Недвижимость Грузии: Тбилиси и Батуми расходятся

Рынок недвижимости Грузии в 2026 году продолжает расти, но Тбилиси и Батуми все заметнее движутся по разным траекториям. В августе в столице зарегистрировали 3 388 сделок с квартирами — на 18,9% больше, чем годом ранее, а денежный объем рынка вырос на 35,2%, до $297 млн. В Батуми число сделок снизилось на 4,3%, до 1 235, при этом их стоимость увеличилась на 2,9%, до $81 млн. Главный разрыв — в структуре спроса: иностранцы обеспечили 14% покупок в Тбилиси и уже 52% в Батуми. Для инвестора это два разных рынка: столица опирается на постоянный городской спрос и долгосрочную аренду, а черноморское побережье — на туризм, иностранных покупателей и курортную недвижимость. При этом именно в Батуми особенно заметен новый тренд: массовое предложение квартир и апартаментов растет намного быстрее, чем качественный фонд брендированной гостиничной недвижимости.

Тбилиси ускоряется, Батуми меняет структуру спроса

Свежие данные RECOV by Colliers показывают, что в августе рынок Тбилиси заметно ускорился. Число сделок выросло на 18,9% год к году, до 3 388, а стоимость реализованной недвижимости — на 35,2%, до $297 млн. В новых проектах продажи прибавили 23,7%. Основной прирост пришелся в том числе на Самгори и Диди Дигоми. Доля иностранных покупателей увеличилась до 14%, но рынок по-прежнему формируют преимущественно граждане Грузии.

Батуми показывает другую модель. В августе здесь продали 1 235 квартир, на 4,3% меньше, чем годом ранее. Денежный объем рынка при этом вырос до $81 млн. Продажи в новых домах сократились на 6,3%, а в старом фонде выросли на 31,4%. Средневзвешенная стоимость квартиры в новых проектах составила $1 386 за кв. м, прибавив 1,2% год к году. Иностранцы обеспечили 52% всех зарегистрированных покупок — впервые их доля в этом срезе превысила долю грузинских покупателей.

Эта разница принципиальна. Тбилиси остается рынком большого постоянно проживающего населения, рабочих мест, университетов и деловой активности. Батуми гораздо теснее связан с международным инвестиционным спросом и туризмом. Поэтому одинаковая квартира в двух городах фактически является разным инвестиционным продуктом.

Цены на недвижимость Тбилиси продолжают расти

Официальная статистика также показывает устойчивость столицы. Во втором квартале 2026 года индекс цен на новое жилье в Тбилиси вырос на 4,9% год к году и на 0,9% за квартал. По сравнению с базовым уровнем 2020 года стоимость нового жилья увеличилась на 63,8%. Geostat публикует индекс раз в квартал.

Самыми дорогими остаются центральные районы и Ваке. Структура города при этом дает инвестору широкий диапазон стратегий: Мтацминда и Ваке ориентированы на верхний ценовой сегмент, Сабуртало сочетает деловую и жилую функцию, а Самгори, Глдани и Диди Дигоми позволяют входить в рынок с меньшим бюджетом.

Рост сделок подтверждается и более ранними данными. В июле в Тбилиси было зарегистрировано 4 475 продаж квартир. Вторичный рынок достиг максимального месячного объема с 2022 года. В обзоре International Investment о недвижимости Тбилиси расчетная валовая доходность долгосрочной аренды составляла 8,5%. В Ваке средняя ставка аренды достигала $15,1 за кв. м в месяц, на Мтацминде — $13, в Сабуртало — $11,4, в Крцаниси — $10,8.

Для столицы это одна из главных инвестиционных опор: аренда меньше зависит от курортного сезона, а спрос формируют как местные жители, так и иностранные специалисты, студенты и релоканты.

Батуми остается международным инвестиционным рынком

С Батуми ситуация принципиально иная. Более половины зарегистрированных августовских сделок пришлось на иностранцев, а значительная часть новостроек изначально проектируется не для постоянного проживания, а для инвестиционной аренды.

В исследовании, которое разбирал International Investment, около 80% сделок на рынке жилья Батуми связывались с инвестиционными целями. В 2025–2029 годах в городе планируется ввод около 58 тыс. новых квартир, причем примерно 46,3 тыс., или около 80%, относятся к объектам, ориентированным прежде всего на краткосрочную аренду. Более половины строящихся инвестиционных квартир — студии среднего ценового диапазона.

Это уже изменило структуру рынка. В начале 2026 года исследование более чем 30 крупных действующих проектов показало почти 13 тыс. непроданных квартир. В проектах со сдачей в 2026 году было реализовано около 71% предложения, а в очередях 2027–2029 годов — 53–56%. International Investment подробно разбирал этот запас предложения.

При этом Батуми не теряет инвестиционную привлекательность. Меняется сам выбор объекта. На рынке становится важнее не купить очередную квартиру «у моря», а выбрать сегмент, где предложение растет медленнее спроса и есть понятная модель управления.

Рынок апартаментов Батуми быстро насыщается

Особенно хорошо масштаб предложения виден на рынке краткосрочной аренды. Galt & Taggart оценивал его примерно в 18–20 тыс. квартир уже на конец 2024 года. К 2029-му фонд может увеличиться до 35–40 тыс. объектов. Исследование рынка недвижимости Батуми Galt & Taggart.

Для собственников квартир это означает все более плотную конкуренцию внутри одного и того же сегмента. На Новом бульваре, Аллее Героев, в Старом Батуми и Гонио строятся десятки тысяч объектов под туристическую аренду. Большая часть продукта представляет собой компактные студии и однокомнатные апартаменты с близкими характеристиками.

В 2026 году дополнительный объем особенно заметен: Galt & Taggart ожидает ввод около 18 тыс. квартир в Батуми за год против примерно 13 тыс. в 2025-м.

Именно эта насыщенность рынка делает сравнение с гостиничной недвижимостью особенно интересным. Туристический спрос растет, но инвестор может получать к нему доступ не только через частную квартиру.

Брендированная гостиничная недвижимость остается редким продуктом

Предложение качественной брендированной гостиничной недвижимости несопоставимо по масштабу с рынком апартаментов. В анализе International Investment отмечается, что полноценные брендированные объекты с международным гостиничным управлением в Батуми остаются ограниченным сегментом: реальные предложения такого формата представлены лишь несколькими компаниями. При этом загрузка брендированных гостиниц росла три года подряд — с 68,6% в 2022 году до 70% в 2023-м и 71% в 2024-м.

Разница не только количественная. Обычный собственник апартаментов конкурирует с тысячами других квартир через цену, фотографии, отзывы и сезонные скидки. В отельной недвижимости продажи номеров, маркетинг, тарифы, обслуживание и работа с международными системами бронирования централизованы.

Для Батуми, где рынок апартаментов стал одним из самых насыщенных на Черном море, это создает отдельную инвестиционную нишу. Особенно заметна она в верхнем ценовом сегменте, где международный бренд и профессиональный гостиничный оператор позволяют работать с другой аудиторией туристов.

Wyndham Grand Batumi Gonio развивает отельный формат

Один из наиболее заметных проектов этого сегмента — Wyndham Grand Batumi Gonio в Гонио. Проект развивается под премиальным брендом Wyndham Grand, а управление передано международной Aimbridge Hospitality. Комплекс включает отельные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности. Инфраструктура занимает 27 115 кв. м и включает более 100 объектов.

На рынке массовых батумских студий эта модель заметно отличается от обычного инвестиционного апартамента. Доход формируется в рамках гостиничного управления, а собственник приобретает недвижимость внутри полноценного курортного комплекса.

По условиям проекта инвестору доступен вариант с фиксированной доходностью 10% годовых, закрепленной в договоре. Также предусмотрена модель дохода от фактической работы отеля. На инвестиционной странице Wyndham Grand Batumi Gonio указаны беспроцентная рассрочка до 60 месяцев и первоначальный взнос от 30%.

В каталоге International Investment представлен Wyndham Grand Batumi Gonio с 494 объектами. Там же указаны международный гостиничный оператор Aimbridge Hospitality, полное право собственности и запланированный ввод комплекса в 2027 году.

Family Club и Sky Castle расширяют выбор формата

Внутри курортного комплекса есть несколько типов брендированной недвижимости под разные бюджеты и сценарии использования.

Wyndham Grand Family Club ориентирован на семейный курортный формат. В проекте представлены номера и резиденции разных площадей, предусмотрены рестораны, крытый и открытый бассейны, спа-центр и другая инфраструктура. Для инвестиционной модели заявлена фиксированная доходность 10% годовых.

Sky Castle относится к более высокому сегменту комплекса. Проект включает гостиничные номера увеличенной площади, рестораны и бары, бассейн, вертолетную площадку и собственную инфраструктуру. Здесь также предусмотрен вариант фиксированной доходности 10% по условиям проекта.

Такой выбор форматов отражает более широкий сдвиг Батуми от многочисленных однотипных инвестиционных квартир к курортным объектам, где недвижимость объединена с гостиничным сервисом, инфраструктурой и профессиональным управлением.

Гонио превращается в новый курортный кластер

Гонио и Квариати постепенно формируют отдельную премиальную зону южнее Батуми. Район отличается меньшей плотностью существующей застройки и позволяет размещать крупные курортные комплексы на первой береговой линии.

Интерес к этой части побережья выходит далеко за рамки отдельных жилых проектов. В Гонио развивается крупный курортный кластер, а район привлекает международных гостиничных операторов и девелоперов. Это усиливает его позицию как альтернативы более плотно застроенным Новому бульвару и центральной части Батуми.

Для отельной недвижимости такая локация особенно удобна: площадь участка позволяет создавать не отдельное здание с номерами, а полноценную курортную среду с ресторанами, бассейнами, оздоровительной, семейной и развлекательной инфраструктурой.

Туристический поток усиливает инвестиционный кейс Грузии

Привлекательность недвижимости Грузии нельзя объяснить только сравнительно доступной ценой входа. Страна последовательно увеличивает туристический поток и доходы отрасли.

По данным Национальной администрации туризма Грузии, в 2025 году страна зарегистрировала 5,52 млн международных туристических визитов, а доходы от международных поездок составили около $4,69 млрд.

Для гостиничного сегмента это особенно важно. Рост въездного туризма увеличивает базу потенциальных гостей, а расширение международной географии поддерживает спрос не только в традиционный летний пик.

Батуми остается одним из основных получателей этого потока. Для инвестиций в брендированные отельные резиденции это создает принципиально другую основу, чем у обычной квартиры: объект работает внутри туристической отрасли, а не только внутри локального рынка аренды жилья.

Иностранцам просто оформить недвижимость в Грузии

Еще одно конкурентное преимущество Грузии — простая система регистрации собственности. Иностранцы могут приобретать квартиры и другую несельскохозяйственную недвижимость без создания местной компании.

Национальное агентство публичного реестра регистрирует возникновение права на недвижимость за четыре рабочих дня за 150 лари. Ускоренная регистрация за один рабочий день стоит 270 лари, в день обращения — 350 лари.

Тарифы Публичного реестра Грузии.

Такая инфраструктура снижает транзакционные издержки и делает грузинский рынок понятным для зарубежного покупателя. Это одна из причин высокой доли иностранцев в Батуми.

Недвижимость дает право на ВНЖ Грузии

С марта 2026 года недвижимость стоимостью свыше $150 тыс. в эквиваленте лари может стать основанием для краткосрочного вида на жительство. Подходит недвижимая вещь любого типа, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Стоимость подтверждает сертифицированный оценщик аккредитованной организации. ВНЖ могут также получить супруг и дети владельца.

Государственное агентство развития сервисов Грузии.

При стоимости недвижимости свыше $300 тыс. действует инвестиционный маршрут. Инвестиционный ВНЖ выдается на пять лет, а сохранение подходящей недвижимости на протяжении этого срока позволяет затем обратиться за бессрочным разрешением на проживание.

International Investment подробно разбирал новые пороги в отдельном материале о ВНЖ Грузии через недвижимость в 2026 году.

Для инвестора важна широта формулировки закона: речь идет о недвижимости, а не только о квартире для собственного проживания. Поэтому зарегистрированный объект гостиничной недвижимости с необходимой оценочной стоимостью также может соответствовать имущественному критерию программы.

Налоги усиливают привлекательность рынка

Налоговый режим остается еще одним преимуществом Грузии. Доход физического лица от сдачи жилой недвижимости для проживания при применении соответствующего режима облагается по ставке 5%.

Налоговый кодекс Грузии.

С 30 сентября изменились и правила налога на имущество. Если семейный доход физического лица за предыдущий год не превышает 100 тыс. лари, его налогооблагаемая недвижимость, кроме земли, освобождается от налога. Для семей с доходом выше этого порога ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости облагаемого имущества. Закон распространяется и на налоговые обязательства, декларируемые в 2026 году.

Изменения в Налоговый кодекс от 30 сентября 2026 года.

В совокупности сравнительно простая регистрация, понятный налоговый режим и возможность связать недвижимость с ВНЖ заметно расширяют инвестиционный кейс Грузии по сравнению со многими более дорогими курортными рынками.

Ипотека поддерживает рынок, рассрочки расширяют вход

Национальный банк Грузии 9 сентября сохранил ставку денежно-кредитной политики на уровне 8,25%.

Решение Национального банка Грузии.

На первичном рынке поэтому особенно распространены внутренние программы рассрочки от девелоперов. Для иностранного инвестора это позволяет распределять платежи на период строительства, не привязываясь полностью к банковской ипотеке.

В отельном сегменте этот механизм тоже используется. Например, Wyndham Grand Batumi Gonio предлагает планы оплаты с первоначальным взносом от 30% и рассрочкой до 60 месяцев.

Почему Грузия остается привлекательной для инвесторов

В 2026 году сильная сторона Грузии — не одна отдельная льгота, а сочетание нескольких факторов. Иностранный покупатель получает доступ к рынку без сложного разрешительного режима, право собственности регистрируется быстро, налоговая нагрузка остается умеренной, туристический поток растет, а недвижимость может стать основанием для ВНЖ.

Тбилиси и Батуми при этом позволяют выбирать между двумя моделями. В столице ставка делается на постоянное население, долгосрочную аренду и рост стоимости городской недвижимости. На побережье главным источником спроса остается туризм и международный капитал.

В Батуми внутри этого рынка появился еще один выбор. Количество инвестиционных квартир и апартаментов исчисляется десятками тысяч и продолжает быстро увеличиваться. Качественная брендированная отельная недвижимость остается гораздо более редким продуктом. Именно поэтому такие объекты, как Wyndham Grand Batumi Gonio, позволяют инвестору работать с туристическим спросом через международный бренд, профессиональное управление и курортную инфраструктуру, а не через еще одну стандартную квартиру под посуточную аренду.

Как сообщают эксперты International Investment, Грузия остается одним из наиболее интересных рынков региона по сочетанию цены входа, доходности, понятной регистрации собственности, туристического роста и миграционных возможностей. Тбилиси сохраняет сильную позицию для городской аренды, а в Батуми инвестиционный интерес постепенно смещается от массового предложения студий и апартаментов к профессионально управляемым гостиничным форматам. Ограниченное предложение настоящей брендированной недвижимости делает этот сегмент особенно заметным на фоне дальнейшего расширения жилого фонда.

FAQ: недвижимость Грузии в 2026 году

Стоит ли покупать недвижимость в Грузии в 2026 году?

Рынок остается активным. В Тбилиси быстро растут число и объем сделок, а Батуми сохраняет высокий иностранный спрос и получает выгоду от роста туризма. Выбор стратегии зависит от формата: городская долгосрочная аренда в столице или туристическая и гостиничная недвижимость на побережье.

Сколько квартир продают в Тбилиси?

В августе 2026 года зарегистрировали 3 388 сделок — на 18,9% больше, чем годом ранее. Их общая стоимость выросла на 35,2%, до $297 млн.

Какова доходность недвижимости Тбилиси?

В июле расчетная валовая доходность долгосрочной аренды составляла около 8,5%.

Что происходит с недвижимостью Батуми?

В августе было продано 1 235 квартир. Иностранцы обеспечили 52% покупок. Одновременно быстро увеличивается предложение инвестиционных апартаментов и квартир под краткосрочную аренду.

Сколько квартир под краткосрочную аренду в Батуми?

Galt & Taggart оценивал их число в 18–20 тыс. на конец 2024 года и допускает рост до 35–40 тыс. к 2029-му.

Чем брендированные отельные резиденции отличаются от апартаментов?

Они работают внутри единой гостиничной системы. Бронирование, тарифы, сервис и управление организует оператор, а объект использует бренд и инфраструктуру отеля.

Что такое Wyndham Grand Batumi Gonio?

Это пятизвездочный курортный комплекс Wyndham Grand в Гонио под управлением Aimbridge Hospitality. В нем представлены отельные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности, а инфраструктура включает более 100 объектов.

Какая доходность заявлена в Wyndham Grand Batumi Gonio?

Условия проекта предусматривают вариант фиксированной доходности 10% годовых, закрепленной в договоре, и модель дохода от гостиничного управления.

Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?

Да. Иностранец может приобрести квартиру, коммерческую и другую несельскохозяйственную недвижимость и зарегистрировать право собственности через Публичный реестр.

Можно ли получить ВНЖ Грузии через недвижимость?

Да. Для получения ВНЖ стоимость недвижимости должна превышать $150 тыс. в эквиваленте лари. Недвижимость свыше $300 тыс. позволяет использовать инвестиционный маршрут.

Какой налог на аренду жилья в Грузии?

Доход физического лица от сдачи жилого помещения для проживания может облагаться по ставке 5% в предусмотренном Налоговым кодексом режиме.