ევროპის საუკეთესო ობიექტების იჯარა კვლავ ძვირდება

ევროპულმა კომერციულმა უძრავმა ქონებამ 2026 წლის მეორე კვარტალში საიჯარო განაკვეთების ზრდა შეინარჩუნა, თუმცა საინვესტიციო ფასების აღდგენა ნაკლებად მდგრადი გახდა. ცენტრალურ ბიზნეს რაიონებში საუკეთესო ოფისების იჯარა წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა, ლოგისტიკური ობიექტების — 2,4%-ით, ხოლო მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე მდებარე ფართების — 3%-ით. ამავდროულად, საუკეთესო ოფისებისა და საწყობების კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთებმა ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში პირველად დაიწყო ზრდა. მესაკუთრეებისთვის ეს ორი საპირისპირო ფაქტორის შერწყმას ნიშნავს: ხარისხიანი ფართების დეფიციტი ხელს უწყობს საიჯარო შემოსავალს, ხოლო გაძვირებული კაპიტალი ზღუდავს აქტივების ღირებულებას.

ევროპაში საოფისე იჯარა 4,5%-ით გაიზარდა

მეორე კვარტალში ევროპის საუკეთესო კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი მდგრადი რჩებოდა, მიუხედავად გეოპოლიტიკური გაურკვევლობისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის განაკვეთების ზრდისა. 10 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Cushman & Wakefield-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ცენტრალურ ბიზნეს რაიონებში საუკეთესო ოფისების საიჯარო განაკვეთები კვარტალში 1,2%-ით, ხოლო წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა. ლოგისტიკური განაკვეთები შესაბამისად 0,6%-ით და 2,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წამყვან სავაჭრო ქუჩებზე ფართების იჯარა — 0,2%-ით და 3%-ით.

კვლევა DNA of Real Estate მოიცავს ევროპის 43-მდე ქალაქს და აკვირდება საუკეთესო საოფისე, ლოგისტიკურ და სავაჭრო უძრავ ქონებას. მაჩვენებელი prime ეხება არა მთელ ბაზარს, არამედ უმაღლესი ხარისხის შენობებსა და ფართებს ყველაზე მოთხოვნად ლოკაციებში. ამიტომ მსგავსი განაკვეთების დინამიკა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს იმავე ქალაქის საშუალო საიჯარო ფასებისგან.

მეორე კვარტალში ყველაზე სწრაფად ბენილუქსის ქვეყნების საუკეთესო ოფისები გაძვირდა — 2,6%-ით, გერმანიის — 1,9%-ით, გაერთიანებული სამეფოსა და ირლანდიის — 1,6%-ით. როტერდამი გამოირჩეოდა კვარტალში 13,2%-იანი ზრდით, დაახლოებით €385-მდე კვადრატულ მეტრზე წელიწადში. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების განაკვეთები შარშანდელზე 8,5%-ზე მეტით მაღალი აღმოჩნდა.

ოფისების კაპიტალიზაციის განაკვეთები ორ წელიწადში პირველად გაიზარდა

ბაზრის საინვესტიციო მხარეს მიმართულება შეიცვალა. ევროპის საუკეთესო ოფისების კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი კვარტალში სამი საბაზისო პუნქტით გაიზარდა, 5,39%-მდე. შვიდ საოფისე ბაზარზე მაჩვენებელი გაიზარდა, ხოლო კლება მხოლოდ ორში დაფიქსირდა.

ლოგისტიკურ სეგმენტში კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი გაიზარდა ორი საბაზისო პუნქტით, 5,23%-მდე. ცხრა ბაზარმა აჩვენა მატება. საუკეთესო სავაჭრო ფართებისთვის მაჩვენებელი 4,77%-ის დონეზე დარჩა და ოთხი საბაზისო პუნქტით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ამ საერთო ევროპულ მონაცემებს ასახავს სრული ანგარიში DNA of Real Estate Q2 2026.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა, რასაც ინგლისურენოვან დარგობრივ ტერმინოლოგიაში yield decompression ან outward yield movement ეწოდება, არ ნიშნავს მესაკუთრის შემოსავლის ავტომატურ ზრდას. მაჩვენებელი ასახავს ობიექტის წლიური შემოსავლის თანაფარდობას მის საბაზრო ფასთან. უცვლელი ფულადი ნაკადის პირობებში კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა შეესაბამება უძრავი ქონების შეფასების შემცირებას.

მაგალითად, ობიექტი წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავლით €5 მლნ, 5%-იანი კაპიტალიზაციის განაკვეთისას პირობითად ფასდება €100 მლნ-ად. თუ ინვესტორები 5,5%-ს მოითხოვენ, იგივე ფულადი ნაკადი შეესაბამება დაახლოებით €91 მლნ-ის ღირებულებას. პრაქტიკაში შეფასებას ერთდროულად ცვლის იჯარა, თავისუფალი ფართები, ხარჯები და შემოსავლის ზრდის მოლოდინები, ამიტომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა ყოველთვის არ იწვევს ფასების პროპორციულ ვარდნას.

ხარისხიანი ოფისების დეფიციტი განაკვეთებს ინარჩუნებს

იჯარის ზრდა ხდება დამქირავებელთა გაცილებით ნაკლებად აქტიური საერთო აქტივობის ფონზე. 2026 წლის პირველ ნახევარში ევროპის 18 უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე იჯარის გარიგებების მოცულობამ შეადგინა 3,64 მლნ კვ. მეტრი — 9%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს, და ასევე 9%-ით დაბალი წინა ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე.

ამავდროულად, საუკეთესო ოფისების განაკვეთები განაგრძობდა ზრდას ყველაზე მოთხოვნად რაიონებში თანამედროვე მაღალი კლასის ფართების დეფიციტის გამო. BNP Paribas Real Estate აღნიშნავს, რომ თავისუფალი ფართების წილი ევროპაში მთლიანობაში იზრდებოდა სუსტი მოთხოვნის გამო, თუმცა მცირდებოდა ბარსელონაში, მადრიდში, ვარშავაში, დუბლინსა და ლონდონის ცენტრალურ ნაწილში.

ეს აყალიბებს სულ უფრო გამოკვეთილ ორდონიან საოფისე ბაზარს. საერთაშორისო კომპანიები აგრძელებენ კონკურენციას ახალ, ენერგოეფექტურ და კარგ ლოკაციაზე მდებარე შენობებისთვის, მაშინ როდესაც ნაკლებად მიმზიდველ რაიონებში მდებარე მოძველებულ ობიექტებს შეიძლება ერთდროულად შეექმნათ მაღალი ვაკანტურობის პრობლემა და დამქირავებლებისთვის შეღავათების შეთავაზების აუცილებლობა.

ეს განსხვავება ჩანს სხვა კონსულტანტის საერთო ევროპულ სტატისტიკაშიც. საუკეთესო საოფისე განაკვეთების ინდექსი CBRE მეორე კვარტალში წლიურად 5,8%-ით გაიზარდა. ზრდა დაფიქსირდა შესწავლილი 30 ევროპული ბაზრიდან 21-ში. ლონდონის ვესტ-ენდმა მოიმატა 17,5%-ით, ბირმინგემმა — 14,3%-ით, ჰამბურგმა — 13,9%-ით, მილანმა — 9,2%-ით. ამასთან, საოფისე იჯარის საერთო მოცულობა მეორე კვარტალში წლიურად 14%-ით შემცირდა.

ვარშავა ზრდის ლიდერებს შორის მოხვდა

პოლონეთის ბაზარი ანგარიშში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი გახდა. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების იჯარა წელიწადში 8,5%-ზე მეტით გაიზარდა. Cushman & Wakefield ზრდას უპირველეს ყოვლისა უკავშირებს ცენტრში ხარისხიანი ფართების შეზღუდულ მიწოდებას, ასევე ახალი პროექტების მშენებლობისა და დაფინანსების მაღალ ღირებულებას.

იანვარ-ივნისში პოლონეთის ცხრა უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე ექსპლუატაციაში შევიდა დაახლოებით 119 ათასი კვ. მეტრი ახალი ფართი. ვარშავის, კრაკოვის, ვროცლავის, ტრუიმიასტოს, კატოვიცეს, პოზნანის, ლოძის, ლუბლინისა და შჩეცინის თანამედროვე საოფისე საერთო ფონდმა დაახლოებით 13 მლნ კვ. მეტრს მიაღწია. პირველი ნახევრის მიწოდების უდიდესი ნაწილი — 76% — ჯერ კიდევ პირველ კვარტალზე მოდიოდა, ნათქვამია აგვისტოს ანგარიშში Poland MarketBeat.

ლოგისტიკაში ვარშავა ასევე გახდა ევროპის ლიდერი განაკვეთების კვარტალური ზრდით: პლუს 4,8%. მილანმა და რომმა თითოეულმა 2,9% მოიმატა. მთლიანობაში ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ აჩვენა ლოგისტიკური იჯარის 1,5%-იანი ზრდა კვარტალში, სამხრეთ ევროპამ — 2,4%-იანი.

პოლონეთისთვის საიჯარო განაკვეთების ზრდისა და შეზღუდული ახალი მიწოდების შერწყმა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. მშენებლობის მაღალი ღირებულება არსებული ხარისხიანი ობიექტების მფლობელებს ეხმარება მოლაპარაკებების პოზიციის შენარჩუნებაში, მაგრამ ამავდროულად ართულებს ახალი პროექტების დაწყებას დამქირავებლებთან წინასწარ დადებული ხელშეკრულებების გარეშე.

ლოგისტიკური ბაზარი საოფისეზე ნელა იზრდება

ევროპის ლოგისტიკური უძრავი ქონება იჯარაში ზედიზედ მეოთხე კვარტალია ძვირდება. მეორე კვარტალში ზრდამ შეადგინა 0,6%, ხოლო წელიწადში — 2,4%. ამასთან, წლიური ტემპი შენელდა წინა კვარტლის 3,1%-თან შედარებით.

მოთხოვნა თანამედროვე საწყობებზე მდგრადი რჩება, თუმცა ბაზრის რამდენიმეწლიანი სწრაფი გაფართოების შემდეგ დეველოპერები უფრო ფრთხილად ეკიდებიან მშენებლობას წინასწარი საიჯარო ხელშეკრულებების გარეშე. შეზღუდული სპეკულაციური მშენებლობა ხელს უწყობს მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსის შენარჩუნებას.

კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთის 5,23%-მდე ზრდა აჩვენებს, რომ საწყობების საინვესტიციო ღირებულება ახლა უფრო მეტად არის დამოკიდებული დაფინანსების ღირებულებაზე. მზარდი იჯარაც კი არ იძლევა ობიექტის ფასის ზრდის გარანტიას, თუ ინვესტორები ამავდროულად ზრდიან მოთხოვნილ შემოსავლიანობას.

სავაჭრო ქუჩებმა ყველაზე სტაბილური შემოსავლიანობა აჩვენა

ევროპის მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე საუკეთესო ფართებმა აჩვენა იჯარის მინიმალური კვარტალური ზრდა — 0,2%. 12 თვის განმავლობაში განაკვეთები 3%-ით გაიზარდა.

სტოკჰოლმი კვარტლის ყველაზე ძლიერ ბაზრებს შორის მოხვდა 2,3%-იანი ზრდით, მადრიდი — 2%-ით. Cushman & Wakefield-ის შერჩევაში არცერთ ბაზარს არ უჩვენებია განაკვეთების კლება.

ამასთან, კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი შენარჩუნდა 4,77%-ის დონეზე, მაშინ როდესაც ოფისები და ლოგისტიკა ზომიერ ზრდაზე გადავიდა. სავაჭრო უძრავი ქონება ამგვარად სამი სეგმენტიდან ყველაზე სტაბილური აღმოჩნდა საინვესტიციო შემოსავლიანობის მიხედვით მეორე კვარტალში.

პანდემიის პერიოდში მასშტაბური გადაფასებისა და ელექტრონული კომერციის სწრაფი გავრცელების შემდეგ, საუკეთესო სავაჭრო ქუჩებმა მიმზიდველობის ნაწილი აღიდგინა ტურიზმის, ცენტრალური რაიონების ვიზიტორების ზრდისა და ხარისხიანი ფართების შეზღუდული მიწოდების წყალობით.

ECB-მ ივნისში ფულის ღირებულება გაზარდა

საინვესტიციო განაკვეთების ცვლილება დაემთხვა მონეტარული პირობების გამკაცრებას. 11 ივნისს ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა სამივე ძირითადი განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. 17 ივნისიდან სადეპოზიტო განაკვეთი შეადგენს 2,25%-ს, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ს, ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ს.

23 ივლისის სხდომაზე რეგულატორმა ისინი უცვლელად დატოვა. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა ხაზგასმით აღნიშნა, რომ შემდგომი გადაწყვეტილებები მიიღება სხდომიდან სხდომამდე, ინფლაციისა და შემოსული ეკონომიკური მონაცემების გათვალისწინებით.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისთვის საპროცენტო განაკვეთები მნიშვნელოვანია ერთდროულად რამდენიმე არხით. ისინი გავლენას ახდენს საბანკო სესხების ღირებულებაზე, სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობასა და ინვესტორების მიერ მოთხოვნილ რისკის პრემიაზე. თუ შედარებით უსაფრთხო ობლიგაციები იძლევა უფრო მაღალ შემოსავალს, უძრავმა ქონებამ ასევე უნდა შესთავაზოს ინვესტორს უფრო მიმზიდველი შემოსავლიანობა ან საიჯარო შემოსავლების ზრდის უფრო ძლიერი პოტენციალი.

ამიტომ ევროპულ ბაზარს შეუძლია ერთდროულად აჩვენოს იჯარის ზრდა და ზოგიერთი ობიექტის საანგარიშო ღირებულების კლება. საიჯარო ბაზარი განისაზღვრება ფართებისა და დამქირავებლების ბალანსით, ხოლო საინვესტიციო — ასევე კაპიტალის ღირებულებით.

ინვესტორები უფრო მომთხოვნი ხდებიან

ეს ცვლილება მეორე კვარტლის მონაცემების გამოქვეყნებამდე დაიწყო. European Investment Atlas-ში პირველი კვარტლისთვის Cushman & Wakefield აკვირდებოდა 119 ევროპულ ბაზარს და მათგან 56%-ს აფასებდა როგორც დაუფასებელს სამართლიანი ღირებულების საკუთარ მოდელთან მიმართებით. ამასთან, სამართლიანი ღირებულების ინდექსი 74-მდე შემცირდა ურისკო განაკვეთების ზრდისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების შემდგომი კლების პოტენციალის შემცირების გამო.

კომპანია ბაზარს ახასიათებდა როგორც სტაბილიზაციის ეტაპზე მყოფს, ხოლო ლოგისტიკასა და სავაჭრო უძრავ ქონებას — როგორც ყველაზე მიმზიდველ სეგმენტებს მიმდინარე ფასისა და საბაზრო ციკლის კომბინაციით. ოფისებისთვის შედეგები სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული კონკრეტულ ლოკაციაზე, შენობის ხარისხსა და შემოსავლის ზრდის პერსპექტივებზე. ასეთი დასკვნა მოცემულია European Investment Atlas Q1 2026-ში.

მეორე კვარტლის მონაცემები აძლიერებს ამ ტენდენციას. ევროპული ბაზრების სამ მეოთხედზე მეტი კვლავ ინარჩუნებდა სტაბილურ კაპიტალიზაციის განაკვეთებს, მაგრამ იმ ბაზრების რაოდენობა, სადაც ისინი გაიზარდა, გაფართოვდა. ეს ჯერჯერობით არ ჰგავს ფასების ახალ მასშტაბურ კორექციას, თუმცა მოთხოვნილი შემოსავლიანობის თითქმის ავტომატური კლების პერიოდი დასრულდა.

იჯარის ზრდა ჯერჯერობით საუკეთესო ობიექტების ღირებულებას ინარჩუნებს

ხარისხიანი უძრავი ქონების მფლობელებისთვის დადებით ფაქტორად რჩება საიჯარო ზრდა. თუ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი საკმარისად სწრაფად იზრდება, მას შეუძლია ნაწილობრივ ან სრულად დააკომპენსიროს კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა.

სწორედ ამიტომ უფრო მეტად დაცულია თანამედროვე ოფისები დეფიციტურ ცენტრალურ რაიონებში, ლოგისტიკური კომპლექსები უმსხვილეს სატრანსპორტო კვანძებთან და საუკეთესო ფართები ყველაზე ხალხმრავალ სავაჭრო ქუჩებზე. ასეთ აქტივებს აქვთ შესაძლებლობა გაზარდონ იჯარა და შეინარჩუნონ დამქირავებლები კაპიტალის უფრო მაღალი ღირებულების პირობებშიც კი.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო რთულია. ძველ ოფისებს შეიძლება დასჭირდეს ხარჯები მოდერნიზაციასა და ენერგოეფექტურობის გაზრდაზე, ხოლო სუსტი ლოკაციები ყოველთვის არ იძლევა ხარჯების ზრდის დამქირავებლებზე გადატანის საშუალებას. ასეთი ობიექტებისთვის ინვესტორთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის ზრდა შესაძლოა უფრო მკვეთრად აისახოს ფასზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მეორე კვარტლის მაჩვენებლები ჯერ არ მიუთითებს ევროპული კომერციული უძრავი ქონების ახალ კრიზისზე, მაგრამ ადასტურებს საინვესტიციო ფასების აღდგენის ყველაზე მარტივი ეტაპის დასრულებას. ბაზარი სულ უფრო მეტად იყოფა: ხარისხიანი ფართების დეფიციტი საუკეთესო ობიექტების მფლობელებს იჯარის გაზრდის საშუალებას აძლევს, თუმცა კაპიტალის მაღალი ღირებულება ზღუდავს მათ შეფასებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა არ იქნას გაგებული, როგორც მოქმედი მესაკუთრის მდგომარეობის გაუმჯობესება: უცვლელი შემოსავლის პირობებში ეს ნიშნავს აქტივის უფრო დაბალ ფასს. უახლოეს კვარტლებში შედეგი განისაზღვრება იმით, შეძლებს თუ არა საიჯარო შემოსავლების ზრდა ინვესტორთა უფრო მაღალი მოთხოვნილი შემოსავლიანობის კომპენსირებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან