שכר הדירה בנכסי הפריים באירופה המשיך להתייקר

הנדל״ן המסחרי באירופה שמר על מגמת עלייה בדמי השכירות ברבעון השני של שנת 2026, אך התאוששות מחירי ההשקעה הפכה ליציבה פחות. שכר הדירה במשרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלה ב-4,5% בחישוב שנתי, בנכסים לוגיסטיים ב-2,4%, ובשטחי מסחר ברחובות ראשיים ב-3%. במקביל, שיעורי ההיוון הממוצעים במשרדי ובמחסני פריים החלו לעלות לראשונה מזה יותר משנתיים. עבור הבעלים מדובר בשילוב של שני גורמים מנוגדים: מחסור בשטחים איכותיים תומך בהכנסות משכירות, בעוד שהון יקר יותר מגביל את שווי הנכסים.

שכירות המשרדים באירופה עלתה ב-4,5%

ברבעון השני שוק נכסי הפריים בנדל״ן המסחרי באירופה נותר יציב, למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית והעלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי. במחקר שפורסם ב-10 באוגוסט על ידי Cushman & Wakefield דווח כי דמי השכירות במשרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלו ב-1,2% ברבעון וב-4,5% בחישוב שנתי. דמי השכירות הלוגיסטיים עלו ב-0,6% וב-2,4% בהתאמה, ושכירות השטחים ברחובות המסחר המובילים — ב-0,2% וב-3%.

מחקר ה-DNA of Real Estate מקיף עד 43 ערים באירופה ועוקב אחר נכסי הפריים בתחומי המשרדים, הלוגיסטיקה והמסחר. מדד ה-prime אינו מתייחס לכלל השוק, אלא למבנים ולשטחים באיכות הגבוהה ביותר במיקומים המבוקשים ביותר. לכן, הדינמיקה של דמי שכירות אלה עשויה להיות שונה באופן מובהק מהממוצע באותה העיר.

ההתייקרות המהירה ביותר ברבעון השני נרשמה במשרדי פריים במדינות בנלוקס — עלייה של 2,6%, בגרמניה — 1,9%, ובבריטניה ואירלנד — 1,6%. רוטרדם בלטה עם זינוק של 13,2% ברבעון לכ-€385 לכל מ״ר בשנה. בוורשה דמי השכירות במשרדי פריים היו גבוהים ביותר מ-8,5% לעומת השנה הקודמת.

שיעורי ההיוון במשרדים עלו לראשונה מזה שנתיים

בצד ההשקעות של השוק חל שינוי כיוון. שיעור ההיוון הממוצע במשרדי פריים באירופה עלה ברבעון בשלוש נקודות בסיס, ל-5,39%. בשבעה שווקי משרדים נרשמה עלייה במדד, בעוד שירידה תועדה בשניים בלבד.

במגזר הלוגיסטי שיעור ההיוון הממוצע עלה בשתי נקודות בסיס, ל-5,23%. תשעה שווקים הציגו עלייה. עבור שטחי מסחר פריים המדד נותר ברמה של 4,77%, ונמוך בארבע נקודות בסיס מהרמה שנרשמה שנה קודם לכן. נתונים כלל-אירופיים אלה מוצגים בדו״ח המלא של DNA of Real Estate Q2 2026.

עליית שיעור ההיוון, המכונה במונחים מקצועיים yield decompression או outward yield movement, אינה משקפת בהכרח עלייה בהכנסות הבעלים. המדד מציג את היחס שבין ההכנסה השנתית מהנכס לבין שווי השוק שלו. כאשר תזרים המזומנים נותר ללא שינוי, עלייה בשיעור ההיוון משמעותה ירידה בהערכת השווי של הנדל״ן.

לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של €5 מיליון בשיעור היוון של 5% מוערך תיאורטית ב-€100 מיליון. אם המשקיעים מתחילים לדרוש תשואה של 5,5%, אותו תזרים מזומנים מניב שווי של כ-€91 מיליון. בפועל, הערכת השווי מושפעת במקביל משכר הדירה, שיעורי התפוסה, ההוצאות וציפיות לצמיחה בהכנסות, ולכן עלייה בשיעורי ההיוון אינה מובילה בהכרח לירידת מחירים יחסית שווה.

מחסור במשרדים איכותיים תומך בדמי השכירות

העלייה בדמי השכירות מתרחשת לצד פעילות כללית מתונה בהרבה מצד השוכרים. במחצית הראשונה של 2026 היקף עסקאות השכירות ב-18 שווקי המשרדים הגדולים באירופה עמד על 3,64 מיליון מ״ר — ירידה של 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ו-9% מתחת לממוצע בחמש השנים שקדמו לכך.

עם זאת, שכר הדירה במשרדי פריים המשיך לטפס בשל מחסור בשטחים מודרניים ברמה גבוהה במיקומים המבוקשים ביותר. חברת BNP Paribas Real Estate מציינת כי שיעור השטחים הפנויים באירופה בכללותה עלה בשל ביקושים חלשים, אך ירד בברצלונה, מדריד, ורשה, דבלין ובמרכז לונדון.

מצב זה יוצר שוק משרדים דו-שכבתי מובהק יותר. חברות בינלאומיות ממשיכות להתחרות על מבנים חדשים, חסכוניים באנרגיה ובמיקומים מעולים, בעוד שנכסים מיושנים באזורים פחות אטרקטיביים מתמודדים במקביל עם אחוזי פנויים גבוהים וצורך להציע הטבות לשוכרים.

הפער ניכר גם בנתונים הכלל-אירופיים של חברת ייעוץ נוספת. מדד שכר הדירה במשרדי פריים של CBRE עלה ברבעון השני ב-5,8% בחישוב שנתי. עליות נרשמו ב-21 מתוך 30 שווקים אירופיים במעקב. הווסט אנד בלונדון הוסיף 17,5%, ברמינגהאם — 14,3%, המבורג — 13,9%, ומילאנו — 9,2%. במקביל, היקף השכרת המשרדים הכולל ברבעון השני ירד ב-14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ורשה בין המובילות בעליות המחירים

השוק הפולני היה אחד הבולטים בדו״ח. בוורשה שכירות משרדי הפריים עלתה ביותר מ-8,5% בשנה. ב-Cushman & Wakefield מייחסים את העלייה בעיקר להיצע המוגבל של שטחים איכותיים במרכז, וכן לעלויות הגבוהות של בנייה ומימון פרויקטים חדשים.

בחודשים ינואר–יוני נוספו בתשעת שווקי המשרדים הגדולים בפולין כ-119 אלף מ״ר של שטחים חדשים. סך מלאי המשרדים המודרני בוורשה, קרקוב, ורוצלאב, טרוימיאסטו, קטוביץ, פוזנן, לודז׳, לובלין ושצ׳צ׳ין הגיע לכ-13 מיליון מ״ר. רוב השטחים החדשים במחצית הראשונה — 76% — הושלמו כבר ברבעון הראשון, כך עולה מדו״ח Poland MarketBeat שפורסם באוגוסט.

בתחום הלוגיסטיקה ורשה הובילה אף היא את העלייה הרבעונית באירופה עם תוספת של 4,8%. מילאנו ורומא הוסיפו 2,9% כל אחת. בסך הכל מרכז ומזרח אירופה הציגו עלייה של 1,5% בשכירות הלוגיסטית ברבעון, ודרום אירופה — 2,4%.

עבור פולין, השילוב של עליית שכר הדירה והיצע חדש מוגבל הינו משמעותי במיוחד. עלויות הבנייה הגבוהות מסייעות לבעלי נכסים איכותיים קיימים לשמור על כוח מיקוח חזק, אך במקביל מקשות על השקת פרויקטים חדשים ללא חוזי שכירות מוקדמים וחתומים.

שוק הלוגיסטיקה צומח לאט יותר משוק המשרדים

הנדל״ן הלוגיסטי באירופה התייקר בשכירות זה הרבעון הרביעי ברציפות. ברבעון השני העלייה עמדה על 0,6%, ובחישוב שנתי על 2,4%. עם זאת, הקצב השנתי התמתן בהשוואה ל-3,1% ברבעון הקודם.

הביקוש למחסנים מודרניים נותר יציב, אך לאחר מספר שנים של התרחבות מהירה, היזמים זהירים יותר לגבי בנייה ללא חוזי שכירות מוקדמים. היקף בנייה ספקולטיבית מוגבל מסייע לשמור על איזון בין היצע לביקוש.

עליית שיעור ההיוון הממוצע ל-5,23% מראה כי שווי ההשקעה במחסנים תלוי כעת באופן הדוק יותר בעלות המימון. אפילו שכר דירה עולה אינו מבטיח עלייה בשווי הנכס, אם המשקיעים דורשים במקביל תשואה גבוהה יותר.

רחובות המסחר הציגו את התשואה היציבה ביותר

נכסי הפריים ברחובות המסחר הראשיים באירופה הציגו עלייה רבעונית מינימלית בדמי השכירות — 0,2%. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו המחירים ב-3%.

שטוקהולם נמנתה עם השווקים החזקים ביותר ברבעון עם עלייה של 2,3%, ומדריד — עם 2%. אף לא אחד מהשווקים במדגם של Cushman & Wakefield לא רשם ירידה בדמי השכירות.

במקביל, שיעור ההיוון הממוצע נותר ברמה של 4,77%, בעוד שמגזרי המשרדים והלוגיסטיקה עברו לעלייה מתונה. נדל״ן מסחרי קמעונאי התברר כך כמגזר היציב ביותר מבין השלושה מבחינת תשואת השקעה ברבעון השני.

לאחר הערכה מחדש נרחבת בתקופת המגפה וההתרחבות המהירה של המסחר המקוון, רחובות המסחר המובילים החזירו חלק מהאטרקטיביות שלהם בזכות התיירות, עלייה בתנועת המבקרים במרכזי הערים והיצע מוגבל של שטחים איכותיים.

הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ביוני

השינוי בשיעורי ההיוון להשקעה חפף להידוק התנאים המוניטריים. ב-11 ביוני העלה הבנק המרכזי האירופי את כל שלושת שיעורי הריבית המרכזיים ב-25 נקודות בסיס. החל מ-17 ביוני ריבית הפיקדונות עומדת על 2,25%, ריבית המימון מחדש העיקרית — על 2,40%, וריבית ההלוואות השולית — על 2,65%.

בישיבתו ב-23 ביולי הותיר הרגולטור את הריביות ללא שינוי. הבנק המרכזי האירופי הדגיש כי החלטות עתידיות יתקבלו מישיבה לישיבה על סמך נתוני האינפלציה והנתונים הכלכליים השוטפים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי, לשיעורי הריבית יש השפעה ישירה בכמה ערוצים. הם משפיעים על עלות ההלוואות הבנקאיות, תשואות אג״ח ממשלתיות ופרמיית הסיכון הנדרשת על ידי המשקיעים. אם אג״ח בטוחות יחסית מניבות תשואה גבוהה יותר, גם הנדל״ן נדרש להציע למשקיע תשואה אטרקטיבית יותר או פוטנציאל צמיחה חזק יותר בהכנסות משכירות.

משום כך, השוק האירופי מסוגל להציג בו-זמנית עלייה בדמי השכירות וירידה בשווי המחושב של חלק מהנכסים. שוק השכירות מוכתב ממאזן השטחים והשוכרים, בעוד ששוק ההשקעות תלוי בנוסף בעלות ההון.

המשקיעים הופכים לבררנים יותר

מגמה זו החלה עוד לפני פרסום נתוני הרבעון השני. בדו״ח European Investment Atlas לרבעון הראשון, העריכה Cushman & Wakefield 56% מתוך 119 השווקים האירופיים שבמעקב כבעלי תמחור חסר ביחס למודל השווי ההוגן שלה. עם זאת, מדד השווי ההוגן ירד ל-74 עקב עליית הריבית חסרת הסיכון וצמצום הפוטנציאל להמשך ירידה בשיעורי ההיוון.

החברה אפיינה את השוק כמצוי בשלב התייצבות, ואת ענפי הלוגיסטיקה והמסחר כמגזרים האטרקטיביים ביותר בשילוב של מחיר נוכחי ומחזור שוק. עבור משרדים, התוצאות תלויות יותר ויותר במיקום הספציפי, איכות המבנה וסיכויי צמיחת ההכנסות. מסקנה זו מופיעה בדו״ח European Investment Atlas Q1 2026.

נתוני הרבעון השני מחזקים מגמה זו. יותר משלושה רבעים מהשווקים באירופה עדיין שמרו על שיעורי היוון יציבים, אך מספר השווקים שבהם נרשמה עלייה גדל. אין מדובר עדיין בתיקון מחירים רחב היקף חדש, אולם תקופת הירידה הכמעט אוטומטית בתשואה הנדרשת הסתיימה.

עליית השכירות תומכת בינתיים בשווי נכסי הפריים

עבור בעלי נדל״ן איכותי, המשך עליית דמי השכירות נותר גורם חיובי. כאשר ההכנסה התפעולית נטו צומחת במהירות מספקת, היא מסוגלת לפצות באופן חלקי או מלא על העלייה בשיעורי ההיוון.

זו הסיבה שמשרדים מודרניים באזורי מרכז מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים ליד צירי תחבורה ראשיים ונכסי פריים ברחובות המסחר המבוקשים ביותר נהנים מהגנה חזקה יותר. נכסים כאלה מסוגלים להעלות את שכר הדירה ולשמר שוכרים גם בסביבה של עלויות הון גבוהות יותר.

בשוק המשני המצב מורכב יותר. משרדים ישנים עשויים לדרוש השקעות ניכרות בשדרוג ושיפור יעילות אנרגטית, ומיקומים חלשים לא תמיד מאפשרים לגלגל את עליית ההוצאות על השוכרים. עליית התשואה הנדרשת על ידי המשקיעים עבור נכסים כאלה עלולה להשפיע בעוצמה רבה יותר על שוויים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מעידים על משבר חדש בנדל״ן המסחרי באירופה, אך מאשרים את סיומו של השלב הקל ביותר בהתאוששות מחירי ההשקעה. השוק הופך למפוצל יותר: מחסור בשטחים איכותיים מאפשר לבעלי נכסי פריים להעלות את דמי השכירות, אך עלות ההון הגבוהה מגבילה את הערכות השווי. חשוב במיוחד לא לפרש את העלייה בשיעורי ההיוון כשיפור במצבו של הבעלים הקיים: בהינתן הכנסה קבועה, משמעותה שווי נמוך יותר לנכס. ברבעונים הקרובים התוצאה תיקבע לפי יכולתו של הגידול בהכנסות משכירות לפצות על התשואה הגבוהה יותר הנדרשת על ידי המשקיעים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment