורסם ב-9 בנובמבר 2026.

תרשים 1. דינמיקת היקף ומספר עסקאות הנדל״ן בשוודיה. התקופות והיחידות בגרף משתנות.

ההון הפרטי השוודי שולט בשוק

ברבעון השלישי היוו משקיעים זרים כ-16% מהיקף העסקאות — מתחת לממוצע החמש-שנתי העומד על כ-20%. עיקר הפעילות נרשמה בקרב שחקנים מקומיים, כולל חברות פרטיות שבבעלותן נדל״ן מסחרי ולמגורים. לפיכך, הגידול הכולל בעסקאות במהלך תשעת החודשים לווה בנתח בינלאומי מצומצם יחסית ברבעון האחרון.

בעבר כבר דיווח International Investment על שובם של רוכשים זרים לשוק השוודי בתחילת שנת 2026. הנתונים החדשים של CBRE משקפים את המגמה בהמשך התקופה: ההון הבינלאומי עדיין נוכח בעסקאות בודדות, אך התפלגות הפעילות ברבעון השלישי נוטה יותר לכיוון משקיעים מקומיים. הבדל זה מהותי להערכת הנזילות ומידת התחרות על נכסים ספציפיים.

בשונה מנתוני רישום הבעלות הרשמיים, דוח CBRE מציג עסקאות שנכללו במחקרי החברה. ענפים מסוימים ועסקאות תיק גדולות עשויים להשפיע משמעותית על התוצאה הרבעונית. כדי לקבל החלטת רכישה, משקיע זקוק לנתונים על שוק השכירות הספציפי ואיכות השוכרים.

שתי עסקאות גדולות בהיקף של 2.65 מיליארד קרונות

CBRE הבליטה שתי עסקאות מובילות ברבעון. חברת Public Property Invest רכשה תיק נכסים מגוון של SBB בכ-1.35 מיליארד קרונות. התיק כולל שישה מבני ציבור בשטוקהולם, קרלסקרונה, גוטלנד ובפינלנד, בהם בתי אבות חדשים ומבנה משטרה משופץ.

העסקה הגדולה הנוספת היא רכישת כ-500 דירות בשטוקהולם על ידי Slättö מחברת Bonava תמורת 1.3 מיליארד קרונות. תחילת בנייתם של נכסים אלה תוכננה לסתיו 2026. מדובר בהשקעה במאגר מגורים עתידי, ולכן אין להשוות ישירות את סכום העסקה להכנסות מבית דירות מאוכלס שכבר מושכר.

שתי הפעולות ממחישות את מגוון הנכסים המושכים הון: תשתיות ציבוריות ובנייה למגורים פועלות מול מקורות הכנסה ורמות סיכון שונות. היחס בין שווי העסקה למספר הדירות אינו מעניק אינדיקציה מדויקת למחיר הממוצע של דירה גמורה, מאחר שברכישה מגולמים מאפייני שלב הפרויקט.

מה המשמעות של ההפוגה הרבעונית עבור המשקיעים

השאלה המרכזית עבור ענף הנדל״ן השוודי נוגעת כעת לאופי ההתאוששות. ההיקף הכספי בתשעת החודשים עולה באופן ניכר על נתוני השנה שעברה, אך חודשי יולי–ספטמבר מדגישים את הרגישות הגבוהה של הסכום הכולל לקיומן של עסקאות גדולות בודדות. הגידול במספר העסקאות עשוי לסייע לשוק בקביעת נקודות ייחוס חדשות למחירים לפי מגזרים ואזורים.

על משקיע זר לבחון בנפרד את סיכון המטבע של הקרונה השוודית, תנאי השכירות, עלויות המימון והוצאות אחזקת הנכס. התשואות משכירות של דירות מגורים ושטחי מסחר מגיבות בצורה שונה לאינפלציה, לתעסוקה ולשינויים בתנאי האשראי.

השילוב של עסקאות ב-145 מיליארד קרונות בתשעה חודשים לצד רבעון שלישי מתון יותר מציג שוק הנמצא בשלב מעבר. הרוכשים המקומיים נותרים הכוח המוביל, והפעילות מתרחבת בעיקר במספר העסקאות. הרבעונים הבאים יעידו האם עסקאות בינלאומיות רחבות היקף יחזירו את השוק לקצב שנרשם במחצית הראשונה של השנה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מהו היקף עסקאות הנדל״ן בשוודיה בתשעת החודשים של 2026? כ-145 מיליארד קרונות שוודיות, עלייה שנתית של כ-40%, לפי נתוני CBRE.

מדוע הרבעון השלישי היה מתון יותר למרות הגידול במספר העסקאות? ההיקף הכספי ירד בעוד שמספר העסקאות זינק ב-76%; הרכב העסקאות וגודלן השתנו.

מהו חלקם של משקיעים זרים בשוק? ברבעון השלישי חלקם עמד על כ-16%, לעומת ממוצע של כ-20% בחמש השנים האחרונות.

אילו נכסים נכללו בעסקאות הבולטות ביותר? תיק נכסים ציבוריים של SBB ופרויקט מגורים של Bonava בשטוקהולם.

תגיות: שוודיה, נדל״ן, השקעות, CBRE, שטוקהולם, נדל״ן מסחרי, עסקאות, הון זר