შვედეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 40%-ით გაიზარდა

შვედეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ 2026 წლის იანვარ–სექტემბერში დაახლოებით 145 მლრდ შვედურ კრონს მიაღწია — თითქმის 40%-ით მეტს, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. თუმცა შემოდგომაზე ბაზარმა ტემპი ნაწილობრივ შეანელა. III კვარტალში განხორციელდა დაახლოებით 26 მლრდ კრონის ღირებულების გარიგებები, რაც გასული წლის იმავე კვარტლის მაჩვენებელზე 16%-ით ნაკლებია. ამასთან, გარიგებების რაოდენობა 76%-ით გაიზარდა. აღნიშნული მონაცემები CBRE-მ 9 ნოემბერს გამოაქვეყნა მიმოხილვაში Sweden Investment Market Figures Q3 2026.

ბაზარი გამოცოცხლდა, თუმცა მსხვილი გარიგებები არათანაბრად გადანაწილდა

ცხრათვიანი შედეგი დიდწილად ასახავს ძლიერ მეორე კვარტალს. ივლის–სექტემბერში ფულადი გარიგებების საერთო მოცულობა წლიურ ჭრილში შემცირდა, თუმცა ოპერაციების რაოდენობა მკვეთრად გაიზარდა. ეს კომბინაცია ბაზრის სტრუქტურის ცვლილებაზე მიუთითებს: აქტივები უფრო ხშირად გადადიოდა ახალ მფლობელებთან, მაგრამ ცალკეული მსხვილი გარიგებების ფულადი კონცენტრაცია ნაკლები იყო, ვიდრე 2025 წლის შესაბამის კვარტალში.

საინვესტიციო კომპანიებისთვის გარიგების ზომა განსაზღვრავს დაფინანსებაზე წვდომას, პარტნიორების მოზიდვის საჭიროებასა და დახურვის სისწრაფეს. ერთი მსხვილი პორტფელის შეძენამ შეიძლება მეტი ფულადი მოცულობა მოიტანოს, ვიდრე მცირე ობიექტების რამდენიმე ათეულმა ყიდვამ. ამიტომ ოპერაციების რაოდენობის ზრდის განხილვა მიზანშეწონილია თანხასთან და უძრავი ქონების ტიპთან ერთად.

შვედეთის ბაზარი თანდათან გამოდის მაღალი განაკვეთებისა და აქტივების შეფასების შემცირების პერიოდის შედეგებიდან. წინა წლებში მესაკუთრეთა ნაწილი ამცირებდა სასესხო ტვირთს და ყიდდა უძრავ ქონებას. ახალ ეტაპზე წინა პლანზე გამოდიან მყიდველები, რომლებსაც შეუძლიათ ზუსტად შეაფასონ მომავალი საიჯარო შემოსავლები და შენობების მომსახურების ხარჯები.

ცხრილი 1. შვედეთის საინვესტიციო გარიგებების ბაზარი: იანვარი–სექტემბერი და 2026 წლის III კვარტალი

წყარო: CBRE, Sweden Investment Market Figures Q3 2026, გამოქვეყნებულია 2026 წლის 9 ნოემბერს.

გრაფიკი 1. შვედეთის უძრავი ქონების გარიგებების მოცულობისა და რაოდენობის დინამიკა. გრაფიკზე პერიოდები და ერთეულები განსხვავდება.

შვედური კერძო კაპიტალი დომინირებს

III კვარტალში უცხოელმა ინვესტორებმა უზრუნველყვეს გარიგებების მოცულობის დაახლოებით 16% — რაც ხუთწლიან საშუალო დონეზე (დაახლოებით 20%) დაბალია. ძირითადი აქტიურობა ადგილობრივმა მოთამაშეებმა განახორციელეს, მათ შორის კერძო კომპანიებმა, რომლებიც ფლობენ კომერციულ და საცხოვრებელ უძრავ ქონებას. გამოდის, რომ ცხრა თვის განმავლობაში გარიგებების საერთო ზრდას თან ახლავს შედარებით შეზღუდული საერთაშორისო წილი ბოლო კვარტალში.

ადრე International Investment უკვე წერდა 2026 წლის დასაწყისში შვედურ ბაზარზე უცხოელი მყიდველების დაბრუნების შესახებ. CBRE-ს ახალი სტატისტიკა აჩვენებს მომდევნო პერიოდის დინამიკას: ცალკეულ გარიგებებში უცხოური კაპიტალი წარმოდგენილია, თუმცა მესამე კვარტლის ეროვნული სტრუქტურა უფრო მეტად არის გადახრილი შიდა ინვესტორებისკენ. ეს განსხვავება მნიშვნელოვანია ლიკვიდურობისა და კონკრეტულ ობიექტებზე კონკურენციის შესაფასებლად.

საკუთრების რეგისტრაციის ოფიციალური სტატისტიკისგან განსხვავებით, CBRE-ს ანგარიში ასახავს კომპანიის კვლევაში ჩართულ გარიგებებს. ცალკეულ სეგმენტებსა და მსხვილ პორტფელურ ოპერაციებს შეუძლია მნიშვნელოვნად შეცვალოს კვარტლის შედეგი. შესყიდვის შესახებ გადაწყვეტილების მისაღებად ინვესტორს სჭირდება მონაცემები იჯარის კონკრეტულ ბაზარსა და მოიჯარეების ხარისხზე.

ორი მსხვილი ოპერაცია 2,65 მლრდ კრონის ოდენობით

CBRE-მ გამოყო კვარტლის ორი უმსხვილესი გარიგება. Public Property Invest-მა შეიძინა SBB-ის დივერსიფიცირებული პორტფელი დაახლოებით 1,35 მლრდ კრონად. მასში შევიდა საზოგადოებრივი უძრავი ქონების ექვსი ობიექტი სტოკჰოლმში, კარლსკრუნაში, გოტლანდსა და ფინეთში, მათ შორის ხანდაზმულთა ახალი სახლები და განახლებული პოლიციის შენობა.

მეორე მსხვილი გარიგებაა — Slättö-ს მიერ Bonava-სგან სტოკჰოლმში დაახლოებით 500 ბინის შეძენა 1,3 მლრდ კრონად. ამ ობიექტების მშენებლობის დაწყება იგეგმებოდა 2026 წლის შემოდგომაზე. ეს არის ინვესტიცია მომავალ საცხოვრებელ ფონდში, ამიტომ გარიგების ფულადი თანხა პირდაპირ ვერ შედარდება უკვე დასახლებული საიჯარო სახლის შემოსავალთან.

ორივე ოპერაცია აჩვენებს აქტივების მრავალფეროვნებას, რომლებიც კაპიტალს იზიდავს: საზოგადოებრივი ინფრასტრუქტურა და საცხოვრებელი მშენებლობა მუშაობენ შემოსავლისა და რისკების სხვადასხვა წყაროსთან. გარიგების თანხისა და ბინების რაოდენობის თანაფარდობა არ იძლევა სრულად დასრულებული ბინის საშუალო ფასის მზა შეფასებას, რადგან ყიდვისას გათვალისწინებულია პროექტის ეტაპის თავისებურებები.

რას ნიშნავს კვარტალური პაუზა ინვესტორებისთვის

შვედეთის უძრავი ქონებისთვის მთავარი საკითხი ახლა აღდგენის ხარისხს უკავშირდება. ცხრათვიანი მოცულობა არსებითად აღემატება გასული წლის მაჩვენებელს, მაგრამ ივლის–სექტემბერი ადასტურებს საბოლოო თანხის მაღალ მგრძნობელობას რამდენიმე მსხვილი ოპერაციის მიმართ. გარიგებათა რაოდენობის ზრდა შესაძლოა დაეხმაროს ბაზარს სეგმენტებისა და ტერიტორიების მიხედვით ფასების ახალი ორიენტირების დადგენაში.

უცხოელმა ინვესტორმა ცალკე უნდა შეაფასოს შვედური კრონის სავალუტო რისკი, იჯარის სტრუქტურა, დაფინანსების ღირებულება და ობიექტების მოვლის ხარჯები. საცხოვრებელი და კომერციული ფართების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლები განსხვავებულად რეაგირებს ინფლაციაზე, დასაქმების დინამიკასა და საკრედიტო პირობების ცვლილებებზე.

ცხრა თვეში 145 მლრდ კრონის ღირებულების გარიგებების თანხვედრა შედარებით სუსტ III კვარტალთან აჩვენებს, რომ ბაზარი გარდამავალ ფაზაშია. ადგილობრივი მყიდველები მთავარ ძალად რჩებიან, ხოლო აქტივობა იზრდება ოპერაციების რაოდენობით. მომდევნო კვარტლები აჩვენებს, შეძლებს თუ არა მსხვილი საერთაშორისო გარიგებები მოცულობის დაბრუნებას წლის პირველი ნახევრის ტემპებთან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რა მოცულობის გარიგებები განხორციელდა შვედეთის უძრავი ქონების ბაზარზე 2026 წლის ცხრა თვეში? დაახლოებით 145 მლრდ შვედური კრონი, დაახლოებით +40% წლიურ ჭრილში, CBRE-ს მონაცემებით.

რატომ აღმოჩნდა III კვარტალი უფრო სუსტი გარიგებების რაოდენობის ზრდის ფონზე? ფულადი მოცულობა შემცირდა, ხოლო ოპერაციების რაოდენობა 76%-ით გაიზარდა; შეიცვალა გარიგებების სტრუქტურა და მასშტაბი.

როგორია უცხოელი ინვესტორების წილი? III კვარტალში დაახლოებით 16%, ხუთწლიან საშუალო მაჩვენებელთან (დაახლოებით 20%) შედარებით.

რა ობიექტები შევიდა უმსხვილეს ოპერაციებში? SBB-ის საზოგადოებრივი უძრავი ქონების პორტფელი და Bonava-ს საცხოვრებელი პროექტი სტოკჰოლმში.