ჩერნოგორიამ არალეგალური უძრავი ქონების რეგისტრაციის ვადა გაახანგრძლივა

Unsplash

ჩერნოგორიაში უკანონოდ აშენებული ობიექტების რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების წარდგენის ვადა გაახანგრძლივეს. ლეგალიზაციის შესახებ კანონში შესაბამისი ცვლილებები ქვეყნის პარლამენტმა მიიღო, იუწყება Investitor.me. ამასთან, მესაკუთრეებს ახლა განცხადების შეტანა დაუყოვნებლივ დოკუმენტების სრული პაკეტით მოუწევთ.

რა შეიცვალა ჩერნოგორიის უძრავი ქონების ბაზარზე

ადრე უკანონო უძრავი ქონების მფლობელს შეეძლო საკადასტრო სამსახურისთვის არასრული განცხადებითაც კი მიემართა, რათა დადგენილ ვადაში ჩატეულიყო, ხოლო ნაკლული მონაცემები მოგვიანებით წარედგინა. ახლა ეს შესაძლებლობა გაუქმებულია.

მიმართვამდე აუცილებელია ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობის ელაბორატის მომზადება — ტექნიკური დოკუმენტი, რომელშიც დაფიქსირებულია არსებული შენობის მახასიათებლები. განცხადება მიიღება მხოლოდ კანონმდებლობით გათვალისწინებულ მთელ დოკუმენტაციასთან ერთად.

ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ უკანონოდ აშენებული ობიექტის საკადასტრო დოკუმენტაციაში შეტანა პროცედურის მნიშვნელოვანი ეტაპია, თუმცა თავისთავად ნაგებობას კანონიერად არ აქცევს. მფლობელს კვლავ მოუწევს ლეგალიზაციის დარჩენილი ეტაპების გავლა.

ლეგალიზაციის გამოცდილება 2018–2019 წლებში

2018 წელს ჩერნოგორიაში უკანონო ნაგებობების ლეგალიზაციის კამპანია განცხადებების წარდგენას 15 ივლისამდე ითვალისწინებდა, შეგვახსენებს Vijesti. 2019 წლის სექტემბრისთვის ხელისუფლებამ 51 000-დან დაახლოებით 30 000 განცხადება დაამუშავა და მხოლოდ 643 ობიექტი დააკანონა.

მდგრადი განვითარებისა და ტურიზმის სამინისტროს წარმომადგენელმა მარკო ჩანოვიჩმა მაშინ განმარტა, რომ დაახლოებით 3 800 პროცედურა შეჩერდა შენობების მოქმედ საგეგმარო დოკუმენტაციასთან შეუსაბამობისა და მოუგვარებელი ქონებრივ-სამართლებრივი საკითხების გამო. კიდევ თითქმის 24 000 განცხადება არასრული აღმოჩნდა, ამიტომ მფლობელებს ნაკლული მონაცემების წარდგენა შესთავაზეს. დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ შევიდა დაახლოებით 2 400 მომართვა, რომლებიც უკვე აღარ ექვემდებარებოდა მიღებას.

იმ დროისთვის მუნიციპალიტეტებმა ლეგალიზაციის ფარგლებში დაარიცხეს €1,256 მლნ კომუნალური გადასახადი, საიდანაც აკრეფილი იქნა €1,147 მლნ. ყველაზე დიდი თანხები ბიუჯეტში ბუდვიდან, ბიელო-პოლედან, ნიკშიჩიდან და ტივატიდან შევიდა. მიღებული ყველა განცხადების სრულად დამუშავება შეძლეს ბიელო-პოლემ, პეტნიცამ, კოლაშინმა, პლევლიამ და კოტორმა.

დაახლოებით 10 000 უკანონო ნაგებობა პროცედურის მიღმა დარჩა. მათი ზუსტი რაოდენობის განსაზღვრა იგეგმებოდა ორთოფოტოგადაღების საკადასტრო მონაცემებთან შედარების შემდეგ. მარკო ჩანოვიჩმა ასევე აღნიშნა, რომ გადაღების ჩატარების შემდეგ აშენებული ობიექტები არ დაკანონდებოდა.

ახალი კანონი ჩერნოგორიის უკანონო ნაგებობების შესახებ

ახალი კანონი უკანონოდ აშენებული უძრავი ქონების ჩერნოგორიაში ლეგალიზაციის შესახებ ძალაში შევიდა 14 აგვისტოს, 2025 წელს. მფლობელებს განცხადებისა და საჭირო დოკუმენტების, მათ შორის გეოდეზიური გეგმის, წარსადგენად ექვსი თვე გამოეყოთ — 2026 წლის თებერვლის შუა რიცხვებამდე.

გასული წლის შემოდგომაზე ჩერნოგორიის უძრავი ქონების მართვის სამმართველოს ხელმძღვანელმა მარკო ბულატოვიჩმა განაცხადა, რომ უწყებამ მიიღო დაახლოებით 2 000 განცხადება. ყველაზე მეტი მომართვა შევიდა პოდგორიციდან, ბარიდან, ულცინიდან, კოტორიდან, ბუდვიდან, ჟაბლიაკიდან, დანილოვგრადიდან, ჰერცეგ-ნოვიდან, ნიკშიჩიდან და როჟაედან.

ამასთან, ოფიციალურად კადასტრში ირიცხებოდა დაახლოებით 59 000 არალეგალური ობიექტი, ხოლო ფაქტობრივი რაოდენობა, ხელისუფლების შეფასებით, შესაძლოა ბევრად მეტი ყოფილიყო. კიდევ ერთ პრობლემად იქცა უძრავი ქონების მართვის სამმართველოს თანამშრომელთა დეფიციტი. უწყებაში ვაკანტური რჩებოდა 130-ზე მეტი საშტატო ერთეული, რაც ართულებდა მომართვების დიდი რაოდენობის განხილვას.

JPM & Partners-ის ექსპერტებმა აღნიშნეს, რომ ახალი კანონი შეიცავს საკამათო დებულებებს. კერძოდ, 33-ე მუხლი კრძალავს გარიგებებს დაუკანონებელ ობიექტებთან პროცედურის დასრულებამდე. ამან უკვე გამოიწვია ბაზრის ნაწილის ფაქტობრივი გაყინვა: ნოტარიუსები უარს ამბობდნენ მსგავს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგებების დამოწმებაზე.

რას ნიშნავს ეს ბაზრისთვის და ინვესტორებისთვის ჩერნოგორიაში

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ უკანონო უძრავი ქონების პრობლემა ჩერნოგორიაში სისტემური რჩება და მისი სწრაფად გადაჭრა ადმინისტრაციული ზომებით ვერ ხერხდება. საბოლოოდ მოუწესრიგებელი სტატუსის მქონე ობიექტების დიდი რაოდენობის შენარჩუნების პირობებში, ბაზარი, სავარაუდოდ, კიდევ გარკვეული დროის განმავლობაში წააწყდება შეზღუდვებს გარიგებების წარმოებისას.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს შეძენამდე ობიექტის იურიდიული შემოწმების გაზრდილ მნიშვნელობას. უძრავი ქონების კადასტრში არსებობა თავისთავად არ იძლევა ლეგალიზაციის დასრულების გარანტიას, ამიტომ შენობის სტატუსი და შემდგომი გაფორმების შესაძლებლობა ცალკე უნდა შემოწმდეს. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ობიექტებისთვის, რომლებიც მოუწესრიგებელი სტატუსის გამო იყიდება მნიშვნელოვანი ფასდაკლებით.

პერსპექტივაში მასშტაბური კამპანიის დასრულებამ შეიძლება გაზარდოს ბაზრის გამჭვირვალობა და გააფართოოს სრულფასოვანი ბრუნვისთვის ვარგისი ობიექტების რიცხვი. ამავდროულად, განცხადებებისადმი მოთხოვნების გამკაცრებამ შესაძლოა ჩამოაშოროს უძრავი ქონების ნაწილი, რომლის გაფორმებასაც მფლობელები ვერ შეძლებენ დოკუმენტაციასთან, მიწასთან ან დაგეგმარებასთან შეუსაბამობის პრობლემების გამო.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს უძრავი ქონების თანდათანობით დაყოფას დადასტურებული იურიდიული სტატუსის მქონე ობიექტებად და აქტივებად, რომლებიც ინარჩუნებენ მარეგულირებელ რისკებს. პროცედურის წინსვლასთან ერთად, მათ ლიკვიდურობასა და საინვესტიციო მიმზიდველობას შორის სხვაობა, სავარაუდოდ, უფრო თვალსაჩინო გახდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან