საქართველოს უძრავი ქონება: თბილისი და ბათუმი სხვადასხვა გზას ირჩევენ

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს ზრდას განაგრძობს, თუმცა თბილისი და ბათუმი სულ უფრო მეტად მოძრაობენ განსხვავებული ტრაექტორიით. აგვისტოში დედაქალაქში ბინების 3 388 ტრანზაქცია დარეგისტრირდა — 18,9%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს, ხოლო ბაზრის ფულადი მოცულობა 35,2%-ით გაიზარდა და $297 მლნ შეადგინა. ბათუმში ტრანზაქციების რაოდენობა 4,3%-ით შემცირდა 1 235-მდე, თუმცა მათი ღირებულება 2,9%-ით გაიზარდა $81 მლნ-მდე. მთავარი სხვაობა მოთხოვნის სტრუქტურაშია: უცხოელებზე მოდიოდა შენაძენების 14% თბილისში და უკვე 52% ბათუმში. ინვესტორისთვის ეს ორი განსხვავებული ბაზარია: დედაქალაქი ეყრდნობა მუდმივ ურბანულ მოთხოვნასა და გრძელვადიან იჯარას, ხოლო შავიზღვისპირეთი — ტურიზმს, უცხოელ მყიდველებსა და საკურორტო უძრავ ქონებას. ამასთან, სწორედ ბათუმში განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალი ტენდენცია: ბინებისა და აპარტამენტების მასობრივი მიწოდება გაცილებით სწრაფად იზრდება, ვიდრე ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონების ხარისხიანი ფონდი.

თბილისი ჩქარდება, ბათუმი მოთხოვნის სტრუქტურას ცვლის

RECOV by Colliers-ის უახლესი მონაცემები აჩვენებს, რომ აგვისტოში თბილისის ბაზარმა შესამჩნევად მოიმატა ტემპი. გარიგებების რაოდენობა წლიურად 18,9%-ით გაიზარდა 3 388-მდე, ხოლო რეალიზებული უძრავი ქონების ღირებულება — 35,2%-ით, $297 მლნ-მდე. ახალ პროექტებში გაყიდვები 23,7%-ით გაიზარდა. ძირითადი ზრდა მათ შორის სამგორსა და დიდ დიღომზე მოდიოდა. უცხოელი მყიდველების წილი 14%-მდე გაიზარდა, თუმცა ბაზარს კვლავ ძირითადად საქართველოს მოქალაქეები აყალიბებენ.

ბათუმი განსხვავებულ მოდელს აჩვენებს. აგვისტოში აქ 1 235 ბინა გაიყიდა, რაც 4,3%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. ამასთან, ბაზრის ფულადი მოცულობა $81 მლნ-მდე გაიზარდა. ახალ კორპუსებში გაყიდვები 6,3%-ით შემცირდა, ხოლო ძველ ფონდში 31,4%-ით გაიზარდა. საშუალო შეწონილმა ფასმა ახალ პროექტებში $1 386 შეადგინა კვ. მ-ზე, რაც წლიურად 1,2%-იანი მატებაა. უცხოელებმა უზრუნველყვეს ყველა რეგისტრირებული შენაძენის 52% — პირველად მათმა წილმა ამ ჭრილში ქართველი მყიდველების წილს გადააჭარბა.

ეს სხვაობა პრინციპულია. თბილისი რჩება დიდი მუდმივი მოსახლეობის, სამუშაო ადგილების, უნივერსიტეტებისა და ბიზნესაქტივობის ბაზრად. ბათუმი გაცილებით მჭიდროდ არის დაკავშირებული საერთაშორისო საინვესტიციო მოთხოვნასთან და ტურიზმთან. ამიტომ, იდენტური ბინა ორ ქალაქში ფაქტობრივად განსხვავებული საინვესტიციო პროდუქტია.

თბილისში უძრავი ქონების ფასები ზრდას განაგრძობს

ოფიციალური სტატისტიკაც დედაქალაქის მდგრადობაზე მიუთითებს. 2026 წლის მეორე კვარტალში ახალი საცხოვრებლის ფასების ინდექსი თბილისში წლიურად 4,9%-ით გაიზარდა, ხოლო კვარტალურად — 0,9%-ით. 2020 წლის საბაზისო დონესთან შედარებით, ახალი საცხოვრებლის ფასი 63,8%-ით გაიზარდა. საქსტატი ინდექსს კვარტალში ერთხელ აქვეყნებს.

ყველაზე ძვირად კვლავ ცენტრალური უბნები და ვაკე რჩება. ამასთან, ქალაქის სტრუქტურა ინვესტორს სტრატეგიების ფართო სპექტრს სთავაზობს: მთაწმინდა და ვაკე ორიენტირებულია ზედა საფასო სეგმენტზე, საბურთალო აერთიანებს საქმიან და საცხოვრებელ ფუნქციას, ხოლო სამგორი, გლდანი და დიდი დიღომი ბაზარზე უფრო დაბალი ბიუჯეტით შესვლის საშუალებას იძლევა.

ტრანზაქციების ზრდას ადრეული მონაცემებიც ადასტურებს. ივლისში თბილისში ბინების 4 475 გაყიდვა დარეგისტრირდა. მეორადმა ბაზარმა 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალურ თვიურ მოცულობას მიაღწია. International Investment-ის მიმოხილვაში თბილისის უძრავი ქონების შესახებ გრძელვადიანი იჯარის გათვლილი მთლიანი შემოსავლიანობა 8,5%-ს შეადგენდა. ვაკეში ქირის საშუალო განაკვეთმა თვეში კვ. მ-ზე $15,1 მიაღწია, მთაწმინდაზე — $13-ს, საბურთალოზე — $11,4-ს, კრწანისში — $10,8-ს.

დედაქალაქისთვის ეს ერთ-ერთი მთავარი საინვესტიციო საყრდენია: იჯარა ნაკლებადაა დამოკიდებული საკურორტო სეზონზე, ხოლო მოთხოვნას ქმნიან როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლები, ისე უცხოელი სპეციალისტები, სტუდენტები და რელოკანტები.

ბათუმი რჩება საერთაშორისო საინვესტიციო ბაზრად

ბათუმთან დაკავშირებით სიტუაცია პრინციპულად განსხვავებულია. აგვისტოს რეგისტრირებული გარიგებების ნახევარზე მეტი უცხოელებზე მოდიოდა, ხოლო ახალაშენებული პროექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი თავიდანვე პროექტირდება არა მუდმივი ცხოვრებისთვის, არამედ საინვესტიციო იჯარისთვის.

კვლევაში, რომელსაც International Investment აანალიზებდა, ბათუმის საცხოვრებელ ბაზარზე ტრანზაქციების დაახლოებით 80% საინვესტიციო მიზნებს უკავშირდებოდა. 2025–2029 წლებში ქალაქში დაახლოებით 58 ათასი ახალი ბინის ექსპლუატაციაში გაშვება იგეგმება, საიდანაც დაახლოებით 46,3 ათასი (ანუ დაახლოებით 80%) წარმოადგენს ობიექტებს, რომლებიც პირველ რიგში მოკლევადიან გაქირავებაზეა ორიენტირებული. მშენებარე საინვესტიციო ბინების ნახევარზე მეტი საშუალო საფასო სეგმენტის სტუდიებია.

ამან უკვე შეცვალა ბაზრის სტრუქტურა. 2026 წლის დასაწყისში 30-ზე მეტი მსხვილი მოქმედი პროექტის კვლევამ თითქმის 13 ათასი გაუყიდავი ბინა აჩვენა. 2026 წელს ჩასაბარებელ პროექტებში შეთავაზების დაახლოებით 71% იყო რეალიზებული, ხოლო 2027–2029 წლების რიგებში — 53–56%. International Investment დეტალურად განიხილავდა მიწოდების ამ მარაგს.

ამასთან, ბათუმი არ კარგავს საინვესტიციო მიმზიდველობას. იცვლება თავად ობიექტის შერჩევის მიდგომა. ბაზარზე უფრო მნიშვნელოვანი ხდება არა უბრალოდ „ზღვასთან ახლოს“ კიდევ ერთი ბინის ყიდვა, არამედ იმ სეგმენტის არჩევა, სადაც მიწოდება მოთხოვნაზე ნელა იზრდება და არსებობს მართვის გასაგები მოდელი.

ბათუმის აპარტამენტების ბაზარი სწრაფად ივსება

მიწოდების მასშტაბი განსაკუთრებით კარგად ჩანს მოკლევადიანი იჯარის ბაზარზე. Galt & Taggart-ი მას ჯერ კიდევ 2024 წლის ბოლოსთვის დაახლოებით 18–20 ათას ბინად აფასებდა. 2029 წლისთვის ფონდი შესაძლოა 35–40 ათას ობიექტამდე გაიზარდოს. Galt & Taggart-ის ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა.

ბინების მფლობელებისთვის ეს ნიშნავს სულ უფრო მჭიდრო კონკურენციას ერთი და იმავე სეგმენტის შიგნით. ახალ ბულვარზე, გმირთა ხეივანში, ძველ ბათუმსა და გონიოში ტურისტული გაქირავებისთვის ათიათასობით ობიექტი შენდება. პროდუქტის უმეტესობას წარმოადგენს კომპაქტური სტუდიები და ერთოთახიანი აპარტამენტები მსგავსი მახასიათებლებით.

2026 წელს დამატებითი მოცულობა განსაკუთრებით თვალსაჩინოა: Galt & Taggart-ი ბათუმში წლის განმავლობაში დაახლოებით 18 ათასი ბინის ჩაბარებას ელის 2025 წლის დაახლოებით 13 ათასთან შედარებით.

სწორედ ბაზრის ეს გაჯერება ხდის სასტუმრო უძრავ ქონებასთან შედარებას განსაკუთრებით საინტერესოს. ტურისტული მოთხოვნა იზრდება, თუმცა ინვესტორს მასზე წვდომა არა მხოლოდ კერძო ბინის საშუალებით შეუძლია.

ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონება იშვიათ პროდუქტად რჩება

ხარისხიანი ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონების მიწოდება მასშტაბით შეუთავსებელია აპარტამენტების ბაზართან. International Investment-ის ანალიზში აღნიშნულია, რომ საერთაშორისო სასტუმრო მართვის მქონე სრულფასოვანი ბრენდირებული ობიექტები ბათუმში შეზღუდულ სეგმენტად რჩება: ამ ფორმატის რეალური შეთავაზებები წარმოდგენილია მხოლოდ რამდენიმე კომპანიის მიერ. ამასთან, ბრენდირებული სასტუმროების დატვირთულობა ზედიზედ სამი წელი იზრდებოდა — 2022 წლის 68,6%-დან 2023 წელს 70%-მდე და 2024 წელს 71%-მდე.

განსხვავება მხოლოდ რაოდენობრივი არ არის. აპარტამენტის რიგითი მფლობელი ათასობით სხვა ბინას უწევს კონკურენციას ფასით, ფოტოებით, შეფასებებითა და სეზონური ფასდაკლებებით. სასტუმრო უძრავ ქონებაში კი ნომრების გაყიდვები, მარკეტინგი, ტარიფები, მომსახურება და ჯავშნის საერთაშორისო სისტემებთან მუშაობა ცენტრალიზებულია.

ბათუმისთვის, სადაც აპარტამენტების ბაზარი შავ ზღვაზე ერთ-ერთი ყველაზე გაჯერებული გახდა, ეს ქმნის ცალკე საინვესტიციო ნიშას. ის განსაკუთრებით შესამჩნევია ზედა საფასო სეგმენტში, სადაც საერთაშორისო ბრენდი და პროფესიონალი სასტუმრო ოპერატორი ტურისტების განსხვავებულ აუდიტორიასთან მუშაობის საშუალებას იძლევა.

Wyndham Grand Batumi Gonio ავითარებს სასტუმრო ფორმატს

ამ სეგმენტის ერთ-ერთი ყველაზე გამორჩეული პროექტია Wyndham Grand Batumi Gonio გონიოში. პროექტი ვითარდება პრემიუმ ბრენდის Wyndham Grand-ის ქვეშ, ხოლო მართვა გადაცემულია საერთაშორისო კომპანია Aimbridge Hospitality-ზე. კომპლექსი მოიცავს სასტუმრო ნომრებს, პენტჰაუსებს, თაუნჰაუსებსა და ვილებს სრული საკუთრების უფლებით. ინფრასტრუქტურა 27 115 კვ. მ-ს მოიცავს და 100-ზე მეტ ობიექტს აერთიანებს.

მასობრივი ბათუმური სტუდიების ბაზარზე ეს მოდელი შესამჩნევად განსხვავდება ჩვეულებრივი საინვესტიციო აპარტამენტისგან. შემოსავალი ფორმირდება სასტუმროს მართვის ფარგლებში, ხოლო მესაკუთრე უძრავ ქონებას სრულფასოვანი საკურორტო კომპლექსის შიგნით იძენს.

პროექტის პირობებით, ინვესტორისთვის ხელმისაწვდომია ვარიანტი ფიქსირებული შემოსავლიანობით — წლიური 10%, რაც ხელშეკრულებით არის გამყარებული. ასევე გათვალისწინებულია სასტუმროს ფაქტობრივი მუშაობიდან მიღებული შემოსავლის მოდელი. Wyndham Grand Batumi Gonio-ს საინვესტიციო გვერდზე მითითებულია უპროცენტო განვადება 60 თვემდე და პირველადი შენატანი 30%-დან.

International Investment-ის კატალოგში წარმოდგენილია Wyndham Grand Batumi Gonio 494 ობიექტით. იქვე მითითებულია საერთაშორისო სასტუმრო ოპერატორი Aimbridge Hospitality, სრული საკუთრების უფლება და კომპლექსის დაგეგმილი ჩაბარება 2027 წელს.

Family Club და Sky Castle აფართოებენ ფორმატის არჩევანს

საკურორტო კომპლექსის შიგნით არსებობს ბრენდირებული უძრავი ქონების რამდენიმე ტიპი სხვადასხვა ბიუჯეტისა და გამოყენების სცენარისთვის.

Wyndham Grand Family Club ორიენტირებულია საოჯახო საკურორტო ფორმატზე. პროექტში წარმოდგენილია სხვადასხვა ფართობის ნომრები და რეზიდენციები, გათვალისწინებულია რესტორნები, დახურული და ღია აუზები, სპა-ცენტრი და სხვა ინფრასტრუქტურა. საინვესტიციო მოდელისთვის გამოცხადებულია ფიქსირებული შემოსავლიანობა — წლიური 10%.

Sky Castle მიეკუთვნება კომპლექსის უფრო მაღალ სეგმენტს. პროექტი მოიცავს გაზრდილი ფართობის სასტუმრო ნომრებს, რესტორნებსა და ბარებს, აუზს, ვერტმფრენის ასაფრენ მოედანსა და საკუთარ ინფრასტრუქტურას. აქაც გათვალისწინებულია პროექტის პირობებით ფიქსირებული 10%-იანი შემოსავლიანობის ვარიანტი.

ფორმატების ასეთი არჩევანი ასახავს ბათუმის უფრო ფართო გადასვლას მრავალრიცხოვანი ერთგვაროვანი საინვესტიციო ბინებიდან საკურორტო ობიექტებზე, სადაც უძრავი ქონება გაერთიანებულია სასტუმრო სერვისთან, ინფრასტრუქტურასა და პროფესიონალურ მართვასთან.

გონიო ახალ საკურორტო კლასტერად ყალიბდება

გონიო და კვარიათი ეტაპობრივად აყალიბებენ ცალკე პრემიუმ ზონას ბათუმის სამხრეთით. რაიონი გამოირჩევა არსებული განაშენიანების დაბალი სიმჭიდროვით და იძლევა მსხვილი საკურორტო კომპლექსების პირველ სანაპირო ზოლზე განთავსების საშუალებას.

ინტერესი სანაპიროს ამ ნაწილის მიმართ სცილდება ცალკეული საცხოვრებელი პროექტების ფარგლებს. გონიოში ვითარდება მსხვილი საკურორტო კლასტერი, ხოლო რაიონი იზიდავს საერთაშორისო სასტუმრო ოპერატორებსა და დეველოპერებს. ეს აძლიერებს მის პოზიციას, როგორც ალტერნატივას უფრო მჭიდროდ განაშენიანებული ახალი ბულვარისა და ბათუმის ცენტრალური ნაწილისთვის.

სასტუმრო უძრავი ქონებისთვის ასეთი ლოკაცია განსაკუთრებით მოსახერხებელია: მიწის ნაკვეთის ფართობი იძლევა საშუალებას შეიქმნას არა უბრალოდ ცალკე მდგომი შენობა ნომრებით, არამედ სრულფასოვანი საკურორტო გარემო რესტორნებით, აუზებით, გამაჯანსაღებელი, საოჯახო და გასართობი ინფრასტრუქტურით.

ტურისტული ნაკადი აძლიერებს საქართველოს საინვესტიციო პოტენციალს

საქართველოს უძრავი ქონების მიმზიდველობა მხოლოდ შესვლის შედარებით ხელმისაწვდომი ფასით არ აიხსნება. ქვეყანა თანმიმდევრულად ზრდის ტურისტულ ნაკადსა და დარგობრივ შემოსავლებს.

საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციის მონაცემებით, 2025 წელს ქვეყანამ 5,52 მლნ საერთაშორისო ტურისტული ვიზიტი დაარეგისტრირა, ხოლო საერთაშორისო მოგზაურობებიდან მიღებულმა შემოსავალმა დაახლოებით $4,69 მლრდ შეადგინა.

სასტუმრო სეგმენტისთვის ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. შემომყვანი ტურიზმის ზრდა ზრდის პოტენციური სტუმრების ბაზას, ხოლო საერთაშორისო გეოგრაფიის გაფართოება მოთხოვნას არა მხოლოდ ტრადიციულ ზაფხულის პიკში უჭერს მხარს.

ბათუმი ამ ნაკადის ერთ-ერთ მთავარ მიმღებად რჩება. ბრენდირებულ სასტუმრო რეზიდენციებში ინვესტიციებისთვის ეს ქმნის პრინციპულად განსხვავებულ საფუძველს, ვიდრე ჩვეულებრივი ბინის შემთხვევაში: ობიექტი მუშაობს ტურისტული ინდუსტრიის შიგნით და არა მხოლოდ საცხოვრებლის გაქირავების ლოკალურ ბაზარზე.

უცხოელებისთვის საქართველოში უძრავი ქონების გაფორმება მარტივია

საქართველოს კიდევ ერთი კონკურენტული უპირატესობაა საკუთრების რეგისტრაციის გამარტივებული სისტემა. უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ ბინები და სხვა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონება ადგილობრივი კომპანიის შექმნის გარეშე.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობას ოთხ სამუშაო დღეში არეგისტრირებს 150 ლარად. დაჩქარებული რეგისტრაცია ერთ სამუშაო დღეში 270 ლარი ღირს, განცხადების შეტანის დღეს კი — 350 ლარი.

საქართველოს საჯარო რეესტრის ტარიფები.

ასეთი ინფრასტრუქტურა ამცირებს ტრანზაქციულ ხარჯებს და ქართულ ბაზარს გასაგებს ხდის უცხოელი მყიდველისთვის. ეს არის ბათუმში უცხოელთა მაღალი წილის ერთ-ერთი მიზეზი.

უძრავი ქონება იძლევა საქართველოს ბინადრობის ნებართვის უფლებას

2026 წლის მარტიდან უძრავი ქონება, რომლის ღირებულებაც ლარის ეკვივალენტში $150 ათასს აღემატება, შეიძლება გახდეს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველი. გამოდგება ნებისმიერი ტიპის უძრავი ნივთი, გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა. ღირებულებას ადასტურებს აკრედიტებული ორგანიზაციის სერტიფიცირებული შემფასებელი. ბინადრობის ნებართვა ასევე შეუძლიათ მიიღონ მფლობელის მეუღლესა და შვილებს.

საქართველოს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო.

$300 ათასზე მეტი ღირებულების უძრავი ქონების შემთხვევაში მოქმედებს საინვესტიციო მარშრუტი. საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა გაიცემა ხუთი წლით, ხოლო ამ ვადის განმავლობაში შესაბამისი უძრავი ქონების შენარჩუნება საშუალებას იძლევა შემდგომ მოთხოვნილ იქნას მუდმივი ცხოვრების ნებართვა.

International Investment დეტალურად განიხილავდა ახალ ზღვრებს ცალკე მასალაში საქართველოს ბინადრობის ნებართვის შესახებ უძრავი ქონების მეშვეობით 2026 წელს.

ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია კანონის ფორმულირების სიგანე: საუბარია უძრავ ქონებაზე და არა მხოლოდ საკუთარი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილ ბინაზე. ამიტომ, რეგისტრირებული სასტუმრო უძრავი ქონების ობიექტი საჭირო შემფასებლური ღირებულებით ასევე შეიძლება აკმაყოფილებდეს პროგრამის ქონებრივ კრიტერიუმს.

გადასახადები აძლიერებს ბაზრის მიმზიდველობას

საგადასახადო რეჟიმი საქართველოს კიდევ ერთ უპირატესობად რჩება. ფიზიკური პირის შემოსავალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების საცხოვრებლად გაქირავებიდან, შესაბამისი რეჟიმის გამოყენებისას, იბეგრება 5%-იანი განაკვეთით.

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი.

30 სექტემბრიდან შეიცვალა ქონების გადასახადის წესებიც. თუ ფიზიკური პირის ოჯახის შემოსავალი წინა წლის განმავლობაში არ აღემატება 100 ათას ლარს, მისი დასაბეგრი უძრავი ქონება, გარდა მიწისა, თავისუფლდება გადასახადისგან. იმ ოჯახებისთვის, რომელთა შემოსავალიც ამ ზღვარს აღემატება, განაკვეთი შეადგენს დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე. კანონი ვრცელდება 2026 წელს დეკლარირებულ საგადასახადო ვალდებულებებზეც.

ცვლილებები საგადასახადო კოდექსში 2026 წლის 30 სექტემბრიდან.

ერთობლიობაში შედარებით მარტივი რეგისტრაცია, გასაგები საგადასახადო რეჟიმი და უძრავი ქონების ბინადრობის ნებართვასთან დაკავშირების შესაძლებლობა შესამჩნევად აფართოებს საქართველოს საინვესტიციო პოტენციალს ბევრ უფრო ძვირადღირებულ საკურორტო ბაზართან შედარებით.

იპოთეკა მხარს უჭერს ბაზარს, განვადება აფართოებს შესვლას

საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა 9 სექტემბერს მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 8,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა.

საქართველოს ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება.

პირველად ბაზარზე ამიტომ განსაკუთრებით გავრცელებულია დეველოპერების შიდა განვადების პროგრამები. უცხოელი ინვესტორისთვის ეს საშუალებას იძლევა გადახდები გადანაწილდეს მშენებლობის პერიოდზე, საბანკო იპოთეკაზე სრული მიჯაჭვულობის გარეშე.

სასტუმრო სეგმენტში ეს მექანიზმი ასევე გამოიყენება. მაგალითად, Wyndham Grand Batumi Gonio გვთავაზობს გადახდის გეგმებს 30%-იანი პირველადი შენატანითა და 60 თვემდე განვადებით.

რატომ რჩება საქართველო მიმზიდველი ინვესტორებისთვის

2026 წელს საქართველოს ძლიერი მხარე არა რომელიმე ცალკეული შეღავათი, არამედ რამდენიმე ფაქტორის ერთობლიობაა. უცხოელი მყიდველი იღებს წვდომას ბაზარზე რთული სანებართვო რეჟიმის გარეშე, საკუთრების უფლება რეგისტრირდება სწრაფად, საგადასახადო ტვირთი რჩება ზომიერი, ტურისტული ნაკადი იზრდება, ხოლო უძრავი ქონება შეიძლება გახდეს ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველი.

თბილისი და ბათუმი ამასთანავე ორ მოდელს შორის არჩევანის საშუალებას იძლევა. დედაქალაქში აქცენტი კეთდება მუდმივ მოსახლეობაზე, გრძელვადიან იჯარასა და საქალაქო უძრავი ქონების ღირებულების ზრდაზე. სანაპიროზე მოთხოვნის მთავარ წყაროდ რჩება ტურიზმი და საერთაშორისო კაპიტალი.

ბათუმში ამ ბაზრის შიგნით კიდევ ერთი არჩევანი გაჩნდა. საინვესტიციო ბინებისა და აპარტამენტების რაოდენობა ათიათასობით ითვლება და სწრაფ ზრდას განაგრძობს. ხარისხიანი ბრენდირებული სასტუმრო უძრავი ქონება გაცილებით იშვიათ პროდუქტად რჩება. სწორედ ამიტომ, ისეთი ობიექტები, როგორიცაა Wyndham Grand Batumi Gonio, ინვესტორს საშუალებას აძლევს იმუშაოს ტურისტულ მოთხოვნასთან საერთაშორისო ბრენდის, პროფესიონალური მართვისა და საკურორტო ინფრასტრუქტურის მეშვეობით და არა კიდევ ერთი სტანდარტული დღიური ბინის გზით.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საქართველო რჩება რეგიონის ერთ-ერთ ყველაზე საინტერესო ბაზრად შესვლის ფასის, შემოსავლიანობის, საკუთრების გამჭვირვალე რეგისტრაციის, ტურისტული ზრდისა და მიგრაციული შესაძლებლობების კომბინაციით. თბილისი ინარჩუნებს ძლიერ პოზიციას ურბანული იჯარისთვის, ხოლო ბათუმში საინვესტიციო ინტერესი ეტაპობრივად გადადის სტუდიებისა და აპარტამენტების მასობრივი მიწოდებიდან პროფესიონალურად მართვად სასტუმრო ფორმატებზე. ნამდვილი ბრენდირებული უძრავი ქონების შეზღუდული მიწოდება ამ სეგმენტს განსაკუთრებით თვალსაჩინოს ხდის საცხოვრებელი ფონდის შემდგომი გაფართოების ფონზე.

FAQ: საქართველოს უძრავი ქონება 2026 წელს

ღირს თუ არა საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვა 2026 წელს?

ბაზარი აქტიური რჩება. თბილისში სწრაფად იზრდება გარიგებების რაოდენობა და მოცულობა, ხოლო ბათუმი ინარჩუნებს მაღალ უცხოურ მოთხოვნას და სარგებელს იღებს ტურიზმის ზრდისგან. სტრატეგიის არჩევანი დამოკიდებულია ფორმატზე: ურბანული გრძელვადიანი იჯარა დედაქალაქში თუ ტურისტული და სასტუმრო უძრავი ქონება სანაპიროზე.

რამდენი ბინა იყიდება თბილისში?

2026 წლის აგვისტოში დარეგისტრირდა 3 388 ტრანზაქცია — 18,9%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. მათი საერთო ღირებულება 35,2%-ით გაიზარდა და $297 მლნ შეადგინა.

როგორია თბილისის უძრავი ქონების შემოსავლიანობა?

ივლისში გრძელვადიანი იჯარის გათვლილი მთლიანი შემოსავლიანობა დაახლოებით 8,5%-ს შეადგენდა.

რა ხდება ბათუმის უძრავ ქონებაში?

აგვისტოში გაიყიდა 1 235 ბინა. უცხოელებმა უზრუნველყვეს შესყიდვების 52%. ამავდროულად სწრაფად იზრდება საინვესტიციო აპარტამენტებისა და მოკლევადიანი იჯარისთვის განკუთვნილი ბინების მიწოდება.

რამდენი ბინაა მოკლევადიანი იჯარისთვის ბათუმში?

Galt & Taggart-ი მათ რაოდენობას 2024 წლის ბოლოსთვის 18–20 ათასად აფასებდა და 2029 წლისთვის 35–40 ათასამდე ზრდას ვარაუდობს.

რით განსხვავდება ბრენდირებული სასტუმრო რეზიდენციები აპარტამენტებისგან?

ისინი მუშაობენ ერთიანი სასტუმრო სისტემის შიგნით. დაჯავშნას, ტარიფებს, სერვისსა და მართვას ორგანიზებას უწევს ოპერატორი, ხოლო ობიექტი იყენებს სასტუმროს ბრენდსა და ინფრასტრუქტურას.

რა არის Wyndham Grand Batumi Gonio?

ეს არის ხუთვარსკვლავიანი საკურორტო კომპლექსი Wyndham Grand გონიოში, Aimbridge Hospitality-ის მართვის ქვეშ. მასში წარმოდგენილია სასტუმრო ნომრები, პენტჰაუსები, თაუნჰაუსები და ვილები სრული საკუთრების უფლებით, ხოლო ინფრასტრუქტურა 100-ზე მეტ ობიექტს მოიცავს.

რა შემოსავლიანობაა გამოცხადებული Wyndham Grand Batumi Gonio-ში?

პროექტის პირობები ითვალისწინებს ფიქსირებული შემოსავლიანობის ვარიანტს — წლიურ 10%-ს ხელშეკრულებით და სასტუმროს მართვიდან მიღებული შემოსავლის მოდელს.

შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში?

დიახ. უცხოელს შეუძლია შეიძინოს ბინა, კომერციული და სხვა არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება და დაარეგისტრიროს საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრის მეშვეობით.

შესაძლებელია თუ არა საქართველოს ბინადრობის ნებართვის მიღება უძრავი ქონებით?

დიახ. ბინადრობის ნებართვის მისაღებად უძრავი ქონების ღირებულება უნდა აღემატებოდეს $150 ათასს ლარის ეკვივალენტში. $300 ათასზე მეტი ღირებულების უძრავი ქონება საინვესტიციო მარშრუტის გამოყენების საშუალებას იძლევა.

რა გადასახადია საცხოვრებლის გაქირავებაზე საქართველოში?

ფიზიკური პირის შემოსავალი საცხოვრებელი ფართის გაქირავებიდან შეიძლება დაიბეგროს 5%-იანი განაკვეთით საგადასახადო კოდექსით გათვალისწინებული რეჟიმით.