מונטנגרו האריכה את המועד לרישום נדל״ן לא חוקי
Unsplash
במונטנגרו הוארך המועד להגשת מסמכים לרישום מבנים שנבנו ללא היתר. הפרלמנט במדינה אישר את התיקונים הרלוונטיים לחוק ההסדרה, כך מדווח Investitor.me. יחד עם זאת, בעלי הנכסים נדרשים כעת להגיש את הבקשה מראש עם חבילת מסמכים מלאה.
nמה השתנה בשוק הנדל״ן של מונטנגרו
nבעבר יכול היה בעל נכס בלתי חוקי לפנות ללשכת הרישום (קדסטר) אפילו עם בקשה חלקית כדי לעמוד בלוח הזמנים שנקבע, ולהגיש את הנתונים החסרים בשלב מאוחר יותר. כעת בוטלה אפשרות זו.
nלפני הפנייה יש להכין תוכנית מצב קיים של הנכס — מסמך טכני המתעד את מאפייני המבנה הקיים. הבקשה מתקבלת אך ורק יחד עם מלוא המסמכים הנדרשים על פי החוק.
nמומחים מציינים כי רישום מבנה בלתי חוקי במסמכי הקדסטר מהווה שלב חשוב בהליך, אך כשלעצמו אינו הופך את המבנה לחוקי. על הבעלים עדיין לעבור את יתר שלבי ההסדרה.
nניסיון ההסדרה בשנים 2018–2019
nבשנת 2018, מבצע ההסדרה של מבנים לא חוקיים במונטנגרו קבע מועד אחרון להגשת בקשות עד 15 ביולי, כך מזכיר Vijesti. עד ספטמבר 2019 עיבדו הרשויות כ-30,000 בקשות מתוך 51,000 והכשירו 643 מבנים בלבד.
nנציג משרד הפיתוח בר-הקיימא והתיירות, מרקו צ׳אנוביץ׳, הסביר אז כי כ-3,800 הליכים הוקפאו בשל אי-התאמה של המבנים לתוכניות המתאר הקיימות וסוגיות קנייניות-משפטיות שלא נפתרו. קרוב ל-24,000 בקשות נוספות נמצאו חלקיות, ולכן הוצע לבעלים להשלים את הנתונים החסרים. לאחר תום המועד שנקבע התקבלו כ-2,400 פניות נוספות שכבר לא היו זכאיות לקליטה.
nעד לאותה עת הטילו הרשויות המקומיות אגרות פיתוח עירוניות בסך €1,256 מיליון במסגרת ההסדרה, מתוכן נגבו €1,147 מיליון. הסכומים הגדולים ביותר הועברו לתקציב מבודווה, ביילו פולה, ניקשיץ׳ וטיווט. הרשויות שהצליחו לעבד באופן מלא את כל הבקשות שהתקבלו היו ביילו פולה, פטריניצה, קולאשין, פלייבליה וקוטור.
nכ-10,000 מבנים לא חוקיים נותרו מחוץ להליך. מספרם המדויק תוכנן להיקבע לאחר הצלבת צילומי אוויר עם נתוני הקדסטר. מרקו צ׳אנוביץ׳ ציין בנוסף כי מבנים שהוקמו לאחר ביצוע הצילום לא יוכשרו.
nהחוק החדש על מבנים לא חוקיים במונטנגרו
nהחוק החדש להסדרת נדל״ן שנבנה ללא היתר במונטנגרו נכנס לתוקף ב-14 באוגוסט 2025. לבעלים הוקצבו שישה חודשים להגשת בקשה והמסמכים הנדרשים, כולל תוכנית גיאודטית — עד אמצע פברואר 2026.
nבסתיו של השנה שעברה הודיע ראש רשות הנדל״ן של מונטנגרו, מרקו בולאטוביץ׳, כי הרשות קיבלה כ-2,000 בקשות. מרבית הפניות הגיעו מפודגוריצה, בר, אולצין, קוטור, בודווה, ז׳בליאק, דנילובגרד, הרצג נובי, ניקשיץ׳ ורוז׳איה.
nעם זאת, באופן רשמי נרשמו בקדסטר כ-59,000 נכסים לא חוקיים, כאשר המספר בפועל, לפי הערכת הרשויות, עשוי להיות גבוה בהרבה. בעיה נוספת הייתה מחסור בעובדים ברשות הנדל״ן. ברשות נותרו מעל 130 משרות פנויות, מה שהקשה על הטיפול במספר רב של פניות.
nמומחי JPM & Partners ציינו כי החוק החדש כולל סעיפים שנויים במחלוקת. בפרט, סעיף 33 אוסר על עסקאות בנכסים שלא הוסדרו עד לסיום ההליך. הדבר כבר הוביל להקפאה בפועל של חלק מהשוק: נוטריונים סירבו לאמת עסקאות בנדל״ן כזה.
nמה המשמעות עבור השוק והמשקיעים במונטנגרו
nאנליסטים של International Investment מציינים כי בעיית הנדל״ן הבלתי חוקי במונטנגרו נותרה מערכתית, ולא ניתן לפתור אותה במהירות באמצעים מנהליים. לאור המספר הגדול של נכסים ללא מעמד מוסדר סופית, השוק צפוי להמשיך ולהתמודד עם מגבלות בעת ביצוע עסקאות במשך תקופה מסוימת.
nעבור משקיעים, המשמעות היא חשיבות מוגברת של בדיקת נאותות משפטית של הנכס לפני הרכישה. עצם רישומו של הנכס בקדסטר אינו מבטיח את השלמת ההסדרה, ולכן יש לבדוק בנפרד את מעמד המבנה ואת האפשרות להשלמת הרישום. הדבר חשוב במיוחד עבור נכסים הנמכרים בהנחה משמעותית בשל מעמדם הבלתי מוסדר.
nבמבט לעתיד, השלמת המבצע הרחב עשויה להגביר את שקיפות השוק ולהרחיב את מספר הנכסים המתאימים לפעילות מסחרית מלאה. במקביל, החמרת הדרישות לבקשות עלולה לסנן חלק מהנכסים שבעליהם לא יוכלו להסדיר בשל בעיות במסמכים, בקרקע או בהתאמה לתכנון.
nעבור השוק, משמעות הדבר היא הפרדה הדרגתית בין נכסים בעלי מעמד משפטי מאומת לבין נכסים הנושאים סיכונים רגולטוריים. ככל שההליך יתקדם, הפער בנזילות שלהם ובאטרקטיביות ההשקעה בהם צפוי להפוך לבולט יותר.
nקבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment