נדל״ן בגאורגיה: טביליסי ובתומי נעות במסלולים שונים

שוק הנדל״ן בגאורגיה בשנת 2026 ממשיך לצמוח, אך טביליסי ובתומי נעות באופן ברור יותר במסלולים שונים. באוגוסט נרשמו בבירה 3,388 עסקאות דיור — עלייה של 18.9% לעומת השנה הקודמת, והיקף השוק הכספי צמח ב-35.2% ל-297 מיליון דולר. בבתומי ירד מספר העסקאות ב-4.3% ל-1,235, בעוד ששוויין עלה ב-2.9% ל-81 מיליון דולר. הפער המרכזי טמון במבנה הביקוש: זרים היוו 14% מהרכישות בטביליסי ו-52% בבתומי. עבור המשקיע מדובר בשני שווקים נפרדים: הבירה נשענת על ביקוש עירוני קבוע והשכרה לטווח ארוך, בעוד שחוף הים השחור מתבסס על תיירות, רוכשים זרים ונדל״ן נופש. במקביל, דווקא בבתומי בולטת מגמה חדשה: ההיצע ההמוני של דירות ואפרטמנטים גדל בקצב מהיר בהרבה ממאגר נכסי המלונאות הממותגים והאיכותיים.

טביליסי מאיצה, בתומי משנה את מבנה הביקוש

נתונים עדכניים של RECOV by Colliers מראים כי באוגוסט שוק הנדל״ן בטביליסי האיץ באופן ניכר. מספר העסקאות עלה ב-18.9% בחישוב שנתי ל-3,388, ושוויו של הנדל״ן שנמכר גדל ב-35.2% ל-297 מיליון דולר. במכירות של דירה מקבלן בפרויקטים חדשים נרשמה עלייה של 23.7%. הגידול העיקרי נרשם בין היתר בסמגורי ובדידי דיגומי. שיעור הרוכשים הזרים עלה ל-14%, אך השוק ממשיך להתבסס בעיקר על אזרחי גאורגיה.

בתומי מציגה מודל אחר. באוגוסט נמכרו בה 1,235 דירות, ירידה של 4.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, היקף השוק הכספי גדל ל-81 מיליון דולר. המכירות של דירה מקבלן במבנים חדשים ירדו ב-6.3%, ואילו בנכסי יד שנייה חלה עלייה של 31.4%. המחיר המשוקלל של דירה בפרויקטים חדשים עמד על $1,386 למ״ר, עלייה של 1.2% לעומת השנה הקודמת. הזרים היוו 52% מכלל הרכישות הרשומות — לראשונה חלקם בפלח זה עבר את חלקם של הקונים הגאורגים.

הבדל זה הוא עקרוני. טביליסי נותרת שוק בעל אוכלוסייה קבועה גדולה, מקומות עבודה, אוניברסיטאות ופעילות עסקית ענפה. בתומי קשורה הרבה יותר לביקוש עבור השקעות בינלאומיות ולתיירות. מסיבה זו, דירה זהה בשתי הערים מהווה למעשה מוצר השקעה שונה לחלוטין.

מחירי הנדל״ן בטביליסי ממשיכים לעלות

הסטטיסטיקה הרשמית מעידה אף היא על יציבות הבירה. ברבעון השני של 2026 עלה מדד מחירי הדיור החדש בטביליסי ב-4.9% לעומת השנה הקודמת וב-0.9% לעומת הרבעון הקודם. בהשוואה לרמת הבסיס של 2020, עלות הדיור החדש זינקה ב-63.8%. Geostat מפרסמת את המדד מדי רבעון.

השכונות המרכזיות וואקה נותרות היקרות ביותר. במקביל, המבנה העירוני מאפשר למשקיע מגוון רחב של אסטרטגיות: מתאצמינדה וואקה פונות לפלח היוקרה, סבורתלו משלבת עסקים ומגורים, ואילו סמגורי, גלדאני ודידי דיגומי מאפשרות כניסה לשוק בתקציבים נמוכים יותר.

הגידול בהיקף העסקאות נתמך גם בנתונים מוקדמים יותר. ביולי נרשמו בטביליסי 4,475 עסקאות מכירת דירות. שוק היד השנייה הגיע לנפח החודשי הגבוה ביותר מאז שנת 2022. בסקירה של International Investment על נדל״ן בטביליסי, נאמדה התשואה הגולמית המחושבת מהשכרה לטווח ארוך ב-8.5%. בוואקה הגיע שכר הדירה הממוצע ל-$15.1 למ״ר בחודש, במתאצמינדה — $13, בסבורתלו — $11.4, ובקרצאניסי — $10.8.

עבור הבירה זהו אחד מעמודי התווך של השקעות נדל״ן: ההשכרה תלויה פחות בעונות התיירות, והביקוש נובע הן מתושבים מקומיים והן ממומחים זרים, סטודנטים ומהגרים.

בתומי נותרת שוק השקעות בינלאומי

בבתומי המצב שונה בתכלית. יותר ממחצית מהעסקאות שנרשמו באוגוסט בוצעו על ידי זרים, וחלק ניכר מהפרויקטים שבהם נמכרת דירה מקבלן מתוכננים מראש למטרת השכרה להשקעה ולא למגורי קבע.

במחקר שנותח על ידי International Investment, כ-80% מהעסקאות בשוק המגורים בבתומי נקשרו למטרות השקעות. בשנים 2025–2029 מתוכננת מסירה של כ-58 אלף דירות חדשות בעיר, כאשר כ-46.3 אלף מתוכן (כ-80%) מיועדות בעיקר להשכרה לטווח קצר. יותר ממחצית מדירות ההשקעה הנמצאות בבנייה הן דירות סטודיו בטווח המחירים הבינוני.

נתון זה כבר שינה את מבנה השוק. בתחילת 2026 העלה מחקר של יותר מ-30 פרויקטים פעילים גדולים כי ישנן קרוב ל-13 אלף דירות שלא נמכרו. בפרויקטים עם מועד מסירה ב-2026 נמכרו כ-71% מההיצע, ובשלבים של 2027–2029 נמכרו 53%–56%. International Investment ניתחה בהרחבה את מלאי ההיצע הזה.

עם זאת, בתומי אינה מאבדת מהאטרקטיביות שלה עבור השקעות. מה שמשתנה הוא אופן בחירת הנכס. בשוק הופך להיות קריטי לא לרכוש עוד דירה סתמית ״על הים״, אלא לבחור בפלח שבו ההיצע גדל לאט יותר מהביקוש וקיים מודל ניהול ברור.

שוק האפרטמנטים בבתומי מגיע לרוויה מהירה

היקף ההיצע בולט במיוחד בשוק ההשכרה לטווח קצר. חברת Galt & Taggart העריכה אותו בכ-18–20 אלף דירות כבר בסוף שנת 2024. עד שנת 2029 המאגר עשוי לגדול ל-35–40 אלף יחידות. מחקר שוק הנדל״ן בבתומי של Galt & Taggart.

עבור בעלי הדירות המשמעות היא תחרות צפופה והולכת בתוך אותו פלח שוק בדיוק. בשדרה החדשה, בשדרת הגיבורים, בבתומי העתיקה ובגוניו נבנים עשרות אלפי נכסים להשכרה תיירותית. רוב המוצרים הם דירות סטודיו קומפקטיות ודירות שני חדרים בעלות מאפיינים דומים.

בשנת 2026 הנפח הנוסף בולט במיוחד: Galt & Taggart צופה מסירה של כ-18 אלף דירות בבתומי במהלך השנה, לעומת כ-13 אלף בשנת 2025.

רוויה זו הופכת את ההשוואה לנדל״ן מלונאי למעניינת במיוחד. הביקוש התיירותי אמנם גדל, אך המשקיע יכול לקבל אליו גישה לא רק דרך דירה פרטית רגילה.

נדל״ן מלונאי ממותג נותר מוצר נדיר

היצע הנדל״ן המלונאי הממותג והאיכותי אינו בר השוואה בהיקפו לשוק האפרטמנטים. בניתוח של International Investment מצוין כי מתחמים ממותגים מלאים בניהול מלונאי בינלאומי בבתומי נותרו פלח מוגבל: הצעות אמיתיות במתכונת זו מוצעות על ידי חברות בודדות בלבד. במקביל, תפוסת המלונות הממותגים עלתה שלוש שנים ברציפות — מ-68.6% בשנת 2022 ל-70% ב-2023 ו-71% ב-2024.

ההבדל אינו רק כמותי. בעל דירה רגילה מתחרה מול אלפי דירות אחרות באמצעות מחיר, תמונות, ביקורות והנחות עונתיות. בנדל״ן מלונאי, מכירות החדרים, השיווק, התמחור, התחזוקה והעבודה מול מערכות הזמנה בינלאומיות מנוהלים כולם באופן מרכזי.

עבור בתומי, שבה שוק האפרטמנטים הפך לאחד הרווים ביותר באזור הים השחור, הדבר יוצר נישת השקעות ייחודית. היא בולטת במיוחד בפלח הפרימיום, שבו מותג בינלאומי וחברת ניהול מלונות מקצועית מאפשרים פנייה לקהל יעד שונה של תיירים.

Wyndham Grand Batumi Gonio מפתח פורמט מלונאי

אחד הפרויקטים הבולטים בפלח זה הוא Wyndham Grand Batumi Gonio בגוניו. הפרויקט מוקם תחת מותג היוקרה Wyndham Grand, והניהול הופקד בידי חברת Aimbridge Hospitality הבינלאומית. המתחם כולל חדרי מלון, פנטהאוזים, טאוּנהאוזים ווילות בבעלות פרטית מלאה (טאבו). התשתית משתרעת על פני 27,115 מ״ר וכוללת למעלה מ-100 מתקנים.

בשוק דירות הסטודיו ההמוני בבתומי, מודל זה שונה באופן מהותי מדירת השקעה סטנדרטית. ההכנסה נוצרת במסגרת הניהול המלונאי, והבעלים רוכש נכס נדל״ן בתוך אתר נופש וריזורט יוקרתי ומלא.

לפי תנאי הפרויקט, למשקיע עומדת האפשרות לבחור במסלול עם תשואה קבועה של 10% בשנה המעוגנת בחוזה. כמו כן, קיים מודל הכנסה המבוסס על הביצועים בפועל של המלון. ב-עמוד המשקיעים של Wyndham Grand Batumi Gonio מוצעת פריסת תשלומים ללא ריבית עד 60 חודשים ומקדמה החל מ-30%.

בקטלוג של International Investment מוצג Wyndham Grand Batumi Gonio עם 494 יחידות. שם מצוינים גם חברת הניהול הבינלאומית Aimbridge Hospitality, בעלות מלאה ומועד מסירה מתוכנן בשנת 2027.

Family Club ו-Sky Castle מרחיבים את מגוון הפורמטים

בתוך מתחם הנופש מוצעים מספר סוגי נכסים ממותגים המותאמים לתקציבים שונים ולתרחישי שימוש מגוונים.

Wyndham Grand Family Club פונה לנופש במתכונת משפחתית. הפרויקט כולל חדרים ודירות נופש בגדלים שונים, מסעדות, בריכות מקורות ופתוחות, מתחם ספא ותשתיות נוספות. במודל ההשקעה מוצהרת תשואה קבועה של 10% בשנה.

Sky Castle משתייך לפלח היוקרתי יותר של המתחם. הפרויקט כולל חדרי מלון מרווחים, מסעדות וברים, בריכה, מנחת מסוקים ותשתית עצמאית. גם כאן קיימת אפשרות למסלול תשואה קבועה של 10% בהתאם לתנאי הפרויקט.

מגוון זה משקף את השינוי הרחב יותר בבתומי: מעבר מדירות השקעה רבות ודומות לנכסי נופש המשלבים נדל״ן עם שירות מלונאי, תשתית עשירה וניהול מקצועי.

גוניו הופכת לרובע נופש חדש

גוניו וקוואריאטי מייצרות בהדרגה אזור פרימיום נפרד דרומית לבתומי. האזור מתאפיין בצפיפות בנייה נמוכה ומאפשר הקמת מתחמי נופש וריזורטים גדולים בקו ראשון לחוף הים.

העניין בחלק זה של החוף חורג בהרבה מפרויקטי מגורים בודדים. בגוניו מתפתח מתחם נופש רחב היקף, והאזור מושך מפעילי מלונות בינלאומיים וכל יזם מוביל. הדבר מחזק את מעמדו כחלופה מועדפת על פני השדרה החדשה ומרכז בתומי הצפופים יותר.

עבור נדל״ן מלונאי מיקום זה מתאים במיוחד: שטח הקרקע מאפשר להקים סביבת נופש שלמה הכוללת מסעדות, בריכות ומתקני בריאות, פנאי ומשפחה, ולא רק מבנה חדרים בודד.

תנועת התיירים מחזקת את כדאיות ההשקעה בגאורגיה

את המשיכה לשוק הנדל״ן בגאורגיה לא ניתן להסביר רק במחיר כניסה נוח יחסית. המדינה מגדילה באופן עקבי את תנועת התיירים ואת הכנסות הענף.

על פי נתוני מינהל התיירות הלאומי של גאורגיה, בשנת 2025 נרשמו במדינה 5.52 מיליון כניסות תיירים בינלאומיים, וההכנסות מתיירות בינלאומית הגיעו לכ-4.69 מיליארד דולר.

עבור פלח המלונאות מדובר בנתון משמעותי במיוחד. העלייה בתיירות הנכנסת מרחיבה את מאגר האורחים הפוטנציאליים, והרחבת הפריסה הגיאוגרפית של המבקרים תומכת בביקוש לאורך כל השנה ולא רק בשיא עונת הקיץ.

בתומי היא אחת הנהנות העיקריות מתנועה זו. עבור השקעות בדירות נופש ובחדרי מלון ממותגים, עובדה זו מייצרת בסיס שונה לחלוטין מדירה רגילה: הנכס פועל כחלק מענף התיירות ולא רק בתוך שוק השכרת הדירות המקומי.

קל לזרים לרשום נדל״ן בגאורגיה

יתרון תחרותי נוסף של גאורגיה הוא מערכת פשוטה ומהירה לרישום בעלות בטאבו. אזרחים זרים יכולים לרכוש דירות וכל נכס נדל״ן שאינו חקלאי ללא צורך בהקמת חברה מקומית.

הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי רושמת את זכות הבעלות תוך ארבעה ימי עבודה בעלות של 150 לארי. רישום מהיר תוך יום עבודה אחד עולה 270 לארי, ורישום ביום הפנייה עולה 350 לארי.

תעריפי המרשם הציבורי של גאורגיה.

תשתית זו מצמצמת את עלויות העסקה והופכת את השוק הגאורגי לנגיש ושקוף עבור רוכשים בינלאומיים. זוהי אחת הסיבות לשיעור הגבוה של משקיעים זרים בבתומי.

נדל״ן מקנה זכאות לקבלת אשרת שהייה בגאורגיה

החל ממרץ 2026, נדל״ן בשווי העולה על $150 אלף בשווי ערך בלארי יכול להוות עילה לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר. כל נכס נדל״ן מתאים לכך, למעט קרקע חקלאית. השווי מאומת על ידי שמאי מוסמך מטעם גוף מורשה. אשרת שהייה זו ניתנת להרחבה גם לבן/בת הזוג ולילדיו של הבעלים.

הסוכנות הממשלתית לפיתוח שירותים ציבוריים בגאורגיה.

עבור נדל״ן בשווי של מעל $300 אלף קיים מסלול השקעה ייעודי. במסלול זה מונפקת אשרת שהייה להשקעה למשך חמש שנים, והחזקת הנכס לאורך תקופה זו מאפשרת לאחר מכן להגיש בקשה עבור תושבות קבע.

International Investment ניתחה בהרחבה את הספים החדשים בכתבה נפרדת על אשרת שהייה בגאורגיה באמצעות נדל״ן ב-2026.

עבור המשקיע יש חשיבות לניסוח הרחב של החוק: מדובר בנכס מקרקעין ולא רק בדירה למגורים אישיים. לפיכך, גם נכס מלונאי רשום בשווי הנדרש יכול לעמוד בקריטריונים של התוכנית.

המיסוי מגביר את האטרקטיביות של השוק

משטר המס מהווה יתרון בולט נוסף של גאורגיה. הכנסתו של יחיד מהשכרת דירת מגורים במסגרת המסלול המתאים מחויבת במס בשיעור של 5% בלבד.

קוד המס של גאורגיה.

החל מ-30 בספטמבר חלו שינויים גם בכללי מס הרכוש. אם ההכנסה המשפחתית של יחיד בשנה הקודמת לא עלתה על 100 אלף לארי, הנדל״ן החייב במס (למעט קרקע) פטור מתשלום מס. עבור משפחות עם הכנסה מעל רף זה, שיעור המס נע בין 0.8% ל-1% משווי השוק של הרכוש החייב. החוק חל גם על חבויות מס המדווחות בשנת 2026.

תיקונים לקוד המס מ-30 בספטמבר 2026.

בשילוב תהליך רישום פשוט, מיסוי נוח והאפשרות לקבל אשרת שהייה, שוק הנדל״ן בגאורגיה מרחיב משמעותית את כדאיות ההשקעה בהשוואה לאתרי נופש יקרים בהרבה בעולם.

משכנתאות תומכות בשוק, פריסות תשלומים מקלות על הכניסה

הבנק הלאומי של גאורגיה הותיר ב-9 בספטמבר את הריבית המוניטרית ברמה של 8.25%.

החלטת הבנק הלאומי של גאורגיה.

בשל כך, בעת רכישת דירה מקבלן נפוצות במיוחד תוכניות מימון ופריסות תשלומים ישירות מול היזמים. עבור משקיע זר, הדבר מאפשר פריסת תשלומים לאורך תקופת הבנייה ללא תלות מלאה במשכנתה בנקאית מקומית.

מנגנון זה מקובל גם בפלח המלונאי. לדוגמה, Wyndham Grand Batumi Gonio מציע תוכניות תשלום עם מקדמה החל מ-30% ופריסת תשלומים עד 60 חודשים.

מדוע גאורגיה נותרת אטרקטיבית למשקיעים

בשנת 2026 עוצמתה של גאורגיה אינה נשענת על הטבה בודדת, אלא על שילוב גורמים: גישה לשוק ללא מגבלות בירוקרטיות מורכבות, רישום בעלות מהיר בטאבו, נטל מס מתון, גידול עקבי בתיירות ואפשרות לקבל אשרת שהייה.

טביליסי ובתומי מאפשרות בחירה בין שני מודלים שונים. בבירה הדגש הוא על אוכלוסייה קבועה, השכרה לטווח ארוך ועליית ערך הנדל״ן העירוני. בחוף הים, המנוע העיקרי הוא תיירות והון בינלאומי.

בתוך בתומי עצמה נוצר פיצול נוסף. כמות הדירות והאפרטמנטים להשקעה נאמדת בעשרות אלפים וממשיכה לצמוח בקצב מהיר. לעומת זאת, נדל״ן מלונאי ממותג ואיכותי נותר מוצר נדיר ומבוקש. זו הסיבה שפרויקטים כדוגמת Wyndham Grand Batumi Gonio מאפשרים למשקיעים להפיק תשואה מהביקוש התיירותי באמצעות מותג בינלאומי, ניהול מקצועי ותשתיות נופש יוקרתיות, במקום להתחרות בעוד דירה סטנדרטית להשכרה יומית.

כפי שמציינים מומחי International Investment, גאורגיה ממשיכה להוות את אחד השווקים האטרקטיביים באזור מבחינת שילוב של מחיר כניסה, תשואה, רישום שקוף, צמיחה תיירותית ואפשרויות הגירה. טביליסי שומרת על עוצמתה בתחום ההשכרה העירונית, בעוד שבבתומי מוקד ההשקעות עובר מהיצע הדירות ההמוני אל עבר מתחמי מלונאות מנוהלים. ההיצע המוגבל של נדל״ן ממותג אמיתי מבליט פלח זה על רקע התרחבות שוק המגורים הרגיל.

שאלות ותשובות: נדל״ן בגאורגיה בשנת 2026

האם כדאי לקנות נדל״ן בגאורגיה בשנת 2026?

השוק שומר על פעילות גבוהה. בטביליסי נרשם גידול מהיר במספר העסקאות ובהיקפן, ובתומי נהנית מביקוש זר חזק ומעלייה בתיירות. בחירת האסטרטגיה תלויה בפורמט: השכרה עירונית לטווח ארוך בבירה, או נדל״ן תיירותי ומלונאי בערי החוף.

כמה דירות נמכרות בטביליסי?

באוגוסט 2026 נרשמו 3,388 עסקאות — עלייה של 18.9% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה. שוויין הכולל צמח ב-35.2% והגיע ל-297 מיליון דולר.

מהי רמת התשואה על נדל״ן בטביליסי?

ביולי עמדה התשואה הגולמית המחושבת מהשכרה לטווח ארוך על כ-8.5% בשנה.

מה קורה בשוק הנדל״ן בבתומי?

באוגוסט נמכרו 1,235 דירות. קונים זרים היוו 52% מכלל הרכישות. במקביל נרשמת עלייה מהירה בהיצע האפרטמנטים והדירות המיועדות להשכרה קצרת טווח.

כמה דירות להשכרה לטווח קצר יש בבתומי?

חברת Galt & Taggart העריכה את מספרן ב-18–20 אלף נכון לסוף 2024, וצופה כי המספר יגיע ל-35–40 אלף יחידות עד שנת 2029.

במה שונות יחידות מלונאיות ממותגות מאפרטמנטים רגילים?

הן פועלות כחלק ממערך מלונאי אחוד. ההזמנות, התמחור, השירות והתחזוקה מנוהלים על ידי מפעיל מקצועי, והנכס נהנה מהמוניטין של המותג ומהתשתיות של בית המלון.

מהו פרויקט Wyndham Grand Batumi Gonio?

זהו ריזורט נופש יוקרתי ברמת 5 כוכבים תחת המותג Wyndham Grand הממוקם בגוניו ומנוהל על ידי Aimbridge Hospitality. המתחם כולל חדרי מלון, פנטהאוזים, טאוּנהאוזים ווילות בבעלות פרטית מלאה, לצד תשתית עשירה של מעל 100 מתקנים.

איזו תשואה מוצעת ב-Wyndham Grand Batumi Gonio?

תנאי הפרויקט כוללים אפשרות למסלול תשואה קבועה של 10% בשנה המובטחת בחוזה, או מודל הכנסות מבוסס ביצועי ניהול מלונאי.

האם אזרח זר יכול לקנות נדל״ן בגאורגיה?

כן. אזרח זר יכול לרכוש דירות, נכסים מסחריים וכל נדל״ן שאינו חקלאי, ולרשום בעלות מלאה במרשם המקרקעין (טאבו).

האם ניתן לקבל אשרת שהייה בגאורגיה דרך קניית נדל״ן?

כן. שווי נכס מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי מקנה זכאות לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר. השקעה בנכס מעל $300 אלף פותחת מסלול לקבלת אשרת שהייה להשקעה ולאחר מכן תושבות קבע.

מהו גובה המס על השכרת דירה בגאורגיה?

הכנסת יחיד מהשכרת נכס למגורים במסלול המס המיוחד מחויבת במס מופחת בשיעור של 5% בלבד.