Аренда лучших объектов Европы продолжила дорожать

Европейская коммерческая недвижимость сохранила рост арендных ставок во втором квартале 2026 года, но восстановление инвестиционных цен стало менее устойчивым. Аренда лучших офисов в центральных деловых районах выросла на 4,5% за год, логистических объектов — на 2,4%, помещений на главных торговых улицах — на 3%. Одновременно средние ставки капитализации лучших офисов и складов впервые более чем за два года начали повышаться. Для собственников это означает сочетание двух противоположных факторов: дефицит качественных площадей поддерживает арендный доход, а более дорогой капитал ограничивает стоимость активов.

Офисная аренда в Европе выросла на 4,5%

Во втором квартале рынок лучших объектов коммерческой недвижимости Европы оставался устойчивым, несмотря на геополитическую неопределенность и повышение ставок Европейского центрального банка. В опубликованном 10 августа исследовании Cushman & Wakefield сообщается, что ставки аренды лучших офисов в центральных деловых районах увеличились на 1,2% за квартал и на 4,5% год к году. Логистические ставки выросли соответственно на 0,6% и 2,4%, а аренда помещений на ведущих торговых улицах — на 0,2% и 3%.

Исследование DNA of Real Estate охватывает до 43 европейских городов и отслеживает лучшие объекты офисной, логистической и торговой недвижимости. Показатель prime относится не ко всему рынку, а к зданиям и помещениям наиболее высокого качества в наиболее востребованных локациях. Поэтому динамика таких ставок может заметно отличаться от средней аренды в том же городе.

Наиболее быстро во втором квартале дорожали лучшие офисы стран Бенилюкса — на 2,6%, Германии — на 1,9%, Великобритании и Ирландии — на 1,6%. Роттердам выделился ростом на 13,2% за квартал примерно до €385 за квадратный метр в год. В Варшаве ставки лучших офисов оказались более чем на 8,5% выше прошлогодних.

Ставки капитализации офисов впервые за два года пошли вверх

На инвестиционной стороне рынка направление изменилось. Средняя ставка капитализации лучших офисов Европы выросла за квартал на три базисных пункта, до 5,39%. В семи офисных рынках показатель увеличился, тогда как снижение было зафиксировано лишь в двух.

В логистическом сегменте средняя ставка капитализации увеличилась на два базисных пункта, до 5,23%. Девять рынков показали повышение. Для лучших торговых помещений показатель остался на уровне 4,77% и был на четыре базисных пункта ниже, чем годом ранее. Эти общеевропейские значения приводит полный DNA of Real Estate Q2 2026.

Рост ставки капитализации, который в англоязычной отраслевой терминологии называют yield decompression или outward yield movement, не означает автоматического увеличения дохода собственника. Показатель отражает отношение годового дохода объекта к его рыночной цене. При неизменном денежном потоке повышение ставки капитализации соответствует снижению оценки недвижимости.

Например, объект с годовым чистым операционным доходом €5 млн при ставке капитализации 5% условно оценивается в €100 млн. Если инвесторы начинают требовать 5,5%, тот же денежный поток соответствует стоимости около €91 млн. На практике оценку одновременно меняют аренда, вакантность, расходы и ожидания роста дохода, поэтому повышение ставок капитализации не обязательно приводит к пропорциональному падению цен.

Дефицит качественных офисов поддерживает ставки

Рост аренды происходит при гораздо менее сильной общей активности арендаторов. В первом полугодии 2026 года объем сделок аренды в 18 крупнейших офисных рынках Европы составил 3,64 млн кв. метров — на 9% меньше, чем годом ранее, и также на 9% ниже среднего значения за предыдущие пять лет.

При этом ставки лучших офисов продолжили расти из-за нехватки современных помещений высокого класса в наиболее востребованных районах. BNP Paribas Real Estate отмечает, что доля свободных площадей в Европе в целом повышалась из-за слабого спроса, однако снижалась в Барселоне, Мадриде, Варшаве, Дублине и центральной части Лондона.

Это формирует все более выраженный двухуровневый офисный рынок. Международные компании продолжают конкурировать за новые, энергоэффективные и хорошо расположенные здания, тогда как устаревшие объекты в менее привлекательных районах могут одновременно сталкиваться с высокой вакантностью и необходимостью предлагать арендаторам льготы.

Расхождение видно и в общеевропейской статистике другого консультанта. Индекс лучших офисных ставок CBRE во втором квартале вырос на 5,8% год к году. Повышение произошло в 21 из 30 отслеживаемых европейских рынков. Лондонский Вест-Энд прибавил 17,5%, Бирмингем — 14,3%, Гамбург — 13,9%, Милан — 9,2%. При этом общий объем офисной аренды во втором квартале снизился на 14% год к году.

Варшава вошла в число лидеров роста

Польский рынок стал одним из наиболее заметных в отчете. В Варшаве аренда лучших офисов выросла более чем на 8,5% за год. Cushman & Wakefield связывает рост прежде всего с ограниченным предложением качественных площадей в центре, а также высокой стоимостью строительства и финансирования новых проектов.

За январь–июнь на девяти крупнейших офисных рынках Польши было введено около 119 тыс. кв. метров новых площадей. Совокупный современный офисный фонд Варшавы, Кракова, Вроцлава, Труймяста, Катовице, Познани, Лодзи, Люблина и Щецина достиг примерно 13 млн кв. метров. Большая часть ввода первого полугодия — 76% — пришлась еще на первый квартал, следует из августовского Poland MarketBeat.

В логистике Варшава также стала европейским лидером квартального роста ставок: плюс 4,8%. Милан и Рим прибавили по 2,9%. В целом Центральная и Восточная Европа показала повышение логистической аренды на 1,5% за квартал, Южная Европа — на 2,4%.

Для Польши сочетание роста арендных ставок и ограниченного нового предложения особенно важно. Высокая стоимость строительства помогает владельцам существующих качественных объектов сохранять переговорную позицию, но одновременно затрудняет запуск новых проектов без заранее заключенных договоров с арендаторами.

Логистический рынок растет медленнее офисного

Логистическая недвижимость Европы подорожала в аренде четвертый квартал подряд. Во втором квартале рост составил 0,6%, а за год — 2,4%. При этом годовые темпы замедлились по сравнению с 3,1% кварталом ранее.

Спрос на современные склады остается устойчивым, однако после нескольких лет быстрого расширения рынка девелоперы осторожнее относятся к строительству без предварительных договоров аренды. Ограниченная спекулятивная застройка помогает удерживать баланс предложения и спроса.

Повышение средней ставки капитализации до 5,23% показывает, что инвестиционная стоимость складов теперь сильнее зависит от стоимости финансирования. Даже растущая аренда не гарантирует повышения цены объекта, если инвесторы одновременно увеличивают требуемую доходность.

Торговые улицы показали наиболее стабильную доходность

Лучшие помещения на основных торговых улицах Европы продемонстрировали минимальный квартальный рост аренды — 0,2%. За 12 месяцев ставки увеличились на 3%.

Стокгольм вошел в число наиболее сильных рынков квартала с ростом на 2,3%, Мадрид — на 2%. Ни один из рынков в выборке Cushman & Wakefield не показал снижения ставок.

При этом средняя ставка капитализации сохранилась на уровне 4,77%, тогда как офисы и логистика перешли к умеренному повышению. Торговая недвижимость таким образом оказалась самым стабильным из трех сегментов по инвестиционной доходности во втором квартале.

После масштабной переоценки в период пандемии и быстрого распространения электронной торговли лучшие торговые улицы восстановили часть привлекательности благодаря туризму, росту посещаемости центральных районов и ограниченному предложению качественных помещений.

ЕЦБ повысил стоимость денег в июне

Изменение инвестиционных ставок совпало с ужесточением денежно-кредитных условий. 11 июня Европейский центральный банк повысил все три ключевые ставки на 25 базисных пунктов. С 17 июня депозитная ставка составляет 2,25%, ставка основных операций рефинансирования — 2,40%, ставка по предельному кредитованию — 2,65%.

На заседании 23 июля регулятор сохранил их без изменений. Европейский центральный банк подчеркнул, что дальнейшие решения будут приниматься от заседания к заседанию с учетом инфляции и поступающих экономических данных.

Для рынка коммерческой недвижимости процентные ставки важны сразу по нескольким каналам. Они влияют на стоимость банковских кредитов, доходность государственных облигаций и требуемую инвесторами премию за риск. Если относительно безопасные облигации дают более высокий доход, недвижимость также должна предлагать инвестору более привлекательную доходность либо более сильный потенциал роста арендных поступлений.

Поэтому европейский рынок способен одновременно показывать рост аренды и снижение расчетной стоимости некоторых объектов. Арендный рынок определяется балансом помещений и арендаторов, инвестиционный — еще и стоимостью капитала.

Инвесторы становятся более избирательными

Это изменение началось еще до публикации данных второго квартала. В European Investment Atlas за первый квартал Cushman & Wakefield оценивала 56% из 119 отслеживаемых европейских рынков как недооцененные относительно собственной модели справедливой стоимости. При этом индекс справедливой стоимости снизился до 74 из-за роста безрисковых ставок и уменьшения потенциала дальнейшего снижения ставок капитализации.

Компания характеризовала рынок как находящийся в стадии стабилизации, а логистику и торговую недвижимость — как наиболее привлекательные сегменты по сочетанию текущей цены и рыночного цикла. Для офисов результаты все сильнее зависят от конкретной локации, качества здания и перспектив роста дохода. Такой вывод содержится в European Investment Atlas Q1 2026.

Данные второго квартала усиливают эту тенденцию. Более трех четвертей европейских рынков по-прежнему сохраняли стабильные ставки капитализации, но количество рынков с их ростом увеличилось. Это пока не выглядит как новая масштабная коррекция цен, однако период почти автоматического снижения требуемой доходности закончился.

Рост аренды пока поддерживает стоимость лучших объектов

Для владельцев качественной недвижимости положительным фактором остается арендный рост. Если чистый операционный доход увеличивается достаточно быстро, он способен частично или полностью компенсировать повышение ставки капитализации.

Именно поэтому сильнее защищены современные офисы в дефицитных центральных районах, логистические комплексы возле крупнейших транспортных узлов и лучшие помещения на наиболее посещаемых торговых улицах. Такие активы имеют возможность повышать аренду и удерживать арендаторов даже при более высокой стоимости капитала.

На вторичном рынке ситуация сложнее. Старым офисам могут потребоваться расходы на модернизацию и повышение энергоэффективности, а слабые локации не всегда позволяют переложить рост расходов на арендаторов. Повышение требуемой инвесторами доходности для таких объектов способно сильнее отражаться на цене.

Как сообщают эксперты International Investment, показатели второго квартала пока не свидетельствуют о новом кризисе европейской коммерческой недвижимости, но подтверждают окончание наиболее простой стадии восстановления инвестиционных цен. Рынок становится все более разделенным: дефицит качественных площадей позволяет владельцам лучших объектов повышать аренду, однако высокая стоимость капитала ограничивает их оценку. Особенно важно не интерпретировать рост ставок капитализации как улучшение положения действующего собственника: при неизменном доходе он означает более низкую цену актива. В ближайшие кварталы результат будет определяться тем, сможет ли рост арендных поступлений компенсировать более высокую требуемую доходность инвесторов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment